當前我國的社會(huì )現狀是，老年人很少有自己的時(shí)間去享受生活。而且當前的養老服務(wù)體系還不夠完善，一些中低齡老年人對生活的需求形式種類(lèi)多樣，傳統的居家養老模式很難維持下去，老年人的生活質(zhì)量水平也難以提高。而田園養老模式可以從精神、心理和身體多重層面實(shí)現對老年群體的安置和生活質(zhì)量水平的提高，具有明顯的功能上的優(yōu)越性，總結為以下幾種功能體系：
 

2.1  心靈回歸-精神實(shí)現功能

心靈回歸，強調田園養老項目所獨有的，提供的獨一無(wú)二的返璞歸真，夢(mèng)歸田園那種生活環(huán)境，徹底擺脫城市喧囂。大自然是心靈的家園，在自然風(fēng)光優(yōu)美的田園中，遠離了城市的喧囂與躁動(dòng)，心靈回歸了簡(jiǎn)單的本真，縱情山水之間，精神得到最大程度的放松。在田園中養生，種田、種花、做手工藝品、安靜地讀書(shū)、徒步行走、與朋友聚會(huì )等等，這些簡(jiǎn)單而自在的活動(dòng)會(huì )讓疲憊的心靈重新獲得氧氣與動(dòng)力。針對老年人容易感到孤獨的心理特征，設計田園會(huì )所、讀書(shū)會(huì )、運動(dòng)俱樂(lè )部等具有人文關(guān)懷的度假產(chǎn)品，產(chǎn)品設計上注重細節處理，以便于老年人進(jìn)行情感交流，精神世界得到充實(shí)與滿(mǎn)足。

2.2  醫療護理-身體療養功能

醫療護理涉及醫藥產(chǎn)品、保健用品、營(yíng)養食品、醫療器械、休閑健身、健康管理、健康咨詢(xún)等多個(gè)領(lǐng)域。為醫療康復病人提供相關(guān)醫院、診所、藥品超市、保健品超市、相關(guān)健康管理等機構，為每個(gè)在這里養老的人提供專(zhuān)屬的健康管理檔案與康復治療方案，對于醫療型田園養老地產(chǎn)，還將從醫學(xué)研究、醫學(xué)養護、醫學(xué)培訓及學(xué)術(shù)會(huì )議接待等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，實(shí)現醫療高端化，為客戶(hù)提供就近就醫的便利與高水平的康復效果。

2.3  體驗鄉村生活-生態(tài)休閑功能

在田園中養老，享受的是鄉村的田園環(huán)境，是以生態(tài)資源為基礎的休閑體驗。鄉村生活與生態(tài)休閑是因果互動(dòng)的關(guān)系，鄉村生活的體驗包括吃生態(tài)綠色食品、住農家院落、學(xué)習農耕文化、體驗原生態(tài)民俗表演等等。

2.4 了解本土文化-文化體驗功能

文化體驗，兩層意思，一是體驗項目地獨有的文化資源所營(yíng)造的文化氛圍，另一個(gè)是為老人提供的業(yè)余文化生活，豐富其精神文化需求。文化是體驗的源泉，是鄉村的靈魂所在。在田園中養老，一方面是綠色環(huán)境、綠色食品對身體的滋養，同時(shí)也是鄉村本土歷史文化、生態(tài)文化、農耕文化對人精神的陶冶。本土的民俗文化常常在休閑度假區中以情景化的方式體現出來(lái)，如江南農耕文化園的江南小院。

2.5 多元度假體系-全齡養生功能

“421”家庭養老壓力加大，針對“獨子養老”面臨的困境，目前市場(chǎng)形成了“以居家養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充”的養老服務(wù)體系，我國養老還是以居家養老為主體，大概占90%。根據老年人的養老心理，大部分的老年人不服老，對單純的老年社區會(huì )心理抗性大，因此復合全齡社區養老主題開(kāi)發(fā)路線(xiàn)風(fēng)險相對較小，老人與兒女同住一個(gè)小區的不同公寓，針對祖孫三代設置不同特色的配套設施，既方便了家人照顧，也不會(huì )讓老人感到孤獨，社區的養生、醫療、親子、教育等配套設施也能夠滿(mǎn)足三代人的不同需要，這是郊區田園養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)模式。

田園養老是一個(gè)以養老服務(wù)為中心的綜合農業(yè)、休閑、體驗等多功能為一體的休閑度假區，它將為游客打造餐飲、住宿、旅游、娛樂(lè )、商務(wù)、養老等多種功能集于一身的全方位服務(wù)體系，每個(gè)體系都針對不同的游客群體進(jìn)行精心設計，并且各具田園特色。田園養老不但要從項目策劃中出奇制勝，以硬件設施打造為基礎，同時(shí)提高自身服務(wù)水平，更要想顧客之所想，對于老年群體的實(shí)際需求盡心深入分析，幫助客人實(shí)現其在田園養老所要達到的目的。田園養老的服務(wù)體系主要包含以下幾方面：
 

3.1  周邊旅游游覽服務(wù)

田園養老度假區一般設立在風(fēng)景優(yōu)美的地方，這里有優(yōu)越的自然文化環(huán)境，社區為客戶(hù)提供周邊景點(diǎn)優(yōu)惠門(mén)票、導游講解服務(wù)、接送車(chē)服務(wù)、租用自行車(chē)、租用相機等旅游游覽服務(wù)。

3.2  田園康復療養服務(wù)

主要針對亞健康及患病人群的身體康復服務(wù)，為康復期病人以及慢性和長(cháng)期患病的人們提供24小時(shí)護理照料，度假區常常配備有綜合型醫院、中醫院、健康體檢中心等醫療機構，治療護理團隊在人員配置方面規定有專(zhuān)業(yè)的管理人員、具有一定職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)醫生、注冊護士、有執照的護士、心理醫生、護工和其他人員。除了醫療服務(wù)設施，田園度假區中更注重為顧客提供自然康復的環(huán)境，使人的精神能夠自然放松，根據中華經(jīng)典醫學(xué)康復方法，從SPA、瑜伽、藥膳等多個(gè)角度達到身體自身的平衡。

3.3  田園運動(dòng)養生服務(wù)

生命在于運動(dòng)，適宜的運動(dòng)健身是一種比較科學(xué)的養生休閑方式，田園是一個(gè)大的運動(dòng)場(chǎng)，田園度假區也會(huì )針對游客的運動(dòng)養生需求提供一系列的服務(wù)，如山地自行車(chē)、徒步、滑雪、漂流、高爾夫、室內瑜伽、中華武術(shù)、專(zhuān)業(yè)SPA、形體訓練、棋牌、器械、籃球、網(wǎng)球、羽毛球、垂釣、跑步、騎車(chē)健身等運動(dòng)，并為游客推薦專(zhuān)業(yè)的運動(dòng)指導。

3.4  田園養老其他項目服務(wù)

除了以上三類(lèi)服務(wù)體系，田園養生養老的服務(wù)還涉及到許多方面，如農業(yè)體驗服務(wù)體系，為游客提供采摘、制作、農產(chǎn)品供應、農家住宿等服務(wù);高端商務(wù)服務(wù)體系，為游客提供組織會(huì )議、戶(hù)外拓展活動(dòng)、宴會(huì )、聚會(huì )、商務(wù)交際平臺、高端會(huì )所等服務(wù);生態(tài)住宿服務(wù)體系，原生態(tài)夯土住宿、木屋別墅、歐式風(fēng)情、貼身管家服務(wù)等;婚慶服務(wù)體系，婚慶基地、婚紗攝影、婚慶典禮、婚房設計、婚禮用品服務(wù)等。親子娛樂(lè )教育服務(wù)體系，親子樂(lè )園、兒童游樂(lè )城、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育機構等。

田園養生養老度假區是一個(gè)綜合的休閑體系，它可以匯聚一家三代人共同生活、休閑、娛樂(lè )、療養康復等，是具有便利交通與良好自然資源的特色養生養老度假區。

田園養老的成功開(kāi)發(fā)建設，對投資商-農民-鄉村三者之間的效益關(guān)系十分重要。投資開(kāi)發(fā)商通過(guò)運營(yíng)田園養老可以獲得應得的經(jīng)濟回報，并且能夠隨著(zhù)項目的投資、開(kāi)發(fā)和運營(yíng)管理等商業(yè)行為的開(kāi)展，形成自身的品牌，逐漸擴大品牌影響力。而農民在田園養老中是最直接的受益者，農民可以通過(guò)土地的流轉獲取租金收入，或者參與入股獲得分紅收入，以及參與到田園養老項目中來(lái)?yè)Q取工資收入。鄉村則可以以此為契機，借助田園養老模式促進(jìn)鄉村升級發(fā)展，推動(dòng)鄉村公共基礎設施建設升級，將建設美麗鄉村觀(guān)念付諸實(shí)踐。
 

作為三方效益的重要載體，田園養老的盈利模式可以圍繞以下幾方面開(kāi)展：

4.1 觀(guān)光采摘與采摘會(huì )員制

在留出客戶(hù)耕種的土地的同時(shí)，預留出農莊的“經(jīng)營(yíng)”用地，這部分土地可以進(jìn)行統一種植、統一管理，要種植綠色健康的蔬菜，開(kāi)展參觀(guān)、體驗采摘等活動(dòng)，提高知名度。這點(diǎn)目前休閑農業(yè)都在做，需要有創(chuàng )新。

對于沒(méi)有租到配套土地、或者是自己不愿意耕種的老年人，可為其辦理采摘會(huì )員。每年繳納一定的年費，便可定量在農莊的菜地里進(jìn)行采摘。采摘的蔬菜在滿(mǎn)足老年人自己需求的同時(shí)，也可以送給子女，一舉兩得。

4.2 耕地出租

預留部分農業(yè)用地，根據客戶(hù)需求，進(jìn)行耕地出租，老年人可以在租到的土地上種植自己感興趣的農作物，前期要注意稀缺效益，引起老年人的種植欲望，以便為今后的大規模開(kāi)發(fā)做推廣。

4.3 養生餐飲

食療，是人類(lèi)養生歷史上的里程碑。而養生食療對治愈老年人的一些小問(wèn)題有著(zhù)很好的療效，對于不愿自己動(dòng)手做飯的老人可根據他們的身體狀況制定食譜，當然味道是要有一定的保證。農莊在老人入住時(shí)最好對老人的身體狀況有一定了解，對于不適合入駐的老人盡量委婉拒絕。同時(shí)配備常駐醫師，能夠及時(shí)治療一些常見(jiàn)病癥。

4.4 免費農業(yè)技術(shù)服務(wù)

有些老年人并不懂種植技術(shù)，農莊可充分利用在經(jīng)營(yíng)菜地種植時(shí)，為有需要的老年人進(jìn)行技術(shù)指導，提升老年人的信任度與影響力，打造品牌效益。

4.5 加入社區文化與組織俱樂(lè )部活動(dòng)

