休閑農業(yè)是以農業(yè)活動(dòng)為基礎，農業(yè)和旅游業(yè)相結合的一種新型交叉型產(chǎn)業(yè)。它以充分開(kāi)發(fā)具有觀(guān)光、旅游價(jià)值的農業(yè)資源和農業(yè)產(chǎn)品為前提，把農業(yè)生產(chǎn)、科技應用、藝術(shù)加上和游客參加農事活動(dòng)等融為一體，供游客領(lǐng)略在其他風(fēng)景名勝地欣賞不到的大自然濃厚意趣和現代化的新型農業(yè)藝術(shù)的一種農業(yè)旅游活動(dòng)。

就其特征而言，休閑農業(yè)是以農業(yè)為基礎，以休閑為目的，以服務(wù)為手段，以城市游客為目標，農業(yè)和旅游業(yè)相結合、第一產(chǎn)業(yè)和第二、三產(chǎn)業(yè)相結合的新型產(chǎn)業(yè)。
 

休閑農業(yè)的開(kāi)發(fā)模式

那么，休閑農業(yè)究竟該如何開(kāi)發(fā)呢？山合水易認為休閑農業(yè)有以下幾種比較成功的典型開(kāi)發(fā)模式，即：

1.農業(yè)公園

農業(yè)公園是以經(jīng)營(yíng)公園的思路，利用農村廣闊的田野，以綠色村莊為基礎，融入低碳環(huán)保、循環(huán)可持續的發(fā)展理念，將農作物種植與農耕文化相結合的一種生態(tài)休閑和鄉土文化旅游模式。是一個(gè)更能體現和諧發(fā)展模式、簡(jiǎn)約生活理念、返璞歸真追求的現代農業(yè)園林景觀(guān)與休閑、度假、游憩、學(xué)習的規?；l村旅游綜合體。它以高效農業(yè)為基礎，實(shí)現了現代農業(yè)的主題化、景觀(guān)化、公園化和規?；?，是未來(lái)我國休閑農業(yè)發(fā)展的最高境界。

2.主題農莊

是以農民為經(jīng)營(yíng)主體，鄉村民俗文化為靈魂，城市居民為目標，以特色鮮明的主題貫穿其中的一種鄉村旅游形式。合易智業(yè)機構結合多年農莊規劃經(jīng)驗，創(chuàng )新研發(fā)出“1+6+x“的主題農莊架構模式，即一棟農莊建筑實(shí)現核心盈利點(diǎn);花園、樹(shù)園、果園、田園、菜園、牧園六種配套農莊項目體現生活方式;書(shū)吧、清吧、咖啡廳、茶吧、小型會(huì )所等多種配套資源提升品位。”1+6+x“模式對主題農莊開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有一定的借鑒意義。

3.親子農園

是以農業(yè)自然和文化資源為依托，將農業(yè)元素融入游樂(lè )設施和親子活動(dòng)當中，以家庭親子教育等為目的一種休閑農業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型。親子農園兒童產(chǎn)品的設計要“以?xún)和癁橹行?rdquo;，遵循安全性、農業(yè)主題性、組合性、趣味性、易用性、益智性、互動(dòng)體驗性七大原則。

4.現代農業(yè)示范區

是以現代產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念為指導，以新型農民為主體，以現代科學(xué)技術(shù)和物質(zhì)裝備為支撐，采用現代經(jīng)營(yíng)管理方式，可持續發(fā)展的現代農業(yè)示范區域?，F代農業(yè)示范區具有產(chǎn)業(yè)布局合理、組織方式先進(jìn)、資源利用高效、供給保障安全、綜合效益顯著(zhù)的特征。

5.酒莊

酒莊一詞源于法國，是指一個(gè)獨立的葡萄酒生產(chǎn)單位，即從葡萄種植、栽培、采摘，到葡萄酒釀造、灌裝、儲存、品鑒、銷(xiāo)售整個(gè)過(guò)程，全部集中在一處完成的場(chǎng)所。酒莊多規劃建設在風(fēng)光優(yōu)美、氣候宜人、陽(yáng)光充足的山谷或海邊，本身就是個(gè)旅游的好去處。在酒莊中，人們可以感受葡萄酒相關(guān)知識，還可以休閑、娛樂(lè )、健身、度假。

6.休閑農牧場(chǎng)

