推動(dòng)田園綜合體建設，對于培育農業(yè)農村發(fā)展新動(dòng)能、加快城鄉一體化步伐、推動(dòng)農業(yè)農村實(shí)現歷史性變革具有深刻的歷史意義和重要的現實(shí)意義，核心是提供了一個(gè)機制創(chuàng )新和融合發(fā)展的新平臺、新支點(diǎn)、新模式、新動(dòng)力。

田園綜合體休閑旅游建設要點(diǎn)
 

1、旅游設施配套。

統籌考慮淡季和旺季游客需求，游客服務(wù)中心位置合理，規模適度，設施、功能齊備。區內推薦配置低排放或清潔能源交通工具。注重人性化設施與服務(wù)，配備必要的無(wú)障礙設施、遮陽(yáng)避雨、休息座椅等人性化設施，提供人性化愛(ài)心關(guān)懷服務(wù)。開(kāi)發(fā)夜生活配套的鄉村酒吧茶吧、休閑養生、康體服務(wù)、演藝演出、參與體驗活動(dòng)等場(chǎng)所，留住城市游客。

2、特色餐飲服務(wù)。

區域內農家樂(lè )和鄉村酒店宜納入統一管理，提供的餐飲服務(wù)須依法取得食品經(jīng)營(yíng)許可證。菜肴要突出民間、農家特色，推薦民間菜和農家菜。用餐環(huán)境必須干凈整潔，有專(zhuān)門(mén)的餐廳，條件不具備的也可以利用自家庭院，但須做好滅蠅、滅蚊、防塵、防風(fēng)沙等工作。

3、休閑度假住宿。

住宿設施重點(diǎn)為特色民宿、鄉村莊園、鄉村主題度假酒店，且能夠滿(mǎn)足游客需求。配備暖軟設備或換氣裝置，配套設施完好，用品配備能滿(mǎn)足顧客需要。

4、鄉村旅游購物。

應在交通要道、重要景點(diǎn)等醒目、易達的區域合理設置購物場(chǎng)所，做到集中管理，環(huán)境整潔，秩序良好。銷(xiāo)售商品應以特色農產(chǎn)品、花木盆景、傳統生活老物件、民間工藝品等為主，體現鄉土氣息、打造特色品牌。

我國土地主要分為農用地，建設用地和未利用地;從土地權屬的角度來(lái)看，分為國有土地和集體土地。由于田園綜合體主要以產(chǎn)業(yè)為核心，因此其土地用途可分為產(chǎn)業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地、公共服務(wù)用地及其他用地。不同用途土地獲取方式也不盡相同，根據實(shí)際產(chǎn)業(yè)、配套居住需求，田園綜合體可采取以下幾種土地創(chuàng )新模式和策略。
 

田園綜合體土地創(chuàng )新模式

一、爭取政策

因地制宜，積極爭取使用好本省市關(guān)于田園綜合體的土地政策。很多省市對于田園綜合體都會(huì )優(yōu)先安排用地指標，同時(shí)還配有獎懲用地指標。如浙江對如期完成年度規劃目標任務(wù)的，省里按實(shí)際使用指標的50%給予配套獎勵，對3年內未達到規劃目標任務(wù)的，加倍倒扣省獎勵的用地指標。因此在打造田園綜合體的前期需認真研究這些獎懲措施和相關(guān)政策，做到有的放矢。另外很多省市地方探索城鄉用地增減掛鉤、集體土地流轉和租賃。比如湖北省2017年起單列下達每個(gè)田園綜合體項目500畝增減掛鉤指標;內蒙古自治區鼓勵農村牧區集體經(jīng)濟組織和農牧民以土地入股，集體建設用地使用權轉讓、租賃等方式有序地進(jìn)行農家樂(lè )、牧家樂(lè )、家庭旅館、農莊旅游等旅游開(kāi)發(fā)項目試點(diǎn)。這些政策措施將極大地促進(jìn)土地供應和使用效率。

二、捆綁出讓

在拿地平衡上，可探索住宅、產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓。佛山南海作為我國集體用地改革的試驗區，在很多途徑實(shí)施上都可為田園綜合體拿地提供借鑒。根據南海“53號文“探索實(shí)施的”混合功能出讓“的新供地方式，連片的工業(yè)區、村集體工業(yè)園區可在規劃的引領(lǐng)下，允許部分土地在符合環(huán)保要求、安全生產(chǎn)要求下，探索商住混合工業(yè)的用地功能。即通過(guò)住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地捆綁拿地的方式，來(lái)獲取住宅用地。產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地比例可根據具體情況而定，一般可按配比為5:5或者6:4來(lái)平衡拿地。

三、代建補償

在針對產(chǎn)業(yè)用地的獲取方式上，可探索產(chǎn)業(yè)用地代建補償。產(chǎn)業(yè)用地可采用出租、出讓相結合的方式獲得。其中，出讓部分的補償的方式，根據相關(guān)政策，可采取貨幣補償、物業(yè)補償、貨幣補償與物業(yè)補償相結合的形式，實(shí)現出讓收益補償、回購物業(yè)、代建物業(yè)等多種方式。村集體獲得代建物業(yè)后，再返租給園區運營(yíng)商，可再獲物業(yè)租金收益。企業(yè)通過(guò)出租，可降低資金壓力;通過(guò)出讓可獲得物業(yè)產(chǎn)權，可出售，可抵押;通過(guò)物業(yè)補償的方式，可緩解一次性支付出讓金的資金壓力;對于農民來(lái)說(shuō)，可獲得土地出租收益;獲得具有升值空間的補償物業(yè);同時(shí)也能獲得物業(yè)返租的收益。根據權屬不同，也可采取作價(jià)入股的方式。作價(jià)入股主要是與村集體合作，成立合作開(kāi)發(fā)公司，風(fēng)險共擔，降低前期資金需求;其缺點(diǎn)則是增加項目決策制約以及股東之間協(xié)調的工作。

四、工改創(chuàng )新

對于使用權在私營(yíng)業(yè)主一方，可探索多方合作工改創(chuàng )新。對土地使用權在私營(yíng)業(yè)主方的多方合作模式探索。政府通過(guò)土地項目差別化供地的政策和地區產(chǎn)業(yè)規劃，與開(kāi)發(fā)運營(yíng)方、 私營(yíng)企業(yè)主進(jìn)行合作商談。私營(yíng)業(yè)主允許土地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級改造，并以改造后的部分面積作為商住面積贈予改造方，開(kāi)發(fā)運營(yíng)方根據與私營(yíng)業(yè)主和政府規定進(jìn)行物業(yè)分配和產(chǎn)業(yè)運營(yíng)。政府可根據項目投資落地成本、投資進(jìn)度、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等，逐年給予支持;同時(shí)鼓勵私企業(yè)主以土地使用權作價(jià)入股的方式參與，降低產(chǎn)業(yè)用地成本。田園綜合體從土地財政向稅收財政進(jìn)行轉變，從土地資源買(mǎi)賣(mài)向創(chuàng )新資源流動(dòng)進(jìn)行轉變。

我們在前期進(jìn)行田園綜合體策劃、規劃中就要搞明白其未來(lái)的盈利模式和特性，只有明白未來(lái)錢(qián)怎么回，怎么持續盈利，才知道當下應該以怎樣的土地模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)、合作。