可以定期邀請參與耕種菜地的老年人參加類(lèi)評比項目的活動(dòng)，評選出優(yōu)秀者，在進(jìn)行物質(zhì)獎勵時(shí)，推廣經(jīng)驗，將農莊打造成現代都市外的世外田園。

田園養老的開(kāi)發(fā)就是對田園、農業(yè)資源，鄉村閑置農宅的統一收租、整改、利用。改造要講究文化性、鄉土性等原則，鄉味得到最大程度的保留與展現。鄉村風(fēng)貌、建筑材料也要盡可能體現出鄉土化。

5.1  異地養老模式

異地養老模式包含“季節性”養老、“候鳥(niǎo)型”養老和異地購房養老三種模式，每一年抽出幾個(gè)月的時(shí)間，隨著(zhù)季節的變化，到不同的地方或者到購得的鄉村住宅地去，進(jìn)入到另一種生活狀態(tài)，通過(guò)呼吸山田原野的新鮮空氣，體驗原始的農耕，以親手種植的綠色產(chǎn)品為食，健健康康、快快樂(lè )樂(lè )的安享晚年。

案例：廣西巴馬長(cháng)壽村
 

5.1.1 自然氣候條件：

巴馬地屬廣西河池市，位于廣西西北部，是一個(gè)多民族聚居地，巴馬地區屬亞熱帶季風(fēng)氣候區，典型的喀斯地貌，蘊藏著(zhù)豐富的溶洞，年平均氣溫20.4℃，冬無(wú)嚴寒，夏無(wú)酷暑，晝夜均小有溫差，人居環(huán)境和氣候條件十分宜人。

5.1.2 巴馬養老品牌：

巴馬地區土地、谷物中含有大量的硒，水質(zhì)好，且環(huán)境幽靜，空氣清新，負氧離子濃度高，再加上特處的地理位置，成為一個(gè)天然療養圣地，是世界五大長(cháng)壽之鄉中百歲老人分布率最高的地區，被譽(yù)為“世界長(cháng)壽之鄉·中國人瑞圣地”。

5.1.3 巴馬養生食品：

巴馬由于其獨特的地理位置和環(huán)境，長(cháng)期以來(lái)樸素自然的飲食文化在歷史發(fā)展過(guò)程中自成一體，而且憑借新鮮空氣、礦泉水、無(wú)污染的食物、青山綠水和神秘莫測的巖洞成為游客們的健身和天然療養場(chǎng)所。巴馬地區山多地少，地理環(huán)境較為封閉獨特，所以生長(cháng)的五谷雜糧多受地理、氣候、環(huán)境、土質(zhì)、水質(zhì)等獨特條件的影響而成為稀缺的珍品，包括稻谷、油魚(yú)、木薯、香豬等種類(lèi)豐富多樣，在2005年，巴馬香豬通過(guò)國家地理標志產(chǎn)品保護。

5.1.4 旅游資源：

豐富多樣的地形條件，溫和適宜的氣候，共同造成了巴馬豐富獨特的旅游資源，主要旅游景點(diǎn)有百魔洞、祈壽宮、賜福湖風(fēng)光、弄友原始森林、龍洪田園風(fēng)光、好和響水天坑、東山瑤族風(fēng)情、長(cháng)壽探秘等。這些令人心曠神怡的自然風(fēng)光，吸引了大批的異地“候鳥(niǎo)”前來(lái)度假、養老。

5.2  立體養生養老模式

立體式養生養老是集文化資源與自然資源于一體，將運動(dòng)、醫療、宗教、文化等養生方式相結合的立體式養生理念，是養生養老綜合體的表現。立體式養生養老，服務(wù)項目齊全，為身、心、靈的放松和成長(cháng)提供全方位引導，是借助項目地特有的自然、文化資源，完善一系列配套設施基礎上構建的綜合養老模式。

案例：文登養生之都
 

5.2.1 自然區位優(yōu)勢

文登南臨黃海，有156公里海岸線(xiàn)，岬灣相間，島礁棋布，12公里優(yōu)質(zhì)沙灘，岸坡舒緩，沙凈水清;岸邊有綿延數十里的萬(wàn)畝松林，造就了南海別具魅力的黃金海岸。這里空氣中負氧離子特別豐富，對人的皮膚和呼吸道系統非常有益，空氣質(zhì)量常年優(yōu)于國家一級標準。文登擁有豐富的自然養生資源和優(yōu)越的區位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、土地優(yōu)勢等多種核心優(yōu)勢，對于發(fā)展田園養老具有得天獨厚的地理優(yōu)勢。

5.2.2 養生養老資源優(yōu)勢：

(1) 文化資源

文都的圣經(jīng)山是中國道教全真派的發(fā)祥地，通過(guò)激活利用道家文化，打造國學(xué)培訓和禪文化體驗，打造成為道家修持靜修基地。并且依托良好的自然環(huán)境，打造完善的養老、療養配套設施，對于退休后的老年養老群體，是一所修心、靜心、養心的絕佳場(chǎng)所。

(2) 自然養老養生資源

濱海養生資源：擁有156公里的黃金海岸線(xiàn)，

溫泉養生資源：文登是中國“溫泉之都”，城區周邊20 公里范圍內散布5處高品質(zhì)天然溫泉：湯泊、天沐

山林養生資源：昆崳山、圣經(jīng)山、天福山、回龍山

農業(yè)養生資源：無(wú)公害珍鮮果蔬、海產(chǎn)品等特色農業(yè)加快發(fā)展，海參養殖達到2.5萬(wàn)畝，西洋參種植達到3萬(wàn)畝。

豐富的濱海、山林和農業(yè)資源為養老服務(wù)提供眾多的項目設計和可選活動(dòng)，感受山林飽含負氧離子的養老空氣，參與適宜的農事體驗活動(dòng)，無(wú)公害農產(chǎn)品的飲食保證，都作為養老場(chǎng)所重要的物質(zhì)基礎呈現出來(lái)。

5.3  休閑農業(yè)養老模式

農家休閑養老是一種候鳥(niǎo)型、旅游休閑型相結合的農家寄養式異地養老模式，代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，老人與農戶(hù)簽訂協(xié)議，長(cháng)期寄養在農戶(hù)家中，是一種特殊的鄉村旅游形式，也可以成為新農村建設的一種重要模式。該模式能夠提高農民收入、促進(jìn)城鄉協(xié)調發(fā)展，但服務(wù)水平和配套設施有待提高。

案例：崇明島養老農家院
 

5.3.1 養生資源：

崇明島地處長(cháng)江口，是中國第三大島，被譽(yù)為“長(cháng)江門(mén)戶(hù)、東海瀛洲”，是世界上最大的河口沖擊島，世界上最大的沙島。崇明島氣候宜人，四季如春，生態(tài)旅游初具規模，海鮮、鮮果等養生食品豐富，是上海老人青睞的養生地區。

5.3.2 養老體系：

“崇明島農家養老”首批試點(diǎn)村———新河鎮金橋村。這個(gè)村有80戶(hù)農家符合養老條件。被選中的農家每戶(hù)住房面積都在150平方米以上，衛生設施一應俱全，保證入住老人都有自己獨立的房間，且提供子女探望時(shí)的住宿。每個(gè)居住在農家的老人只需要支付500元護理費、住宿費和200元伙食費。

案例：北京將府莊園養生園
 

將府莊園養生園位于北京東北五環(huán)外，環(huán)鐵綠化帶內，莊園占地面積38萬(wàn)平方米，緊鄰機場(chǎng)高速，靠近燕莎商圈。項目南面為將臺漁場(chǎng)，西面、西南面為林地，附近有200多萬(wàn)平方米的綠化帶，自然環(huán)境優(yōu)越，同時(shí)距離市區較近，交通方便。

將府配套設施包含：

● 國際會(huì )所：設有圖書(shū)閱覽室，小型超市，咖啡廳和茶社以及藝術(shù)裝飾品店、花店、面包房等特色小店，美容美發(fā)店、洗衣店等，滿(mǎn)足養老群體的各種日常生活需求。

● 康復中心：提供基礎護理、專(zhuān)科護理、心理護理、康復指導、臨終關(guān)懷等服務(wù)。建立健康檔案，定時(shí)對老人的健康狀況進(jìn)行監督和管理，提供必要的醫療保障。

● 管理服務(wù)中心：接待來(lái)訪(fǎng)，會(huì )員服務(wù)及管理辦公中心。

● 將府俱樂(lè )部：設置有包含文化藝術(shù)、書(shū)畫(huà)、園藝、養生課程在內的老年大學(xué)，還可以自發(fā)組織和參加各種興趣俱樂(lè )部，設置多功能球類(lèi)運動(dòng)館、健身房、溫泉水療游泳館等。為老年群體的業(yè)余精神文化、體育休閑生活提供豐富多彩的選項。

● 垂釣區：垂釣園內綠樹(shù)蔥蔥，芳草茵茵，湖水粼粼，空氣清新，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，老年人在這里盡情享受大自然的美妙。

● 高爾夫球場(chǎng)：小九洞高爾夫球場(chǎng)，適合老年人，盡情揮桿樂(lè )趣。球場(chǎng)視野開(kāi)闊，風(fēng)景俊美，地勢起伏有致，可滿(mǎn)足不同類(lèi)型的老年球友們。球場(chǎng)還特別設計了綠色景觀(guān)，老年人可一邊打球一邊欣賞綠色景觀(guān)，與大自然零距離接觸。

運營(yíng)模式是企業(yè)的運營(yíng)目的，就是通過(guò)吸引客戶(hù)、雇員和投資者，在保證盈利的前提下向市場(chǎng)提供產(chǎn)品和服務(wù)。田園養老首先要區分運營(yíng)主體，一般包括專(zhuān)業(yè)運營(yíng)管理公司和村集體統一運營(yíng)管理。此外，在選擇運營(yíng)模式要注意把握運營(yíng)的要點(diǎn)，對于田園養老產(chǎn)品品牌精心塑造，充分調動(dòng)農民的參與積極性。達到三方效益共贏(yíng)：投資開(kāi)發(fā)商——農民——鄉村。

6.1  會(huì )員制的俱樂(lè )部模式

概述：養老機構的會(huì )員制模式是在出租房屋的同時(shí)提供的變相養老服務(wù)。一方面是以養老的口號經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，另一方面又以房地產(chǎn)的名義捆綁銷(xiāo)售養老服務(wù)，是一種很好的商業(yè)模式。會(huì )員制模式有利于開(kāi)發(fā)商回籠資金，且開(kāi)發(fā)商擁有養老地產(chǎn)的產(chǎn)權，可以進(jìn)行抵押融資，但對于消費者卻存在潛在的風(fēng)險，目前在社會(huì )上存在巨大爭議。

代表案例：北京太申祥和山莊
 

典型特征：

采用中國傳統古典園林建筑，建成的集養老、康體、娛樂(lè )、餐飲、住宿、醫療為一體的綜合性服務(wù)機構，是全國首家推行會(huì )員制新型養老模式的國際敬老院。