是指利用自然生態(tài)環(huán)境資源及田園風(fēng)貌景觀(guān)，結合農林牧漁的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，并融合農家生活、農村文化與生態(tài)，為人們提供農業(yè)與休閑體驗的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。簡(jiǎn)而言之就是經(jīng)營(yíng)休閑農業(yè)的場(chǎng)所。依據不同的產(chǎn)品功能，休閑農牧場(chǎng)主要分為觀(guān)光農園、教育農園、生態(tài)農莊、特色民宿、休閑牧業(yè)、休閑漁業(yè)等類(lèi)型。

國家的政策導向對于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)講，影響深遠。我國作為一個(gè)有著(zhù)悠久農業(yè)發(fā)展史的農業(yè)大國和人口大國，農業(yè)問(wèn)題是關(guān)系到國計民生的大事，也是經(jīng)濟發(fā)展的首要任務(wù)，是其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎。因而，農業(yè)問(wèn)題一直以來(lái)都是國家所高度關(guān)注的問(wèn)題，國家和地方分別針對農業(yè)發(fā)展制定了相應的政策以扶持和鼓勵農業(yè)的發(fā)展。這些政策對休閑農業(yè)項目的開(kāi)發(fā)有很強的指導意義，認真學(xué)習和研究這些政策可以讓休閑農業(yè)項目的發(fā)展少走彎路，迅速做大做強。

我國是農業(yè)大國，國家一直對農業(yè)的發(fā)展都高度重視。自2004年以來(lái)，中央已連續發(fā)布了十余個(gè)以"三農"為主題的"一號文件"：

2004年以來(lái)歷年“一號文件”——

2004年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)農民增加收入若干政策的意見(jiàn)》

2005年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強農村工作提高農業(yè)綜合生產(chǎn)能力若干政策的意見(jiàn)》

2006年《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì )主義新農村建設的若干意見(jiàn)》

2007年《國務(wù)院關(guān)于積極發(fā)展現代農業(yè)扎實(shí)推進(jìn)社會(huì )主義新農村建設的若干意見(jiàn)》

2008年《國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強農業(yè)基礎建設進(jìn)一步促進(jìn)農業(yè)發(fā)展農民增收的若干意見(jiàn)》

2009年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)農業(yè)穩定發(fā)展農民持續增收的若干意見(jiàn)》

2010年《國務(wù)院關(guān)于加大統籌城鄉發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農業(yè)農村發(fā)展基礎的若干意見(jiàn)》

2011年《國務(wù)院關(guān)于加快水利改革發(fā)展的決定》

2012年《國務(wù)院關(guān)于加快推進(jìn)農業(yè)科技創(chuàng )新持續增強農產(chǎn)品供給保障能力的若干意見(jiàn)》

2013年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現代農業(yè)進(jìn)一步增強農村發(fā)展活力的若干意見(jiàn)》

2014年《關(guān)于全面深化農村改革加快推進(jìn)農業(yè)現代化的若干意見(jiàn)》

2015年《關(guān)于加大改革創(chuàng )新力度加快農業(yè)現代化建設的若干意見(jiàn)》

2016年《關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農業(yè)現代化實(shí)現全面小康的若干意見(jiàn)》

2017年《中共中央、國務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)農業(yè)供給側結構性改革加快培育農業(yè)農村發(fā)展新動(dòng)能的若干意見(jiàn)》

國家及各地方農業(yè)方面有關(guān)政策

此外，近年來(lái)國家以及各地方政府均有針對農業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策陸續出臺。如：

2012年農業(yè)部、國家旅游局發(fā)布《關(guān)于繼續開(kāi)展全國休閑農業(yè)與鄉村旅游示范縣和示范點(diǎn)創(chuàng )建工作的通知》

2012年農業(yè)部關(guān)于貫徹落實(shí)《全國現代農業(yè)發(fā)展規劃(2011-2015年)》加快推進(jìn)現代農業(yè)建設的實(shí)施意見(jiàn)

2012年農業(yè)部《關(guān)于促進(jìn)休閑漁業(yè)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)》

2013年農業(yè)部、國家旅游局發(fā)布《全國休閑農業(yè)發(fā)展“十二五”規劃》

2014年《農業(yè)部關(guān)于促進(jìn)家庭農場(chǎng)發(fā)展的指導意見(jiàn)》

2014年中共中央、國務(wù)院印發(fā)《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》

2014年農業(yè)部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)休閑農業(yè)持續健康發(fā)展的通知》

