田園綜合體是以旅游為引擎，以農業(yè)和農村為載體，實(shí)現鄉村現代化和新型城鎮化聯(lián)動(dòng)發(fā)展的一種新模式。鄉村田園綜合體商業(yè)模式的本質(zhì)是以文化旅游為引擎，經(jīng)文旅引入大量客流，盤(pán)活和整合農業(yè)、農村和鄉村土地，實(shí)現田園綜合體整體價(jià)值的提升。實(shí)現以農業(yè)、鄉村為載體的吃、住、行、游、購、娛產(chǎn)業(yè)鏈。
 

田園綜合體其關(guān)鍵和核心是文化旅游，鄉村是生產(chǎn)力之母，旅游是生產(chǎn)力之父。田園鄉村一是偏遠，二是廉價(jià)，三是普遍。怎么讓其稀有和珍貴?最快最有效的辦法就是文旅!通過(guò)文旅改變鄉村的價(jià)值和稀缺度。

目前國內的田園綜合體項目，都是通過(guò)田園綜合體的概念來(lái)低價(jià)圈地，農業(yè)板塊并沒(méi)有和文旅有太多結合，產(chǎn)業(yè)鏈也未見(jiàn)成效，既沒(méi)有提高農業(yè)的附加值，也沒(méi)有發(fā)展出農業(yè)觀(guān)光為主的旅游相關(guān)的吃、住、行、游、購、娛產(chǎn)業(yè)。農業(yè)和旅游更像是為了地產(chǎn)而做的配套項目。往往都不看重文旅，但往往都死于文旅!

開(kāi)發(fā)田園綜合體的主要難點(diǎn)在于“農業(yè)、文旅、地產(chǎn)”三者的平衡，產(chǎn)業(yè)鏈的整合。開(kāi)發(fā)商多為房地產(chǎn)商，以建設房地產(chǎn)為目的去的，用發(fā)展現代農業(yè)、農業(yè)旅游和田園綜合體的概念問(wèn)政府低價(jià)拿地，再以田園風(fēng)光+文旅配套來(lái)抬高房?jì)r(jià)，這樣的套路獲取更高的商業(yè)利潤。然后在高額利潤中挖一塊補貼文旅投資和農業(yè)項目就行了。

他們實(shí)際上對旅游認識十分生疏，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的套路：滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、快進(jìn)快出、賣(mài)完走人，這種思路進(jìn)入田園綜合體和旅游地產(chǎn)必死無(wú)疑!

旅游搞不火，就改變不了田園鄉村偏遠、廉價(jià)和普遍的屬性，就提升不了價(jià)值，就產(chǎn)生不了利潤。地產(chǎn)的三個(gè)關(guān)鍵因素：一是地段，二是地段，三還是地段。鄉村田園綜合體也有三個(gè)關(guān)鍵：一是旅游，二是旅游，三還是旅游。

只有旅游搞火了，才能改變“面朝黃土背朝天”的局面，變成“手把青秧客滿(mǎn)田”。

綜上所述，田園綜合體規劃和開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵在于旅游，如何做好鄉村旅游和田園綜合體的旅游呢?我們的習慣是絕不把自己的時(shí)間和讀者的時(shí)間浪費在常規的規劃思路和理論性的文字上。不談套路，只談核心和一招制敵。

關(guān)于上述問(wèn)題，田園綜合體旅游策劃主要做好四點(diǎn)：
 

一、意料之外

旅游的核心就是新奇特，發(fā)展旅游就是求新、求奇、求特。獵奇、探秘是永恒的旅游主題。歷史上中國作為農業(yè)大國，有廣大的農村，有千奇百怪的傳說(shuō)，有千特萬(wàn)異的風(fēng)情。每個(gè)鄉村都有千百年歷史，都有自己不可復制的特點(diǎn)和優(yōu)勢，廣闊天地大有作為。找到這些特點(diǎn)，包裝提升為賣(mài)點(diǎn)，創(chuàng )意建設為爆點(diǎn)，這是進(jìn)行鄉村旅游和田園綜合體開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