模式點(diǎn)評：

(1) 是全國首家推行會(huì )員制新型養老模式的國際敬老院，它開(kāi)創(chuàng )了敬老院與俱樂(lè )部相結合的嶄新模式;

(2) 將傳統文化與現代養老敬老事業(yè)相結合，創(chuàng )立了中醫藥健康養生新模式;

(3) 山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨具中國傳統特色

6.2  度假基地連鎖模式

概述：將養老與度假旅游結合起來(lái)，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營(yíng)模式。它以基地連鎖的擴張形式來(lái)完成，是一種將養老和度假旅游完美整體運作，以統一的經(jīng)營(yíng)模式、全包式的服務(wù)，高性?xún)r(jià)比的度假養老產(chǎn)品贏(yíng)得客戶(hù)。與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對老年人養老需求的，是高品質(zhì)的度假養老，前景將十分廣闊，例如北京金港家苑、江蘇生態(tài)養老連鎖等，在這種連鎖的模式下，老人可以住北京，也可以住上海，還可以住海南或者東北等公司連鎖機構。

代表案例：北京金港家苑、江蘇生態(tài)養老連鎖
 

典型特征：將養老與度假旅游結合起來(lái)，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營(yíng)模式。

模式點(diǎn)評：
是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴張形式來(lái)完成整體運作，以統一的經(jīng)營(yíng)模式、全包式的服務(wù)，高性?xún)r(jià)比的度假養老產(chǎn)品贏(yíng)得客戶(hù)，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對老年人養老需求的，是高品質(zhì)的度假養老，前景將十分廣闊。

6.3  分時(shí)度假模式

概述：將分時(shí)度假旅游與養老結合起來(lái)，亦可連鎖。它是借鑒分時(shí)度假旅游模式而出現的養老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養老業(yè)結合在一起的一種商業(yè)新概念。分時(shí)度假養老是客戶(hù)只購買(mǎi)房屋一定時(shí)間的使用權用來(lái)養老度假，并不占有房屋的產(chǎn)權，房屋產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商。目前分時(shí)度假式養老在我國尚未流行，在海南、昆明等地有一些地產(chǎn)實(shí)行，取得了較好的效果。

代表案例：云南臥云仙居、浙江城仙居
 

典型特征：將分時(shí)度假旅游與養老結合起來(lái)，亦可連鎖

模式點(diǎn)評:
是借鑒分時(shí)度假旅游模式而出現的養老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養老業(yè)結合在一起的一種商業(yè)新概念。 我們認為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。

6.4  以房養老模式

以房養老是從西方發(fā)達國家引進(jìn)的一種新型的養老方式，指的是老人將自己的產(chǎn)權房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務(wù)。發(fā)展至今，在我國主要出現了租售換養、以大換小、售后返租、倒按揭四種主要形式，并對應著(zhù)不同的適合人群。

代表案例：南京湯山留園養老公寓、北京太陽(yáng)城老年公寓
 

典型特征：采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老”

模式點(diǎn)評：
這種模式的最大問(wèn)題是我國傳統觀(guān)念的羈絆，需要隨著(zhù)時(shí)間和社會(huì )發(fā)展人們觀(guān)念逐漸的改變。

7.1  項目選址原則

養老地產(chǎn)項目的選址是項目開(kāi)發(fā)的一個(gè)最基本環(huán)節，也是一個(gè)最容易被忽視的環(huán)節。項目的選址成功與否在某種程度上決定了項目的受歡迎程度，也決定了項目開(kāi)發(fā)的成功或失敗。因此，在項目開(kāi)發(fā)之前一定要掌握此類(lèi)項目選址的基本原則，認真對待項目的選址問(wèn)題。

我們認為養老地產(chǎn)項目的選址除了應滿(mǎn)足居住區選址的一般要求外，還應該有更高的要求。那么究竟哪些因素才是影響養老地產(chǎn)項目選址的關(guān)鍵因素呢?針對這些因素又有什么具體要求呢?另外，如何利用對這些因素的分析來(lái)確定與項目相匹配的最佳選址方案呢?為了解決這些問(wèn)題，有效地指導養老地產(chǎn)項目的選址，我們對國內外的一些養老地產(chǎn)項目以及相關(guān)文獻資料進(jìn)行了搜集、分析與研究。經(jīng)研究，我們認為影響養老地產(chǎn)項目選址最關(guān)鍵的要素有六個(gè)，即：地塊區位、自然環(huán)境、生活環(huán)境、配套設施、交通條件以及地形地勢六個(gè)方面，下面我們將逐一進(jìn)行分析與闡述。
 

影響養老地產(chǎn)項目選址的六大關(guān)鍵要素

7.1.1 地塊區位

項目應選址于城市邊緣或近郊。

第一，養老地產(chǎn)項目的選址，不需要選擇于市區。首先，由于老年人退休后不需要去上班，活動(dòng)半徑相對小于年輕人，因而對區位的依賴(lài)程度上不如年輕人敏感。因此，只要保證養老地產(chǎn)項目與市區間有良好的交通聯(lián)系便可以滿(mǎn)足其相應要求。其次，市區生活環(huán)境比城市邊緣或城市近郊地區的生活環(huán)境往往更嘈雜，不符合老年人的生活習慣。再次，市區的土地成本相對較高，考慮到經(jīng)濟性問(wèn)題，容積率要求也相對較高，因而居住環(huán)境不適合老年人。

第二，養老地產(chǎn)項目的選址，不宜距離市區過(guò)遠。項目距離市區過(guò)遠，地區發(fā)展條件不成熟，配套條件不足，因而投資要求過(guò)高。另外不符合市場(chǎng)需求。

第三，養老地產(chǎn)項目選址于城市邊緣或近郊地區優(yōu)勢明顯。首先，城市邊緣與近郊地區距離城市較近，與市區聯(lián)系緊密，有利于滿(mǎn)足老年人的生活習慣與情感。生活在城市中的老人，往往對曾經(jīng)生活過(guò)的城市具有一定的感情，因而不能完全使其脫離城市。另外，養老地產(chǎn)項目具有多元化的特點(diǎn)，養老產(chǎn)品多元化，老人也具有多元化的情況和多元化的需求。因此，難免有老人的子女在城市中工作這種情況。養老地產(chǎn)項目距離城市較近，可以方便老人與子女聯(lián)系。其次，城市往往具有比較完善的配套設施，鄰近城市可以有效的利用城市配套設施。這樣既可以有效地減少養老地產(chǎn)項目中對相關(guān)配套設施的投入、降低開(kāi)發(fā)成本，又可以避免重復建設帶來(lái)的浪費。

7.1.2 自然環(huán)境

項目周邊應有良好的生態(tài)環(huán)境。研究發(fā)現，很多老年人選擇到例如海南、巴馬等生態(tài)環(huán)境較好的地方去養老。這是為什么呢?其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，良好的生態(tài)環(huán)境能夠改善局部氣候，增加負氧離子含量，提供良好的景觀(guān)效果。因而有利于養生，也更能贏(yíng)得老年人的歡迎。而老年人的身體條件弱于年輕人，老人對環(huán)境的要求與依賴(lài)程度更要高于年輕人。因此，為了讓老人生活得更好、安享晚年，在做養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)之時(shí)要盡量選擇生態(tài)環(huán)境良好的地區。

7.1.3 生活環(huán)境

最盡量避免選址于鬧市區、商業(yè)區、工廠(chǎng)區等嘈雜地段;盡量避免以城市主要交通干線(xiàn)為界，盡量避免影響老人生活安全的地段。

由于老年人喜歡清靜，而鬧市區、商業(yè)街區、工廠(chǎng)區等環(huán)境噪音大，車(chē)流較多，因此不適于養老項目的布局。而城市的主要交通干線(xiàn)車(chē)流比較繁忙、車(chē)速較快、噪音較大，因而養老地產(chǎn)項目不適宜以城市的主要交通干線(xiàn)為界。

7.1.4 配套設施

養老地產(chǎn)的選址應考慮地塊周邊的市政設施與公共服務(wù)設施配套條件。市政方面，盡量與市政管網(wǎng)相連，利用城市提供的基礎設施保障;公建配套方面，由于養老地產(chǎn)項目的產(chǎn)品不同、定位不同，對開(kāi)發(fā)成本的控制也有不同要求，因此應盡量保證項目與周邊的醫療衛生、文化體育、商業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)設施之間具有良好的可達性，方便老人對公共服務(wù)設施的享用。如此，同樣可以有效地減少養老地產(chǎn)項目中對相關(guān)配套設施的投入、降低開(kāi)發(fā)成本，避免重復建設帶來(lái)的浪費。

7.1.5 交通條件

項目選址地塊應保證交通便利，對外聯(lián)系方便。對于居住區而言，交通條件便利，通達性較好的居住區會(huì )受到業(yè)主的歡迎和青睞。養老地產(chǎn)項目也同樣，交通條件便利也是老年人愿意來(lái)養老的一個(gè)必要因素。交通條件便利，不僅方便老年人去子女、親屬家探親，也方便家屬的探望。另外，交通便利也方便老人出游，方便老人對城市公共服務(wù)設施的享用。因此，作為養老地產(chǎn)項目的選址，交通條件是一個(gè)不可忽視的關(guān)鍵因素。

7.1.6 地形地勢

關(guān)于地形地勢條件，不同類(lèi)型養老地產(chǎn)項目的要求也不盡相同。主要分為兩種情況：第一種，是面向高齡老人的養老地產(chǎn)項目。這類(lèi)項目應選址于地形平坦地段，盡量減少坡道為老人生活帶來(lái)的不便。首先，由于這些老年人身體條件原因，如果場(chǎng)地內地形起伏較大、此類(lèi)路段過(guò)多，不利于老年人行走，更不利于乘坐輪椅老人的出行安全。其次，養老地產(chǎn)項目的無(wú)障礙要求較高，如果地形起伏較多將為無(wú)障礙設施規劃、施工等帶來(lái)挑戰，也增高了開(kāi)發(fā)成本。因此，在項目選址之時(shí)，應盡量考慮地形平坦的地段。第二種，就是面向剛退休的老年人的養老地產(chǎn)項目，這類(lèi)項目在選址時(shí)可以考慮地形有一定的起伏。因為地形的起伏有利于塑造豐富的景觀(guān)，提高環(huán)境景觀(guān)效果，而且地形的起伏也不影響這類(lèi)老年人的生活，反而可以為其提供健身、鍛煉的空間條件。因此，關(guān)于地形地勢還應該根據項目的類(lèi)型而具體分析。