2014年農業(yè)部辦公廳中國民生銀行辦公室《關(guān)于推薦2014年農產(chǎn)品加工業(yè)休閑農業(yè)農民創(chuàng )業(yè)項目的通知》

2015年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導農村產(chǎn)權流轉交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》

2015年《農業(yè)部辦公廳財政部辦公廳關(guān)于組織實(shí)施好2015年財政支農相關(guān)項目的通知》

2015年財政部《關(guān)于申報2015年農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化貸款貼息項目的通知》

2014年浙江省農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)辦公室關(guān)于印發(fā)《浙江省2015年度國家農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)財政補助項目申報指南》的通知

2015年遼寧省財政廳于印發(fā)《關(guān)于做好2015年糧食直補和農資綜合補貼資金發(fā)放相關(guān)工作的通知》

2015年浙江省農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)辦公室《關(guān)于申報2015年農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)貸款貼息項目的通知》

2015年山西省人民政府《關(guān)于做大做強農產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)的意見(jiàn)》

2015年新疆財政《關(guān)于財政扶持新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體發(fā)展政策建議》

2015年江蘇省沭陽(yáng)縣出臺《現代農業(yè)項目建設獎勵辦法》

2015年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見(jiàn)（國辦發(fā) [ 2015 ] 93號）》
 

2016年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加大脫貧攻堅力度支持革命老區開(kāi)發(fā)建設的指導意見(jiàn)》

2016年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強文物工作的指導意見(jiàn)》

2016年國家發(fā)改委、科技部、工信部制定并印發(fā)了《長(cháng)江經(jīng)濟帶創(chuàng )新驅動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉型升級方案》

2016年發(fā)改委等七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于金融助推脫貧攻堅的實(shí)施意見(jiàn)》

2016年國家林業(yè)局發(fā)布《中國生態(tài)文化發(fā)展綱要(2016-2020)》

2017年農業(yè)部、國家發(fā)展改革委、財政部、中國人民銀行、國家林業(yè)局、國家旅游局、銀監會(huì )、保監會(huì )、國務(wù)院扶貧辦聯(lián)合印發(fā)《貧困地區發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)促進(jìn)精準脫貧指導意見(jiàn)》

2017年農業(yè)部、財政部《2017年重點(diǎn)強農惠農政策》

2017年國家發(fā)改委、國家開(kāi)發(fā)銀行《國家發(fā)展改革委國家開(kāi)發(fā)銀行關(guān)于開(kāi)發(fā)性金融支持特色小(城)鎮建設促進(jìn)脫貧攻堅的意見(jiàn)》

2017年農業(yè)部《關(guān)于2017年農業(yè)品牌推進(jìn)年工作的通知》

2017年國家衛生計生委、發(fā)展改革委、財政部、旅游局、中醫藥局《關(guān)于促進(jìn)健康旅游發(fā)展的指導意見(jiàn)》

由此可見(jiàn)，國家對農業(yè)發(fā)展之持續關(guān)注。休閑農業(yè)，作為現代農業(yè)的一種重要的基本類(lèi)型，既迎合了消費市場(chǎng)的廣泛需求，又具備令人矚目的盈利能力，前景廣闊。因此，未來(lái)農業(yè)方面有關(guān)政策將越來(lái)越多，扶持力度將進(jìn)一步加強。

休閑農業(yè)項目的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)資本的支持和保障。正所謂“兵馬未動(dòng)，糧草先行”，項目開(kāi)發(fā)亦是如此，項目開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段都要有充足的資本作為保障。因此，融資渠道有哪些，如何以最低的融資成本，保證項目的順利、高效開(kāi)發(fā)是值得各位休閑農業(yè)項目開(kāi)發(fā)者所關(guān)注的重要問(wèn)題。

(一) 通過(guò)各種渠道密切關(guān)注相關(guān)扶持政策，爭取政策扶持資金

隨著(zhù)國家及各地方政府對農業(yè)發(fā)展的高度重視與持續關(guān)注，不同層級、不同部門(mén)、不同方面的扶持與鼓勵政策相繼出臺。其中，不乏貼息貸款、扶持資金等類(lèi)型的扶持政策。休閑農業(yè)項目經(jīng)營(yíng)者，應通過(guò)政府、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機構相關(guān)網(wǎng)站、微信公眾號、新浪微博、新聞媒體等各種信息渠道，密切關(guān)注相應政策，必要時(shí)可向專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機構咨詢(xún)。根據政策要求與扶持對象，積極準備好各種申報材料，盡量爭取國家及地方政府的政策支持，從而解決項目開(kāi)發(fā)中的資金問(wèn)題。