提起鄉村旅游和田園綜合體開(kāi)發(fā)，幾乎都是千人一面和千篇一律的思路：瓜果采摘、農耕體驗、農家樂(lè )、鄉村民宿、花海觀(guān)光等等，一句話(huà)形容就是爛到家了，完全沒(méi)動(dòng)腦子。游客憑什么跑那么遠到你這兒?你憑什么跟別人的項目不一樣?特點(diǎn)不突出、賣(mài)點(diǎn)不強大、爆點(diǎn)不震撼，開(kāi)發(fā)鄉村旅游和田園綜合體就等于把錢(qián)扔水里!

中國有4萬(wàn)個(gè)鄉鎮，58萬(wàn)個(gè)行政村，260萬(wàn)個(gè)自然村落，給我個(gè)理由，憑什么我一定要到你的鄉村去?做旅游就是找理由!找到這個(gè)足夠強大的理由，你才能搞好旅游!所有失敗的鄉村旅游和田園綜合體項目都是沒(méi)找好理由，最后就沒(méi)搞好旅游!旅游搞不好，全盤(pán)都得倒!農業(yè)、觀(guān)光、地產(chǎn)、養老全都跟著(zhù)倒。沒(méi)有旅游就沒(méi)有人流，沒(méi)有人流就沒(méi)有錢(qián)流!

怎么找好理由?就是要做到意料之外。意料之外就是你有別人沒(méi)有，你想到了別人沒(méi)想到。

比如，利用區塊鏈、大數據、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、5G等科技手段，融合文旅的策劃、規劃設計手法，來(lái)做一套跨界融合的可行性解決方案。免得，一個(gè)項目幾家設計院按個(gè)做一遍，還落不了地，甲方成了出錢(qián)的冤大頭!

二、情理之中

情理之中就是項目要吻合當地歷史文化和自然條件，不能空口無(wú)憑地無(wú)中生有。沒(méi)有依據就沒(méi)有相信，不夠絕妙就沒(méi)有說(shuō)服!通過(guò)跨界融合的創(chuàng )意和策劃，一定要求找到強大的依據，以當地歷史文化無(wú)縫對接。因為策劃和規劃干的不是藝術(shù)創(chuàng )作，而是做到絕妙。

三、預算之內

旅游規劃是實(shí)操的藝術(shù)，講究落地實(shí)施。但不是說(shuō)創(chuàng )意厲害就難于實(shí)施，創(chuàng )意平平就好實(shí)施。關(guān)鍵是創(chuàng )意強、投資少。其實(shí)，創(chuàng )意不僅能賺大錢(qián)，更能省大錢(qián)!好創(chuàng )意就是花小錢(qián)成大事。

四、市場(chǎng)之需

創(chuàng )意一定不要自我欣賞，一定不是文學(xué)和藝術(shù)創(chuàng )作!創(chuàng )意一定要符合和滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。什么是生意?什么是經(jīng)濟?就是發(fā)現需求，滿(mǎn)足需求!一個(gè)旅游規劃具備意料之外、情理之中、預算之內，卻做不到市場(chǎng)之需，那也是白搭。所以的落腳點(diǎn)必須放在市場(chǎng)之需上，運營(yíng)前置。旅游策劃和旅游規劃不是天馬行空，而是套著(zhù)規則跳舞，這些規則就是人性需求、社會(huì )需求、市場(chǎng)需求，必須在規律的范圍內創(chuàng )意。而且不是小需求而是大需求!

以上就是田園綜合體旅游策劃的四大重點(diǎn)。北京山合水易規劃設計院是國內資深的旅游規劃設計公司，甲級旅游規劃資質(zhì)單位，致力于休閑農業(yè)，鄉村振興，鄉村旅游，特色小鎮，田園綜合體，全域旅游等旅游休閑項目的創(chuàng )意策劃，規劃設計，建筑景觀(guān)設計等領(lǐng)域。