此外，養老地產(chǎn)項目具有多元化的特征，不同定位、不同類(lèi)型、不同規模的養老地產(chǎn)項目對以上因素的依賴(lài)程度各不相同。因而需根據不同情況，綜合考慮。例如，高端養老地產(chǎn)項目相對于低端養老地產(chǎn)項目而言，往往對地塊的自然條件，即生態(tài)環(huán)境要求較高，而對地塊區位以及配套設施條件要求相對較弱。因為，此類(lèi)項目往往追求高品質(zhì)，更看重環(huán)境，并且自身配套條件相對較高，所以對配套設施條件的依賴(lài)相對較弱。而位于城市周邊，與城市聯(lián)系便利，且距離城市稍遠一些的郊區，往往生態(tài)環(huán)境較好，易營(yíng)造良好的生活環(huán)境，可以滿(mǎn)足此類(lèi)項目對品質(zhì)的要求，因此這類(lèi)地區往往是高端養老地產(chǎn)項目的最優(yōu)選址方案。相反，低端養老地產(chǎn)項目或者規模較小的養老地產(chǎn)項目，往往自身不具備較高的公共服務(wù)配套條件，因此對配套設施條件的依賴(lài)相對較高。于是此類(lèi)項目在選址之時(shí)，更應看重的是地塊區位與配套設施條件因素。

綜上所述，養老地產(chǎn)項目的選址應該著(zhù)重考慮地塊區位、自然環(huán)境、生活環(huán)境、配套設施、交通條件以及地形地勢等六個(gè)方面因素。而不同定位、不同規模、不同類(lèi)型的養老地產(chǎn)項目又要根據項目自身的不同情況，對上述因素進(jìn)行綜合權衡和考慮，做到因地制宜，具體問(wèn)題具體分析。只有這樣，才能確定與項目相匹配的最優(yōu)選址方案。

7.2  功能分區

養老地產(chǎn)項目的基本功能區應包括：生活居住區、商業(yè)配套服務(wù)區、休閑娛樂(lè )區、醫護保健區、教育服務(wù)區、兒童托管區和管理服務(wù)區等。
 

功能分區

7.2.1 生活居住區

生活居住區為老年人日常居住的生活區。主要為老年公寓等老年住宅。

7.2.2 商業(yè)配套服務(wù)區

商業(yè)配套服務(wù)區主要是為老年人提供商業(yè)配套服務(wù)的區域。包括銀行、保險公司、郵局、商場(chǎng)、超市、洗衣店、理發(fā)店、咖啡廳、餐館、度假酒店等。

7.2.3 休閑娛樂(lè )區

休閑娛樂(lè )區主要是為老年人提供室內外休閑娛樂(lè )的場(chǎng)所，供老年人日常交流提供場(chǎng)地。主要包括公園、書(shū)畫(huà)室、棋牌室、閱覽室、茶室、健身房、電影院、劇院、老年活動(dòng)中心、特色農場(chǎng)等。

7.2.4 醫護療養區

醫護療養區主要為老人提供醫療、護理等服務(wù)的區域。主要為專(zhuān)業(yè)醫院、護理中心等。

7.2.5 教育服務(wù)區

教育服務(wù)區主要為老人提供包括健康、烹飪、藝術(shù)等方面的繼續教育服務(wù)，圓老年人的求學(xué)夢(mèng)，豐富老年生活，陶冶情操。真正實(shí)現老有所為，老有所樂(lè )。主要包括老年大學(xué)等。

7.2.6 兒童托管區

在一些養老地產(chǎn)項目中，有部分老人與晚輩一起生活，也有晚輩探望老人時(shí)會(huì )帶著(zhù)兒童一起居住。因此，就需要有專(zhuān)業(yè)的兒童托管服務(wù)。兒童托管區就是為迎合這部分需求，而專(zhuān)門(mén)設立的區域。主要包括幼兒園、兒童托管中心等。

7.2.7 管理服務(wù)區

管理服務(wù)區主要為入住的老人提供手續辦理、物業(yè)管理、家政服務(wù)等綜合管理服務(wù)的區域。包括：接待服務(wù)中心、配餐服務(wù)中心、物業(yè)管理服務(wù)中心、家政服務(wù)中心等。

綜上所述，此種功能分區是基于大型養老地產(chǎn)項目的功能分區，比較理想，配套比較完善。但是，具體養老地產(chǎn)項目還應根據具體項目的規模大小與項目類(lèi)型綜合考慮確定項目的功能分區。

7.3  用地布局

養老地產(chǎn)的規劃布局應以人為本，充分考慮老人的需求、生活習慣、環(huán)境營(yíng)造、享用公共服務(wù)實(shí)施的便利度以及安全性等方面因素，合理安排不同功能分區之間、不同項目之間的位置關(guān)系。具體應遵循以下幾點(diǎn)原則：
 

布局原則

“養老地產(chǎn)項目用地布局基本模型”的提出是基于大型綜合養老社區的基礎上，提出的抽象理論模型，旨在為養老地產(chǎn)項目的規劃布局提供參考。詳見(jiàn)下圖：

功能布局理想模型

本模型的特點(diǎn)是：

a) 于項目中心集中布局公共服務(wù)設施，形成公共服務(wù)中心，養老生活居住區以公共服務(wù)中心為核心環(huán)繞布局。這樣布局極大地保證了公共服務(wù)設施的利用效率，提高了可達性，方便每個(gè)生活居住區對公共服務(wù)設施的享用。

b) 主入口直接與休閑娛樂(lè )區相連。這樣布局避免了入口是管理服務(wù)區所造成的束縛感、壓抑感，避免了入口是醫護療養區的緊張感。相反，主入口直接與休閑娛樂(lè )區相連，可以給人以環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍活躍、歡樂(lè )而富有活力的第一印象。從而，徹底改變傳統養老院或一般養老地產(chǎn)項目給人帶來(lái)的孤獨、沉悶、荒涼的習慣印象，增強業(yè)主的歸屬感和幸福感。

c) 模型將休閑娛樂(lè )區、商業(yè)配套服務(wù)區、兒童托管區與管理服務(wù)區集中布置，將醫護療養區、教育服務(wù)區與居住區結合布局。這樣布局的優(yōu)點(diǎn)是充分考慮老人休息、病人療養以及教學(xué)活動(dòng)對安靜環(huán)境的需求，避免互相干擾。

d) 管理服務(wù)區位于項目核心區位。管理服務(wù)區為項目的核心服務(wù)區，布局在中心位置可以使其服務(wù)能力完全覆蓋整個(gè)社區。另外，新業(yè)主到項目地考察，在到達位于管理服務(wù)區的接待中心前，沿路可以看到整個(gè)園區的綜合配套和主要景觀(guān)足以堅定新業(yè)主入住的信心，從而利于銷(xiāo)售。

e) 滿(mǎn)足業(yè)主的消費心理。此種布局的特點(diǎn)是，當業(yè)主進(jìn)入到社區時(shí)，直接映入眼簾的就是公共服務(wù)設施，主要交通沿線(xiàn)亦都是公共服務(wù)設施。這會(huì )讓業(yè)主感到社區公共服務(wù)設施配套十分完備，從而增強了對公共服務(wù)設施配套的滿(mǎn)足感。另外，由于公共服務(wù)設施建筑形式往往比較豐富、美觀(guān)，令人賞心悅目。其次，由于公共服務(wù)設施人流相對密集、活躍的特點(diǎn)，往往可以給人以歡樂(lè )、繁榮的感覺(jué)，從而打破養老社區的孤寂和荒涼感，最終提高業(yè)主對社區的認可度。

需要強調的是，“養老地產(chǎn)項目用地布局基本模型”是一個(gè)基于大型養老綜合社區的基礎上，抽象的理論模型，切忌生硬照搬模仿。不同養老地產(chǎn)項目可以根據具體項目的實(shí)際情況，加以靈活運用。

7.4  路網(wǎng)交通規劃

養老地產(chǎn)項目的交通規劃，應充分考慮老人的出行安全與出行習慣，做到人車(chē)分流，并適當采用公共交通，提倡使用低碳節能交通工具，減少環(huán)境污染，降低交通噪音。另外，在路網(wǎng)規劃時(shí)，要考慮通而不暢的特點(diǎn)，從而降低內部交通的車(chē)行速度，保障社區內部老年人出行活動(dòng)的安全。

山合水易觀(guān)點(diǎn)

養老地產(chǎn)項目的規劃應充分考慮項目的規模與其自身類(lèi)型特點(diǎn)，具體問(wèn)題具體分析，對項目的選址、功能分區確定、用地布局以及交通形式、交通工具的使用等進(jìn)行深入研究和考慮，這是一個(gè)養老地產(chǎn)項目成功的基礎。

8.1  建筑類(lèi)型

8.1.1 住宅

住宅在養老地產(chǎn)中占據著(zhù)核心地位，是十分重要的產(chǎn)品之一，是養老地產(chǎn)的最基本構成要素，也是老人決定是否選擇入住所關(guān)注的首要問(wèn)題。而對于養老住宅，住宅類(lèi)型與戶(hù)型又是老人重點(diǎn)考慮的兩個(gè)方面。因此，什么樣的住宅類(lèi)型，什么樣的戶(hù)型，適合什么樣的老人是我們在養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，值得注意的關(guān)鍵問(wèn)題。

A. 住宅類(lèi)型

老年人的經(jīng)濟能力不盡相同，那么為了滿(mǎn)足不同老年人的需求，在養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，就要針對這些不同經(jīng)濟能力的老人，設計不同的產(chǎn)品類(lèi)型與之對應。經(jīng)研究，我們?yōu)椴煌?jīng)濟能力的老年人精心設計了老年公寓、大眾居家養老住宅、花園洋房養老住宅、高級養老住宅等不同類(lèi)型的住宅產(chǎn)品。

a) 老年公寓

老年公寓，主要是公寓類(lèi)型住宅，是針對經(jīng)濟能力偏弱或空巢老人而量身設計的養老住宅。

該類(lèi)住宅主要為養老居室，并設有餐廳、老年活動(dòng)室、心理咨詢(xún)室、圖書(shū)閱覽室、老年網(wǎng)絡(luò )大學(xué)、行政管理中心、咨詢(xún)接待中心、職工宿舍、維修中心等綜合服務(wù)與配套設施，專(zhuān)供老年人集中居住，是綜合管理的住宅類(lèi)型。
 

b) 大眾居家養老住宅

大眾居家養老住宅，主要為高層或小高層住宅，這類(lèi)建筑屬于養老住宅產(chǎn)品的主體，在經(jīng)濟上可以滿(mǎn)足多數家庭的承受能力。同時(shí)通過(guò)戶(hù)型的設計，可以有效地和居家養老模式結合起來(lái)，創(chuàng )造出不同類(lèi)型的“兩代居”，盡顯家庭溫馨，讓老人晚年盡享天倫之樂(lè )。
 

大眾居家養老住宅

c) 花園洋房養老住宅

花園洋房養老住宅，為多層住宅，主要是針對經(jīng)濟能力偏強的居家養老需求設計的養老住宅產(chǎn)品。此類(lèi)住宅多采用先進(jìn)的設計理念和技術(shù)，戶(hù)型偏大，配備露臺、陽(yáng)臺等，居住環(huán)境良好，適合兩代居、三代居的居家養老需求。
 