(二) 合理運用銀行信貸

銀行信貸始終是企業(yè)融資的主渠道，休閑農業(yè)企業(yè)也必須依托這一主渠道，積極籌措資金來(lái)源。休閑農業(yè)企業(yè)應充分利用2007年頒布的新《物權法》以增加可抵押資產(chǎn)條件，深化與銀行等金融機構溝通協(xié)調，合理評估企業(yè)可抵押資產(chǎn)價(jià)值，增大自身信貸額度。另外，企業(yè)應提升自身的信用意識和信用等級，同時(shí)積極尋找擔保機構，為企業(yè)向銀行貸款提供更多的便利。

(三) 股份制融資

1.股份制改革獨立融資

此種融資模式主要適用于大型休閑農業(yè)企業(yè)。大型休閑農業(yè)企業(yè)融資難，主要是因為其產(chǎn)業(yè)規模較大，企業(yè)管理效率低，綜合利潤率不高，但融資規模較大。因此，為了解決這類(lèi)企業(yè)融資難的問(wèn)題，應促進(jìn)其企業(yè)股份制轉型。逐步完善和規范企業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的股份制改革，使大型休閑農業(yè)企業(yè)能夠集中、系統、高效地進(jìn)行企業(yè)管理，提高經(jīng)營(yíng)管理能力和綜合盈利能力。再以強大的企業(yè)后盾為依托，以其內部的獨立項目為融資載體，分別融資，從而發(fā)揮企業(yè)的整體資本優(yōu)勢，降低規模融資壓力。

2.互助聯(lián)保式小額股份制融資

互助聯(lián)保式小額股份制融資是指農戶(hù)以土地使用權、固定資產(chǎn)、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等多種生產(chǎn)要素投資休閑農業(yè)項目，以互助聯(lián)保方式實(shí)現小額融資。此種方式適用于小型休閑農業(yè)企業(yè)融資。

3.混合融資模式

混合融資模式即以上兩種融資模式的綜合運用。中型休閑農業(yè)企業(yè)，規模介于大型休閑農業(yè)企業(yè)與小型休閑農業(yè)企業(yè)之間。因此，此類(lèi)企業(yè)可根據企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，綜合運用以上兩種融資模式進(jìn)行融資。

4.上市融資

具備條件的休閑農業(yè)企業(yè)，可根據自身的發(fā)展需要，上市融資。此種融資方式是將經(jīng)營(yíng)公司的全部資本等額劃分，表現為股票形式，經(jīng)批準后上市流通，公開(kāi)發(fā)行。由投資者直接購買(mǎi)，短時(shí)間內即可籌集到巨額資金。

此種融資模式的好處是：(1)所籌資金具有永久性，無(wú)到期日，沒(méi)有還本壓力;(2)一次籌資金額大;(3)用款限制相對較松;(4)提高企業(yè)的知名度，為企業(yè)帶來(lái)良好聲譽(yù);(5)有利于幫助企業(yè)建立規范的現代企業(yè)制度。

此種融資模式的風(fēng)險主要表現在：(1)花費巨大。上市的花費巨大，包括企業(yè)重組費用、中介費用、券商承銷(xiāo)費用、路演費用等。例如，某些中小企業(yè)一年利潤可能只有兩三千萬(wàn)，而上市過(guò)程中的明暗費用不止兩三千萬(wàn)，給企業(yè)帶來(lái)巨大經(jīng)費風(fēng)險。(2)削弱控制權。上市就是賣(mài)企業(yè)，賣(mài)企業(yè)就是將自己的部分股份轉讓給別人，肯定會(huì )削弱一定的控制權。(3)增加監管成本。在我國上市的公司都有企業(yè)內部控制指引，這要求企業(yè)為每年的報告出資。(4)股價(jià)波動(dòng)。企業(yè)上市后，公司股價(jià)會(huì )經(jīng)常波動(dòng)，這在一定程度上會(huì )在短時(shí)間內影響企業(yè)的收益。

5.員工持股策略

休閑農業(yè)企業(yè)所雇傭的長(cháng)期職工，大多是本地居民或熟人，如果能夠協(xié)商并達成一致意見(jiàn)，可制定相關(guān)政策，明確員工的持投數量，不僅可有效解決休閑農業(yè)企業(yè)融資難的問(wèn)題，還可以大大提高職工的工作積極性。