花園洋房養老住宅

d) 高級養老住宅

高級養老住宅，主要為獨棟別墅或者聯(lián)排別墅型養老住宅，主要面向經(jīng)濟能力強，對老年生活有更高要求的養老需求。此類(lèi)住宅具有低層低密的特點(diǎn)，更加方便老人直接享受戶(hù)外環(huán)境，同時(shí)更容易營(yíng)造親切溫馨的氛圍，突出兩代居設計理念，為較高標準的養老住宅。
 

高級養老住宅

B. 戶(hù)型

老年人隨著(zhù)年齡的增長(cháng)，在運動(dòng)機能，平衡感，反應靈敏度，視覺(jué)及聽(tīng)覺(jué)等生理機能方面衰退明顯。因此，在做養老住宅的戶(hù)型設計時(shí)，要以方便老年人使用和提高老年人的生活居住質(zhì)量為目的，以老年人的生活習慣與實(shí)際需求為核心來(lái)進(jìn)行方案構思。具體應注意以下問(wèn)題：

第一，充分考慮老年人的生理與心理特點(diǎn)，遵循安全性、健康性、便捷性、實(shí)用性和靈活性等相結合的設計原則。比如，充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，從而保證老年人能夠方便地在住宅內走動(dòng)，以形成科學(xué)合理且符合居住者生活習慣的戶(hù)型。

第二，在功能布局方面，明確合理地劃分各功能空間，保障體現老年人的自立和安全性。保證老年人臥室盡量靠南側布置并設置陽(yáng)臺，方便老人休息曬太陽(yáng)。保證室內動(dòng)線(xiàn)流暢，減少垂直交通，消除地面高差，避免曲折多變的交通路線(xiàn)和空間布置。

第三，在設備與設施方面，要按照老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設計。老年人臥室內衛生間宜按殘疾人衛生間標準設計，以滿(mǎn)足特殊使用要求。

第四，要注重戶(hù)型設計的適老性與經(jīng)濟性的統一。

另外，設計參照規范可參考《老年人建筑設計規范》、《無(wú)障礙設計規范GB50763-2012》、《老年人居住建筑設計標準》。

a) 公寓型養老住宅戶(hù)型

為保證老年人使用的舒適性，設計中注意爭取較大南向面寬和較小進(jìn)深，使起居室、臥室、廚房采光充足;臥室空間大小、家具布置滿(mǎn)足老人各自生活需求。服務(wù)陽(yáng)臺與起居室陽(yáng)臺連通，在較小的套型中形成連貫便捷的動(dòng)線(xiàn)，對老人洗晾衣、種植花卉、曬太陽(yáng)等均有益處;回游動(dòng)線(xiàn)不僅有助于豐富室內空間，還對改善戶(hù)內通風(fēng)采光、增進(jìn)視線(xiàn)、聲音聯(lián)系等具有重要意義。
 

b) 其他養老住宅戶(hù)型

為了滿(mǎn)足不同家庭養老需求，我們提供了三大類(lèi)的養老住宅戶(hù)型。即：一類(lèi)是和子女住在一起生活的共居型戶(hù)型;一類(lèi)是半鄰居型戶(hù)型;一類(lèi)是完全鄰居型戶(hù)型。

“完全共居型戶(hù)型”

該套型標準較低，是在一個(gè)戶(hù)型內按兩代人不同的使用需求進(jìn)行設計的。套型空間基本配置為“三室兩廳一廚兩衛”或“三室一廳一廚兩衛”。
 

完全共居型戶(hù)型圖

回游動(dòng)線(xiàn)：指住宅內各空間之間形成的可以回環(huán)往復的動(dòng)線(xiàn)，通過(guò)對各室之間的開(kāi)口數量和位置進(jìn)行巧妙調整，可形成豐富的“回游動(dòng)線(xiàn)”

① 縮短交通距離，降低老人發(fā)生意外機率;

② 便于老人發(fā)生意外時(shí)，緊急救助

③ 加強視線(xiàn)聯(lián)系，了解老人需求

④ 促進(jìn)聲音通達

⑤ 利于通風(fēng)采光

“半鄰居型戶(hù)型”

該戶(hù)型在空間布局上，老年人和子女的居住空間獨立性更強一些。此類(lèi)戶(hù)型還可設置成“分廚半鄰居型套型”，老人和子女除了各自獨立使用的臥室和衛生間以外，還有各自獨立的廚房，這樣解決了老人和子女生活作息時(shí)間以及飲食口味不同等問(wèn)題。
 

半鄰居型戶(hù)型圖
 

“完全鄰居型戶(hù)型”

該戶(hù)型由適合老年人和子女居住的兩套戶(hù)型組合而成，能滿(mǎn)足老年人和子女兩代人均有獨立的生活空間的需求，生活上互不干擾。同時(shí)，又方便老人與子女間的相互照顧和聯(lián)絡(luò )。這類(lèi)戶(hù)型還可根據客戶(hù)的不同需求，設置成戶(hù)內有門(mén)聯(lián)通和戶(hù)內無(wú)門(mén)聯(lián)通兩種類(lèi)型。
 

完全鄰居型戶(hù)型
 

8.1.2公建

在養老地產(chǎn)中，服務(wù)有著(zhù)舉足輕重的作用。而服務(wù)的空間載體則是公建設施，因此公建設施的建設與配套情況，在一定程度上決定了養老地產(chǎn)的品位和價(jià)值。

經(jīng)研究，我們認為在養老地產(chǎn)中的公建設施至少應該包括：醫護配套、生活配套和娛樂(lè )配套三大公建設施體系。

6.2  建筑細節

在建筑細節設計方面，應將宜老設計深度融入生活情境，實(shí)現對老年人保持自立、自尊生活態(tài)度的引導與鼓勵。適老化設計應體現在社區的各個(gè)角落，從細節處彰顯人性化。

6.2.1套內設計

目前市場(chǎng)上養老住宅分兩種，一種是老年人單獨生活的專(zhuān)住型，另一種是和子女一起住的混住型又稱(chēng)兩代居。不論哪種住宅模式套內都有門(mén)廳、廚房、衛生間、起居室、餐廳、臥室、陽(yáng)臺。這里先把這兩種模式的共同的地方進(jìn)行逐一設計解析。

A. 門(mén)廳

門(mén)廳在套內設計中所占面積不大，但在使用頻率較高。老人在出門(mén)或回家時(shí)，往往在門(mén)廳要有一系例動(dòng)作。因此，門(mén)廳的各個(gè)功能安排緊湊有序，保證老人安全出行。
 

門(mén)廳示意圖
 

門(mén)廳設計詳解

設計要點(diǎn)：

① 門(mén)廳要盡量開(kāi)敞，保障輪椅的通行和急救單架的出入。

② 平開(kāi)門(mén)時(shí)，應考慮調節自動(dòng)關(guān)閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄，門(mén)戶(hù)應設有高低兩個(gè)觀(guān)察孔。戶(hù)門(mén)門(mén)檻高度應控制在20mm左右。

③ 門(mén)廳需要一邊墻面布置鞋柜、鞋凳和設置扶手。鞋柜宜在850mm高度設置臺面，以便老人使用。鞋柜下留有300mm高度以便于放常穿的鞋子。鞋凳靠近鞋柜設計，便于老人換鞋，鞋凳旁邊應設有豎向扶手，幫助老人站起身來(lái)。

④ 設有輪椅折疊暫存空間深度約350mm，設置傘立防止雨水滴濕地面。

⑤ 門(mén)廳應設有照明，燈具開(kāi)關(guān)設在進(jìn)門(mén)方便操作的位置，距地1200mm，可留一處電源，供吸塵器等電器使用。

⑥ 門(mén)廳通行寬度要保證輪椅通過(guò)和護理人員的操作空間，一般不小于1200mm，門(mén)廳軸線(xiàn)尺寸不小于2200mm。

B. 過(guò)道

過(guò)道在戶(hù)內連通各個(gè)房間，起著(zhù)聯(lián)通的作用。在設計過(guò)程中要注意以下幾點(diǎn)：

① 寬度不應小于1m，以方便輪椅及護理人員通過(guò);

② 長(cháng)度也不宜過(guò)于太長(cháng)，以降低腿腳不方便的老人由于行動(dòng)路線(xiàn)過(guò)長(cháng)而帶來(lái)通行的危險;

③ 燈光不應和其他房間產(chǎn)生亮度差，減少由于燈光強弱變化為老人帶來(lái)的不適，降低產(chǎn)生危險的可能;

④ 洗手間入口和有臺階的地方應設置位置低的壁燈，保障老人通行的安全;

⑤ 應設置帶指示功能的大面板開(kāi)關(guān)，方便老人使用;

⑥ 走廊長(cháng)的房間，應在多處設置控制開(kāi)關(guān)，方便老人使用;

⑦ 扶手高度約700-800mm，注意材料的手感和耐久性，使用近圓形的扶手，扶手端部向下方或者墻壁方向彎曲。
 

過(guò)道示意圖
 

過(guò)道設計詳解

C. 起居室

起居室是老人聊天、待客等家庭活動(dòng)和看電視的場(chǎng)所。應迎合老人心理需求和活動(dòng)能力進(jìn)行設計。應營(yíng)造開(kāi)敞明快、親切溫馨的氛圍，讓老人感受到生活的樂(lè )趣，保持良好的心態(tài)。其設計要點(diǎn)如下：

① 起居室的開(kāi)間、進(jìn)深尺寸是考慮家具的擺放、輪椅通行和老人看電視的適宜的視距而確定的。一般老人住宅中起居室的開(kāi)間為3300mm~4500mm，進(jìn)深通常不小于3600mm。

② 沙發(fā)與茶幾間通行距離不宜小于300mm，茶幾距電視柜間距至少800mm。坐具擺放不宜封閉，坐席區宜設老人專(zhuān)座。茶幾高度通常在500mm左右比較適宜。

③ 起居室宜“袋形”布置，盡量保證不被主要交通動(dòng)線(xiàn)穿越，以形成安定的區域。

④ 起居室內保證良好的自然采光與通風(fēng)，門(mén)窗采光面積要大，開(kāi)啟扇保證一定數量和面積。

⑤ 除主要照明外，還應設置局部照明，方便老人讀書(shū)看報，大面板開(kāi)關(guān)的設置以及電源插座應安裝在便于使用的位置。

⑥ 起居室與陽(yáng)臺交的地面交接處應接平，不宜產(chǎn)生高差。
 

起居室示意圖
 

起居室設計詳解

D. 陽(yáng)臺

陽(yáng)臺主要是提供老人曬太陽(yáng)、鍛煉以及收拾雜物的場(chǎng)所，是老人與外界交流接觸的需求。提高老人身心健康有著(zhù)重要意義。

① 考慮輪椅的回轉空間，陽(yáng)臺進(jìn)深宜大于1500mm，陽(yáng)臺地面與室內高差進(jìn)量消除或減小。

② 在滿(mǎn)足采光需求的前提下，陽(yáng)臺宜有適當實(shí)墻面來(lái)滿(mǎn)足儲藏功能?？舍敀斓豕?、倚靠?jì)ξ锕?、在墻上加鉤掛小物等，進(jìn)行分類(lèi)儲藏。

③ 陽(yáng)臺宜設洗衣區，洗衣機旁邊應配上洗滌池，便于老人清潔和清掃、澆花時(shí)就近取水。洗滌上方應設燈具。

④ 陽(yáng)臺護攔高度1100mm~1200mm,晾衣桿宜采用升降式，晾衣桿搖柄安裝在距地1200mm。
 

陽(yáng)臺示意圖
 

陽(yáng)臺設計詳解

E. 餐廳

餐廳在老人的日常生活中使用頻率較高，不僅滿(mǎn)足于老人的一日三餐還承載了更多的功能，應更注重自然采光和通風(fēng)，使空間更為舒適和明亮。

① 餐廳宜靠近廚房設置，使上菜、取放餐具等活動(dòng)更為便捷，避免老人手持餐具行走過(guò)程距離。

② 在老年人住宅中，宜保持餐廳與廚房之間的視線(xiàn)關(guān)系，便于在餐廳和廚房中活動(dòng)的人能相互交流，了解對方的狀況。

③ 備餐臺或餐邊柜可作為餐廚間的接手臺，避免老人頻繁進(jìn)出廚房，耗費體力。

④ 餐廳應具備適當的“延伸”的靈活性(可采用餐起空間聯(lián)通，餐桌可折疊拉伸等手法)，以適應節假日親友來(lái)用餐時(shí)人數突變的情況。

⑤ 餐桌下空檔處的高度保證腿部及輪椅可推入。若有輪椅老人，則應為其留出用餐專(zhuān)座。專(zhuān)座的位置應方便輪椅的進(jìn)出，宜設在餐桌邊空間較大的一側。
 

餐廳示意圖
 

餐廳設計詳解

F. 廚房

周到細致的廚房是保證老人實(shí)現自主生活的基礎?？臻g設計的重點(diǎn)是確保老人能夠安全、獨立地進(jìn)行操作活動(dòng);其次要能做到省力、高效，支持老人完成力所能及的家務(wù)勞動(dòng)，從而生活更自信與愉悅。應考慮以下設計問(wèn)題：

①保證各種常用設備安排緊湊，操作流線(xiàn)合理，各操作之間互不防礙¬，交接順暢，形成理想的“工作三角形”，保證老人使用時(shí)省力、安全。

②水池上方中部高度可設置瀝水托架，便于洗滌后順手放置餐具;爐灶旁的中部柜可用于放置調味品、常用炊具等。

③操作臺下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部的插入，可升降的操作臺更佳。

④爐灶及洗菜池前擋板處宜設置舒適扶手，便于乘輪椅的老人抓握扶手靠近操作臺，并可在操作時(shí)倚靠，減少體力消耗。

⑤爐灶宜有自動(dòng)斷火功能并與抽油煙機聯(lián)動(dòng)。點(diǎn)火同時(shí)抽油煙機啟動(dòng)，關(guān)火后抽油煙機延遲工作一定時(shí)間再自動(dòng)關(guān)閉，確保老人安全使用。

⑥廚房可布置至少兩人使用的小餐臺，供老人在廚房簡(jiǎn)單用餐?？梢约孀霾僮鹘邮峙_，注意擺放位置不影響老人出入。

⑦解決老人愛(ài)囤積食品，存放冷凍類(lèi)藥品、營(yíng)養品等的需求;冰箱旁邊應有接手臺面，便于老人取放物品。

⑧拉手造型圓潤，尺寸合理，便于老人抓握，不會(huì )造成老人掛擦磕碰，安裝位置合理，處于老人舒適操作高度范圍內。

⑧ 老人廚房操作臺以U型、L型布局為佳，一是利用轉角布置水池及灶臺;一是有利于形成較長(cháng)的連續臺面。
 

廚房示意圖
 

廚房設計詳解

G.臥室

臥室在老年住宅中除了睡覺(jué)休外，還往往會(huì )容納其他活動(dòng)，對于行動(dòng)不便臥床的老人而言，臥室更是老人主要的生活場(chǎng)所。老人的房間需要安全性和舒適度。

① 老人臥室面寬一般為3600mm以上，進(jìn)深也不低于4200mm。床與對面家具之間的距離大于800mm，以便于輪椅通過(guò)。

② 老人臥室進(jìn)門(mén)處不宜設置狹窄的拐角，以免急救時(shí)擔架出入不便。床頭應設緊急呼叫器，保證老人躺在床上伸手可及。

③ 老人床旁應設置較高臺面供老人撐扶，兼具儲藏功能(例如書(shū)桌、床頭柜等)，宜設置明格或抽屜，供存放隨時(shí)拿取的物品，并便于老人看清、翻找內部的物品。

④ 老人畏冷喜陽(yáng)，臥室宜布置在南向，使光線(xiàn)盡量照到床上。

⑤ 老人臥室的進(jìn)深應比一般臥室略大，一來(lái)可以為輪椅轉圈留出足夠空間，二來(lái)可以滿(mǎn)足老人分床睡(擺放兩張單人床)的需求，還能在臥室中留出一塊完整的、活動(dòng)區域。

⑥ 空調不宜直接吹向床鋪和座位。電腦屏幕不要正對窗，以免反光。
 

臥室示意圖
 

臥室設計詳解

H. 衛生間

衛生間是老年住宅設計中不可缺功能空間，設備密集、使用頻率高空間而有限。老人在使用時(shí)發(fā)生跌倒、摔傷等事件的頻率很高，突出疾病也很多見(jiàn)，是住宅中最容易發(fā)生危險事故的場(chǎng)所。在設計時(shí)需遵循以下原則，保證其安全、方便性。

① 老人使用的衛生間面積不能過(guò)大也不能過(guò)小，空間過(guò)大時(shí)，會(huì )導致潔具布置比較分散，老人在使用時(shí)動(dòng)線(xiàn)太長(cháng)，行動(dòng)中又無(wú)手扶處。增加了危險性。面積過(guò)小，通行較為局促，老人行動(dòng)不自如，容易發(fā)生磕碰，而且造成輪椅進(jìn)入，護理人員很難相助。尺寸在2200mmX2250mm

② 劃分干濕分區，避免老人洗浴完穿著(zhù)濕托鞋帶到其他區域地面，增加滑倒危險。

③ 坐便旁邊設扶手，輔助老人起坐動(dòng)作。淋浴噴頭、浴缸旁邊也應設L型扶手，輔助老人進(jìn)出洗浴區域，以及在洗浴中轉身、起坐等。

④ 為方便救助人員進(jìn)，衛生間的門(mén)設計為推拉門(mén)或外開(kāi)。緊急呼叫器距便器前沿距離不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位置安排應注意避免在使用扶手或拿取手紙時(shí)造成誤碰。為了讓老人倒地后仍能使用緊急呼叫器，可加設拉繩，下垂至距地面100mm處。

⑤ 老年人更應使用坐便器，重心較穩定。注意水箱應采用較大的扳手式?jīng)_水開(kāi)關(guān)。宜設置智能便座，解決老人一系列清潔困難?？紤]到一般操作在右邊，故便坐的電源插座亦宜設在便器右側，距地高都為400mm。

⑥ 老人使用的淋浴間內部尺寸應比一般的淋浴間略寬松一些，以便護量人員進(jìn)入。但也不能過(guò)大，以免老人腳下打滑無(wú)處扶靠。通常寬900~1200mm、長(cháng)1200~1500mm為宜。最好在浴間設置坐凳。

⑦ 浴缸長(cháng)度不宜過(guò)大，以防止老人下滑溺水，內腔長(cháng)度不宜大于1500mm;高度不宜超過(guò)450mm，以便于老人進(jìn)出;浴缸壁宜有合適傾角，便于老人盆浴時(shí)倚靠。

⑧ 老人洗面及整理的空間設計要點(diǎn)：應保證老人能坐姿操作，并有適宜的臺面和充足的儲藏空間。

⑨ 老人洗浴前后穿脫衣物、擦腳換鞋的空間設計要點(diǎn)：保持較高室溫，能坐姿完成動(dòng)作，并要有適宜的臺面、掛桿、擱架等放置衣物。

⑩ 老人進(jìn)行洗衣機刷洗清潔用具等家務(wù)勞動(dòng)的區域設計要點(diǎn)：應有放置洗衣機和換洗衣物的空間，同事要考慮洗滌、清潔用具的存放位置。
 

衛生間示意圖
 

衛生間設計詳解

I. 細部空間設計

① 墻壁

墻壁轉角部分作圓角處理;

除扶手外，墻壁上無(wú)凸出物。消火栓埋入墻里;

扶手連續性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉角也要作圓角處理。

② 地面

選用吸音浸水后也防滑的材料;耐磨損。

③ 門(mén)窗的設計要點(diǎn)

門(mén)的寬度滿(mǎn)足輪椅進(jìn)出，不設門(mén)檻，外門(mén)凈寬不得小于1.1m，內門(mén)通行寬度不得小于0.8mm;

門(mén)輕易于開(kāi)啟，宜用推拉門(mén)代替平開(kāi)門(mén)，不許使用玻璃門(mén);

門(mén)的把手應選用旋臂較長(cháng)的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間;

居室窗臺的高度在750～800mm左右;

窗臺的寬度要適當增加，一般不少于250～300mm;

矮窗臺里側應當設置高0.9～1m的安全欄桿

8.2.2公共空間

A. 樓廳電梯廳設計

① 電梯內部設置，轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設置，正對電梯轎廂門(mén)的壁上懸掛傾斜的鏡面;

② 電梯按鈕操作盤(pán)設置在適合乘坐輪椅者使用的高度，且兩側都可以進(jìn)行操作，電梯開(kāi)門(mén)時(shí)間較長(cháng)，且門(mén)口裝有光電感應裝置，防止夾傷;

③ 電梯尺度，尺寸要適應擔架的長(cháng)度，應大于1400㎜X1350 ㎜;

④ 留足輪椅可以轉身的空間;

⑤ 方便的出入口，寬度要確保輪椅可以通過(guò)，門(mén)寬宜大于800㎜，出入口不設置臺階，宜選用推拉門(mén)、自動(dòng)門(mén);

⑥ 地面鋪設浸水后也能防滑的材料，地磚之間的縫隙不應過(guò)寬;

⑦ 大廳應清晰的交通動(dòng)線(xiàn)，設置盆栽及休息座椅，便于老人休息停留。同時(shí)在門(mén)廳的一角還設有專(zhuān)門(mén)的休息區，供老人坐在陽(yáng)光下眺望外部的景色;

⑧ 設雙重門(mén)，防風(fēng)節能;還可利用玄關(guān)兩側空間作為雨傘或輪椅的臨時(shí)存放處;