6.優(yōu)先股策略

對于規模較大的休閑農業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，開(kāi)始組建時(shí)考慮規模效益，安排多種農業(yè)生產(chǎn)項目和旅游服務(wù)項目，資金需求量很大，采用優(yōu)先股策略可有效籌措大額資金。對于投資者而言，事實(shí)上沒(méi)有承擔任何風(fēng)險，但取得了比銀行利息更高的回報;對于休閑農業(yè)企業(yè)而言，通過(guò)優(yōu)先股策略有效地解決了融資困難。

(四) 積極探索BOT融資

BOT融資策略即合作方承擔前期建設投資，在一定期限內實(shí)施運營(yíng)管理并取得收益，期滿(mǎn)后移交。

休閑農業(yè)企業(yè)采用BOT融資策略的途徑很多，經(jīng)營(yíng)者可將休閑農業(yè)園區內一定面積或某些項目尋找合作伙伴，合作方負責一定面積或某個(gè)項目的投資建設并取得一定年限的經(jīng)營(yíng)權，合作期內的收益歸合作方，合作期滿(mǎn)后全部設施及相應固定資產(chǎn)回歸休閑農業(yè)企業(yè)本體或按前期協(xié)商結論進(jìn)行清算。

休閑農業(yè)企業(yè)在實(shí)施BOT策略時(shí)，對于合作方能夠帶走產(chǎn)品的農業(yè)生產(chǎn)項目，完全可以采用契約式BOT融資策略，由于休閑農業(yè)企業(yè)為合作方提供了生產(chǎn)性用地，而最終產(chǎn)品全部被合作方帶走，契約中應明確合作方給休閑農業(yè)企業(yè)的分利方式，即休閑農業(yè)企業(yè)必須從合作方分利，以取得為合作方提供土地資源的合理收益，合作期滿(mǎn)以后，合作方不另行清算，遺留在生產(chǎn)場(chǎng)地的基本設施(如水利設施、塑料大棚等)無(wú)條件歸休閑農業(yè)企業(yè)所有(期滿(mǎn)不清算契約)。對于投資較大的文化消費項目(如傳統手工藝生產(chǎn)基地、演藝場(chǎng)所等)，一般可以采用契約加股權式BOT融資策略，即合作方承擔全部前期建設投資和永久性設施建設，合作期內由合作方經(jīng)營(yíng)管理。

獲得土地使用權是休閑農業(yè)項目開(kāi)發(fā)的基礎，如何以較低的成本順利獲取到項目土地使用權是項目開(kāi)發(fā)成功的基礎和關(guān)鍵。而在項目實(shí)際操作中，土地獲取方式主要有招商合作式與主動(dòng)獲取式兩種方式。

(一) 招商合作式

是指當地政府或當地農村集體經(jīng)濟組織有意愿發(fā)展休閑農業(yè)項目，以?xún)?yōu)惠土地承包價(jià)格等方式招商或以土地入股合作方式招商共同開(kāi)發(fā)的形式。此種方式，獲取土地的成本較低，且往往會(huì )有配套優(yōu)惠政策。因此，此種方式是比較理想的土地獲取方式，在項目規模較大時(shí)比較適用。

(二) 主動(dòng)獲取式

是指土地流轉，這也是休閑農業(yè)項目的主要土地獲取形式。土地流轉又分為兩類(lèi)，即：土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉和集體建設用地流轉。目前，國家關(guān)于土地流轉方面的制度與法律法規還有待完善。各地區在土地流轉管理方面也缺乏完善的管理體系與管理方法。

1.土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉方式

土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉方式主要有租賃、入股合作、互換以及反租倒包等方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權。但需要注意的是：不得改變承包土地的農業(yè)用途，流轉期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。

A.租賃

是指以一定期限向農戶(hù)租用部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權從事農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的流轉方式。農戶(hù)向承租人收取租金，出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務(wù)。承租人按出租時(shí)約定的條件對出租人(農戶(hù))負責。

B.入股合作

是指接受農戶(hù)將土地承包經(jīng)營(yíng)權量化作為股權入股合作經(jīng)營(yíng)，并按股分紅的土地流轉方式。

C.互換

當待開(kāi)發(fā)的項目用地規模比較大時(shí)，租用農戶(hù)土地分部比較分散，無(wú)法集中經(jīng)營(yíng)和管理。這時(shí)，可與農戶(hù)商談，用互換土地承包經(jīng)營(yíng)權的方式，把分散的土地置換為集中的土地而進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