⑨ 門(mén)廳大堂服務(wù)臺的位置與入口玄關(guān)，電梯廳以及周?chē)骺臻g具有良好的視線(xiàn)關(guān)系，使工作人員能查看到各方狀況;易于管理;

⑩ 門(mén)廳大堂通向各個(gè)功能區域的走廊、通道應有明確的導向，引導人員的動(dòng)線(xiàn)分流;對樓、電梯和公共衛生間等重要空間應有清晰的標識;

? 門(mén)廳大堂應設有宣傳欄和展示區。宣傳欄可設置在入口附近或電梯廳內，便于老人或其他來(lái)訪(fǎng)者經(jīng)過(guò)時(shí)看到;

? 門(mén)廳附近還可配置小賣(mài)店、公用電放臺、物品存放處等，方便老人使用;

? 交通動(dòng)線(xiàn)應盡量簡(jiǎn)便。失智老人往往無(wú)法判斷路線(xiàn)，所以建筑內的交通動(dòng)線(xiàn)最好簡(jiǎn)單且可以回游，不需要老人選擇路口和方向，以免迷路。
 

電梯示意圖
 

電梯廳示意圖

B. 公用樓梯設計

踏步寬度充足，注意防滑，照明充足。

① 樓梯踏步尺寸

對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應該在16cm以下，踏步頂面寬應在300mm以上，梯段凈寬度1200mm，休息平臺1200mm。踏步立面縮進(jìn)尺寸應在2mm以下，否則容易絆倒老人。

 

樓梯踏步
 

② 樓梯照明

注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應該采用多燈形式，以防止踏步表面出現陰影或自身的投影。最理想情況是設置地燈。
 

樓梯照明

③ 樓梯扶手

樓梯扶手應安裝牢固，采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側連續安裝。在樓梯起始處，扶手端部應該延長(cháng)200mm以上。端部向下方或者墻壁彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒，如果有可能最好與走廊連接在一起。扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應有40～50mm的空隙。扶手可設置為雙重高度(900和750mm兩種)。
 

樓梯扶手
 

C. 消防設計

從老年人的生理特征出發(fā)，對消防設施進(jìn)行人性化和精細化設計。

建立有效的防火分區。結合火災探測器，在防火門(mén)上設置自動(dòng)釋放器，平時(shí)防火門(mén)常開(kāi)，火災時(shí)自動(dòng)關(guān)閉形成有效的防火分區。
 

增加使用無(wú)動(dòng)力逃生梯。無(wú)動(dòng)力逃生梯是依靠逃生人員的自身重力，帶動(dòng)梯子進(jìn)行工作，對于行動(dòng)不便的老人，是一種很好的逃生渠道，同時(shí)比較容易搭建。

老年人是人類(lèi)社會(huì )的一個(gè)特殊群體，由于退休賦閑以及從撫養人口轉變?yōu)楸粨狃B人口，幾十年形成的生活規律發(fā)生了劇變，不僅是生理上的退化，許多老年人在心理上都難以為自己找到合適的角色。在思想上、生活上、情緒上及人際關(guān)系等各方面上都產(chǎn)生了不適應，容易產(chǎn)生失落感。
 

而景觀(guān)在養老地產(chǎn)中是不可或缺的一部分，老人每天的生活都離不開(kāi)各種各樣景觀(guān)。因此，針對老年人的特殊需求，對這樣一個(gè)特殊群體的生理特征、心理特征和行為特征進(jìn)行深度研究，通過(guò)適老化景觀(guān)的研究、設計及營(yíng)造，緩解甚至治愈老年人的生理及心理方面的問(wèn)題，為老年人提供健康、安全、優(yōu)美、生態(tài)的景觀(guān)環(huán)境，提高老年人的幸福指數，具有深刻意義。

另外，對開(kāi)發(fā)商而言，適老化景觀(guān)的設計可以有效地提高養老地產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)值，增強產(chǎn)品的受歡迎程度，進(jìn)而利于養老地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售和盈利。

因此，為了做好養老地產(chǎn)的適老化景觀(guān)設計，我們針對適老化的景觀(guān)設計原則、景觀(guān)元素、景觀(guān)設施、景觀(guān)的特色化與標識化以及景觀(guān)中的文脈進(jìn)行了深度研究，以期為養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的景觀(guān)環(huán)境建設提供指導。

9.1  設計原則研究

9.1.1 多層次的戶(hù)外交往空間

根據不同個(gè)性的老年群體的需要進(jìn)行合理安排，在戶(hù)外交往空間的布置上，既有較為開(kāi)敞、熱鬧的群體活動(dòng)空間，又有較為私密、安靜的私人獨處空間，在空間的布置上做到有大有小、有動(dòng)有靜、有開(kāi)敞有密閉、有公共有私密，創(chuàng )造多層次的戶(hù)外交往空間。
 

 多層次的戶(hù)外交往空間

9.1.2 易識別、易達的道路體系

老年人的空間識別能力和記憶力隨著(zhù)年齡增長(cháng)逐漸下降，方位感差，容易迷路，給戶(hù)外活動(dòng)帶來(lái)障礙。因此，易識別、易到達的道路體系尤為重要，清晰明確的標識系統能增強老年人的方位感，在居住區內部一些重要的活動(dòng)場(chǎng)地或路口地帶，都需要設置清晰明確的標識系統，或者運用指示牌、小品或雕塑等來(lái)強化環(huán)境的特殊性。另外，建筑造型、色彩到細部的處理也都要考慮可識別性，以加強老人的識別與判斷能力，謹防老人迷路。

9.1.3有安全感的領(lǐng)域性場(chǎng)地

領(lǐng)域性反映了人們對空間環(huán)境占有欲與控制欲，它能為使用者提供安全感。老年人對領(lǐng)域感的要求更強，他們既希望參與到各年齡層的活動(dòng)中去，又希望有自己專(zhuān)用的活動(dòng)場(chǎng)地，供他們自由活動(dòng)，不被人干擾(如圖)。
 

景觀(guān)能為老年人提供專(zhuān)有的活動(dòng)場(chǎng)地

9.1.4 激發(fā)老年活力的多元化景觀(guān)

多元化的景觀(guān)環(huán)境能夠促進(jìn)老年人的戶(hù)外活動(dòng)，激發(fā)老年人的活力與朝氣，不僅是身體上，更是心理上的活力，能夠提高老年人自身的抵抗力的同時(shí)擁有更好的晚年心態(tài)，常葆青春。因此，對每一個(gè)景觀(guān)層次都要進(jìn)行細致的塑造，以便更好地滿(mǎn)足和促進(jìn)老年人頻繁而多樣的戶(hù)外活動(dòng)(如圖)。
 

 多樣的戶(hù)外活動(dòng)

9.1.5 安全、舒適的景觀(guān)元素

由于老年人生理和心理方面的特征，在環(huán)境的安全性和舒適性方面有更高的需求。要求有適宜的日照、清新的空氣、安靜、親近自然的環(huán)境以及適宜的聲光氛圍，特別要要避免危險或可能引起危險的元素干擾，才能使老年人輕松愉快的展開(kāi)活動(dòng)(如圖)。
 

舒適的景觀(guān)元素

9.1.6 完善、易操作的景觀(guān)設施

老年人對外界的刺激、危險感知能力不靈敏，所以各類(lèi)景觀(guān)設施在設計時(shí)應注意提供視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)甚至嗅覺(jué)上的刺激和引導，是安全和易于使用的，設施的尺寸也應該符合老年人的人體工程學(xué)。

9.1.7 生態(tài)保健型植物造景

養老地產(chǎn)的景觀(guān)綠化，要充分考慮綠化的層次，注重喬木、灌木與藤草植被的結合，形成點(diǎn)、線(xiàn)、面的綠化系統，主要以改變小氣候、組合空間、創(chuàng )造景觀(guān)為目的，著(zhù)重其調節環(huán)境溫度、減弱噪音、抗風(fēng)、殺菌的作用，為小環(huán)境增加空氣濕度、改善區域氣候、凈化空氣、吸塵滯塵等方面起重要作用。此外，在相似的空間節點(diǎn)應考慮安排不同的植物環(huán)境，同時(shí)應有通俗易懂的樹(shù)種說(shuō)明標注，以此來(lái)提高環(huán)境的識別性。也可調動(dòng)公寓老人自行維護和管理，使綠化維護方便易行，且能發(fā)揮老年人的創(chuàng )造性表現力。

9.1.8 人文關(guān)懷的無(wú)障礙景觀(guān)

老年人自身的需求與現實(shí)的環(huán)境因其生理和心理狀態(tài)的變化而產(chǎn)生較大的距離，老年人進(jìn)行戶(hù)外活動(dòng)時(shí)產(chǎn)生了阻礙。因此景觀(guān)應充分考慮無(wú)障礙設計，器材設施應符合老年人生理特征，真正做到場(chǎng)所空間的方便可達(如圖)。各種活動(dòng)設施要滿(mǎn)足無(wú)障礙設計，步行道路面應當平整、防滑、順暢、水平，并采用不反光的鋪裝;通過(guò)控制空間的領(lǐng)域性和開(kāi)放性程度，能一定程度上控制犯罪的發(fā)生，在心理上加強可防衛性。
 

植物造景提供活動(dòng)場(chǎng)地
 

無(wú)障礙景觀(guān)

9.2  景觀(guān)元素研究

適老化的景觀(guān)元素主要包括適老化景觀(guān)鋪地、適老化景觀(guān)水體、適老化景觀(guān)植物、適老化景觀(guān)構筑物等。

9.2.1 適老化景觀(guān)鋪地

人進(jìn)入老年階段，由于生理機能的老化，就會(huì )出現行動(dòng)遲鈍、看不清楚或者聽(tīng)力減弱，并且這些癥狀會(huì )隨著(zhù)年齡的增長(cháng)會(huì )愈演愈烈;他們的意識和行為動(dòng)作都不太協(xié)調，協(xié)調能力下降，可控制的環(huán)境也變窄，對身心安全都存在著(zhù)危機感，所以他們比任何一個(gè)群體都渴望得到健康與安全感。老年人每天的大部分活動(dòng)基本都是通過(guò)步行來(lái)完成的，經(jīng)常行走于步行空間不僅可以使老年人生活充實(shí)，強身健體，還可以增加社會(huì )交往的機會(huì )。因此，園區內的各類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)所和景觀(guān)道路系統的景觀(guān)鋪地適老化設計十分重要。

鋪裝場(chǎng)地的材質(zhì)一律選擇軟性材料，防滑，防水，如透水磚等;場(chǎng)地空間隨著(zhù)老年人的不同面積大小也不同，如開(kāi)場(chǎng)性的大空間和私密空間等;活動(dòng)場(chǎng)地的周?chē)夹枰O計廊架等休息設施，方便老人就地休息，小型廣場(chǎng)可以結合植物為背景進(jìn)行設計;道路布置須滿(mǎn)足可達性，便利性，同時(shí)增加老人行走的趣味性和舒適性;主環(huán)路人車(chē)分流，保證人行通過(guò)時(shí)的安全性;道路寬度適宜，主要考慮殘疾人的輪椅通過(guò);社區景觀(guān)設計中步行道的設計宜多用摩擦系數較大、平整度較高的地面鋪裝材料;道路轉彎處的鋪裝材料特殊處理，主要起到提示的作用;道路無(wú)障礙設計，如臺階，坡道，扶手欄桿等，尺度適宜，材質(zhì)柔軟實(shí)用性強;卵石按摩道，刺激感官系統;停車(chē)場(chǎng)的設計要滿(mǎn)足輪椅上下車(chē)的寬度。