D.反租倒包

由農村集體經(jīng)濟組織出面把農戶(hù)的承包地反租過(guò)來(lái)，集中連成一片，給予農戶(hù)適當的經(jīng)濟補償，然后再向該農村集體經(jīng)濟組織租賃的土地流轉方式。

2.農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地流轉

集體建設用地流轉，是指集體建設用地在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市流轉、同權同價(jià)的法律行為。

A.流轉形式

B.流轉前提

(三) 機構觀(guān)點(diǎn)

休閑農業(yè)項目的土地獲取方式主要有招商合作式與主動(dòng)獲取式兩種方式。前者適合規模較大的休閑農業(yè)項目的土地獲取，且往往能得到當地政府部門(mén)的支持，從而享有配套的優(yōu)惠政策。因此，如果待開(kāi)發(fā)的休閑農業(yè)項目規模較大時(shí)，建議在獲取土地前做好項目前期策劃工作。以?xún)?yōu)秀的項目開(kāi)發(fā)方案，贏(yíng)得當地政府部門(mén)與村民的認可，這對項目后期的開(kāi)發(fā)與發(fā)展會(huì )起到十分積極的作用。而主動(dòng)獲取方式，則是最為常見(jiàn)的土地獲取方式，也相對靈活、自主。因此，休閑農業(yè)項目的土地獲取方式選擇，應根據開(kāi)發(fā)商的具體情況以及項目開(kāi)發(fā)規模等綜合考量。

盲目跟風(fēng)、經(jīng)營(yíng)項目單一、同質(zhì)化競爭已成為制約休閑農業(yè)發(fā)展的最大瓶頸。而越來(lái)越多的人意識到創(chuàng )意是提高資源利用率和企業(yè)競爭力的有效途徑。在現有鄉村景觀(guān)、區域文化和農業(yè)產(chǎn)業(yè)的基礎上，通過(guò)創(chuàng )意和規劃手段，可以充分挖掘資源的觀(guān)賞價(jià)值、體驗價(jià)值、使用價(jià)值、科普價(jià)值、情感價(jià)值、文化價(jià)值、生態(tài)價(jià)值以及衍生的社會(huì )價(jià)值，實(shí)現項目經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、生態(tài)效益的最大化。

為此，很多地方都競相“挖”創(chuàng )意、上項目，希望吸引游客，提升農業(yè)產(chǎn)值。然而，向“創(chuàng )意”求發(fā)展的想法是有了，項目也上了，很多經(jīng)營(yíng)業(yè)主卻表示推不開(kāi)市場(chǎng)，得不到消費者認可。這其中的原因是多方面的，但有一點(diǎn)不可否認，那就是真正屬于創(chuàng )意精品的少，無(wú)特色自然無(wú)人問(wèn)津。

那么，究竟該如何創(chuàng )意開(kāi)發(fā)，如何創(chuàng )意呢?山合水易認為，需在模式、主題、配套、活動(dòng)等方面下功夫，做足創(chuàng )意，找到賣(mài)點(diǎn)、創(chuàng )新點(diǎn)。我們認為創(chuàng )意開(kāi)發(fā)主要體現在兩個(gè)方面：

(一) 創(chuàng )意方法

(二) 創(chuàng )意實(shí)踐

要做到創(chuàng )新開(kāi)發(fā)，需在八大方面下足功夫，山合水易結合多年實(shí)戰經(jīng)驗，和對于行業(yè)的理解，對于休閑農業(yè)的創(chuàng )新實(shí)踐做了如下總結，即：5大模式引領(lǐng)開(kāi)發(fā)、10大主題點(diǎn)睛項目、17大最新概念吸引眼球、5大產(chǎn)品開(kāi)發(fā)環(huán)節夯實(shí)開(kāi)發(fā)、2大重點(diǎn)配套增光添彩、6大體驗活動(dòng)設計秘訣解惑、3大附加值整體提升、7大賣(mài)點(diǎn)決勝盈利。

項目的落地性是衡量項目策劃、規劃方案好壞的重要標準，它直接影響著(zhù)項目的開(kāi)發(fā)與后續的項目運營(yíng)。然而，如何才能保證項目的落地性卻讓很多人感到迷茫和困惑。因此，如何保證項目的落地性成為了開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的問(wèn)題之一。那么如何才能保證項目的落地性，決定項目落地性的關(guān)鍵因素又有哪些呢?

山合水易根據多年的實(shí)操經(jīng)驗與潛心研究，認為決定休閑農業(yè)項目落地性最關(guān)鍵的因素包括內外因素兩個(gè)方面。所謂內部因素，即項目開(kāi)發(fā)方的開(kāi)發(fā)方案與項目管理；外部因素，即市場(chǎng)需求與政府管控。有效把握這兩方面的重要因素，將對項目的落地性起到強有力的提高作用。

(一) 內部因素

1.開(kāi)發(fā)方案

一個(gè)項目開(kāi)發(fā)的方案是否合理將直接影響項目的落地性。而項目落地性又取決于項目定位、盈利模式、產(chǎn)品體系與營(yíng)銷(xiāo)方式的確定。

A.精準的項目定位

項目定位決定了項目的發(fā)展方向，它也是產(chǎn)品體系與盈利模式確定的基礎。而項目定位的精準與否，又取決于開(kāi)發(fā)方案的設計者對項目的實(shí)際把握。

那么究竟如何才能做到準確的項目定位呢?合易智業(yè)機構認為，要想做到精準的項目定位，必須對項目地的實(shí)際情況有深刻了解。準確把握項目?jì)?yōu)劣勢因素，深刻挖掘項目資源要素，全面分析區位因素、市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境，是做好項目定位的基礎。

B.戰略性的盈利模式

項目的開(kāi)發(fā)是否成功，取決于項目的盈利狀況，良好的盈利狀況是項目生存與發(fā)展的有力保障。因此，具有戰略性的盈利模式將對項目發(fā)展起到有力的指導作用，是良好盈利情況的基礎保證，也決定了項目的落地性。相反，如果沒(méi)有一個(gè)科學(xué)合理、富于戰略性的盈利模式，項目不能很好的盈利，必將影響項目的生存。因此，一個(gè)開(kāi)發(fā)方案缺乏戰略性的盈利模式，一定會(huì )影響項目的落地性。

C.有競爭力的產(chǎn)品體系

有競爭力的產(chǎn)品體系是項目定位、盈利模式實(shí)現的具體抓手。傳統的休閑農業(yè)項目往往盈利點(diǎn)比較單一，產(chǎn)品體系不夠完善，缺乏競爭力，這在一定程度上也影響了項目的落地性。因此，根據項目的定位、盈利模式結合項目的基礎資源打造完善的產(chǎn)品體系，開(kāi)發(fā)具有競爭力的產(chǎn)品將有助于提高項目的落地性。

D.給力的營(yíng)銷(xiāo)模式

口碑營(yíng)銷(xiāo)也好，媒體營(yíng)銷(xiāo)也罷，良好的營(yíng)銷(xiāo)和推廣對項目的落地性有著(zhù)積極的作用。合易智業(yè)機構認為，酒香也怕巷子深，埋在土里的金子也難發(fā)光。因此，要想項目具有很強的落地性，必須做好項目的營(yíng)銷(xiāo)和推廣工作，擴大項目的品牌影響力，最大程度的提高項目的盈利能力。

2.項目管理

再好的方案，只停留在紙上，或者執行能力不強，項目進(jìn)展推動(dòng)緩慢都將影響項目的落地性。因此，提高項目管理能力，有序、有力地推動(dòng)項目發(fā)展也是決定項目落地性的有力保障。

(二) 外部因素

1.市場(chǎng)需求

項目的開(kāi)發(fā)應與市場(chǎng)的需求有效結合。如果休閑農業(yè)項目的產(chǎn)品與市場(chǎng)需求脫節，將直接影響項目的生存能力，不具備生存能力的項目一定不具備落地性。

2.政府管控

在我國，政府的管控與政策對一個(gè)項目的發(fā)展有著(zhù)決定性作用，休閑農業(yè)項目也不例外。因此，一個(gè)項目的落地性，在很大程度上也取決于政府的管控與政策。這就要求，在項目最初的策劃過(guò)程中，對政府的有關(guān)政策與管控有著(zhù)深刻了解。一個(gè)受限制的項目發(fā)展將舉步維艱，而一個(gè)受政策支持的項目的發(fā)展將事半功倍。