9.2.2 適老化景觀(guān)水體

在舒適、安全的適老化景觀(guān)環(huán)境中，老年人追求的比物質(zhì)更高層面的精神層面的需求。風(fēng)景秀麗、和諧安寧、賞心悅目的景觀(guān)空間，能讓老年人排除憂(yōu)愁與心理負擔，感受到生活的美好，身心放松，在潛移默化中使內心獲得安全感與美的感受，促進(jìn)健康和交往;景觀(guān)設計時(shí)，如果需要營(yíng)造活躍快樂(lè )的氛圍時(shí)，就可以采用動(dòng)感的、變化的開(kāi)放形態(tài)作為景觀(guān)的主體，如噴泉等;營(yíng)造安靜平和的氛圍，可以采用大面積的靜態(tài)形態(tài)物體作為景觀(guān)主體，如大面積的水面，水邊的植物倒映在水面上，天空與水面作為一個(gè)統一的背景映襯出樹(shù)木的倒影，水天一色;在適老化景觀(guān)環(huán)境中可以因地適宜的設計水景，比如噴泉、疊水、湖面等，大量的水景也可以釋放足夠的空氣負離子，讓老人們在享受清涼的同時(shí)可以使大腦神經(jīng)系統得到放松、有益于身心健康;水池、花池等景觀(guān)小品要便于坐輪椅老年人接近，方便觸摸、觀(guān)賞。

園區內水系主要以自然溪流為主，在休息廣場(chǎng)中可以設計靜水和水生植物組合，刺激老人的感官系統;局部設計休息觀(guān)景平臺，增加老人的活動(dòng)興趣;環(huán)繞水系的散布道，對不喜歡運動(dòng)的老人來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的去處，即可以欣賞花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)，又可以起到健身的作用。

9.2.3 適老化景觀(guān)植物

結合老年人的特殊性，我們在設計適老化景觀(guān)的時(shí)候，要注重各種色彩給人們帶來(lái)的不同感受，合理設計景觀(guān);比如在設計娛樂(lè )活動(dòng)場(chǎng)地的時(shí)候就要多采用運動(dòng)感比較強的橙色系或者橙色系組合;在安靜休息的場(chǎng)所，多選擇運動(dòng)感弱一些安靜的顏色，比如青色系列;人到了老年時(shí)期，各器官功能全面性衰老，視力減退，老化，眼疲勞;聽(tīng)力減退，重聽(tīng)耳鳴;感覺(jué)遲鈍，味覺(jué)減退，這些變化加強了情緒不穩定，心理煩惱，為憂(yōu)郁、軀體功能下降，多種衰老病癥叢生，容易產(chǎn)生繼發(fā)性情緒障礙和心理疾病;不同的色彩對老年人的生理、 心理刺激是不同的,可以引起一系列不同的色彩聯(lián)想,達到輔助治療的作用;園林植物能釋放大量的空氣負離子，能固氮釋氧，能殺滅細菌，凈化空氣，十分有利于老年人心臟病、高血壓、神經(jīng)衰弱的健康恢復;因此在植物配置時(shí)要根據老年人的生理和心理特點(diǎn)，充分利用生態(tài)保健的植物，以喬、灌、藤、草植物共同構成多層混交立體的植物環(huán)境，適當配置花灌木和色葉樹(shù)木，同時(shí)具有生態(tài)上的科學(xué)性、配置上的藝術(shù)性、功能上的顯著(zhù)性，使活動(dòng)場(chǎng)所和植物形成一個(gè)相互依存，相互影響的生態(tài)系統。為老年人提供一個(gè)清新健康、和諧有序、穩定、優(yōu)美且能長(cháng)期共存的活動(dòng)環(huán)境。

植物配置要求，四季有綠，三季有花;大量使用落葉大喬木和常綠中層樹(shù)種;科普花園中大量種植本土植物，更加具有想吐氣息;引鳥(niǎo)工程的使用，提高老年人的興趣;保健型生態(tài)園林，刺激老年人的各個(gè)器官，起到醫療保健的作用。

9.2.4 適老化景觀(guān)構筑物

老人們容易產(chǎn)生懶惰的心理，或者行動(dòng)不太方便以至于不愿意走出室外，這時(shí)候我們就應該通過(guò)景觀(guān)來(lái)誘導他們融入景觀(guān)環(huán)境，讓室內和室外有一個(gè)很簡(jiǎn)單方便自然的連接;適老化景觀(guān)環(huán)境中的基調應該是明朗健康，盡可能的滿(mǎn)足陽(yáng)光照耀，利用紫外線(xiàn)來(lái)殺菌，促進(jìn)老年人健康。但是要采取一些遮避的措施，以防止強光炫目或曬傷，提高景觀(guān)舒適度;老年人手腳不靈活、不喜歡走太遠的路，而且他們的活動(dòng)具有隨機性，要保證每個(gè)老人走出公寓，都可以迅速找到一個(gè)適合自己的戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)所。

回廊要連接建筑和場(chǎng)地，方便老人隨時(shí)可以退回建筑內;亭，廊，花架必須帶頂棚，防止雨雪天氣或者過(guò)強的紫外線(xiàn);材料盡可能使用木質(zhì)的，增加舒適度;尺度不宜過(guò)大，要適合老年人身體機能的變化而定;特殊座椅的使用，提高場(chǎng)地的使用率。

9.3  景觀(guān)設施研究

景觀(guān)設施作為園林景觀(guān)的構成要素之一，是景觀(guān)造景中必不可缺少的一部分，它與建筑、山水、植物共同構筑出完整的園林景觀(guān)，體現了景觀(guān)環(huán)境的性格和品質(zhì)，賦予了景觀(guān)空間更積極的內涵和意義。景觀(guān)設施是集實(shí)用與觀(guān)賞于一體的，在養老地產(chǎn)的適老化景觀(guān)設計中，景觀(guān)設施更是與老年人的戶(hù)外具體活動(dòng)息息相關(guān)，不僅是老年人最常用、最常接觸的景觀(guān)要素之一，也是起著(zhù)點(diǎn)綴環(huán)境、美化環(huán)境、烘托氣氛、加深意境等作用，是養老地產(chǎn)適老化景觀(guān)設計研究中不可缺少的一個(gè)組成部分。

養老地產(chǎn)的適老化景觀(guān)設計應從老年人的生理及心理需求出發(fā)，創(chuàng )造真正適合他們需求的景觀(guān)環(huán)境。老年人較一般人群對陽(yáng)光、燈光、交流、休憩舒適性、安全性等因素的需求更為強烈，因此在景觀(guān)設施的設計與設置過(guò)程中，應充分考慮老年人的實(shí)際需求。

9.3.1 座椅、坐凳

用于休息、等候的座椅主要布置在步行道、街道旁、建筑出入口附近。用于交談的座椅宜采用優(yōu)于直線(xiàn)排列座椅的U形或圓形布置座椅，且宜布置在僻靜之處，免于嘈雜(如圖二、圖三)。用于觀(guān)賞的座椅宜靠近主要場(chǎng)所，如主要道路旁、人多的轉角處、能俯瞰廣場(chǎng)的地點(diǎn)，座位高于活動(dòng)場(chǎng)所可以獲得良好的視野，更有利于觀(guān)賞。在材料選擇上，座椅面材宜用木質(zhì)、較軟的材料、結實(shí)的墊子，不宜使用混凝土、石材、鋼材等堅硬、不舒適的材料。

9.3.2 垃圾桶

養老地產(chǎn)中的垃圾桶分包括生活垃圾桶類(lèi)與景觀(guān)垃圾桶類(lèi)。收集生活垃圾為主的垃圾桶，常配置在多層、高層、別墅等住宅或地下車(chē)庫單元門(mén)口，此類(lèi)垃圾桶強調垃圾桶自身收納功能及清運的方便性。景觀(guān)垃圾桶類(lèi)主要用于收集流動(dòng)人員丟棄的果皮、紙屑、煙蒂等廢棄物的垃圾桶，在道路邊宜較一般小區更多，以方便老人，活動(dòng)場(chǎng)地邊宜根據場(chǎng)地大小適當設置。景觀(guān)垃圾桶的布置要注意可達性，方便做輪椅的老人能夠方便丟擲。在材料選擇上，不僅要適合清運，而且要做到與景觀(guān)能夠融合。

9.3.3 照明系統

照明系統的布置應注意：居住區入口、建筑入口和停車(chē)場(chǎng)內應采用高亮度照明以保證安全;有臺階坡道變化處應設置照明;有人使用的區域附近應設置照明，以界定鋪地邊界，避免陰影;使用光線(xiàn)向下的照明設施向下投射重疊照明防止眩光;可在重點(diǎn)路線(xiàn)設置燈帶，起引導作用;庭院燈間距宜8~12m，草坪燈間距宜6~8m。

9.3.4 標識系統

標識系統的布置原則應注意：結合夜間照明在活動(dòng)場(chǎng)地邊設置標識牌、宣傳通知欄等在主道路分叉口、建筑出入口設置指示牌。材質(zhì)上要注意采用易識別的材料及顏色，表達清晰明確、且要防眩光。

9.3.5 戶(hù)外健身設施

老年人健身器材應結合場(chǎng)地及健身步道設置，材料要求符合老年人人體工程學(xué)，且做到采用柔軟、防護的地面。

9.3.6戶(hù)外飲水設施

戶(hù)外飲水設施適宜布置在鍛煉區域、健身步道附近，方便活動(dòng)的老人能夠及時(shí)地補充水分，地面宜速干、防滑，選擇材料要求耐水、防銹，符合老年人人體工程學(xué)等。

9.3.7 戶(hù)外廁所

戶(hù)外廁所宜布置在活動(dòng)場(chǎng)所、健身步道周邊，為活動(dòng)老人提供便利。材料上應注意樸實(shí)、自然，能很好地融合入景觀(guān)之中，且方便到達(如圖十四);內部設計應符合老年人人體工程。

9.3.8 戶(hù)外引鳥(niǎo)設施

戶(hù)外引鳥(niǎo)設施宜設置在景觀(guān)林地周邊，為老年人增加觀(guān)賞游樂(lè )的趣味性，創(chuàng )造自然的環(huán)境喚醒老年人的聽(tīng)覺(jué)。

9.3.9 戶(hù)外音響系統

戶(hù)外音響系統宜布置在活動(dòng)場(chǎng)地、健身步道周邊，采用貼近自然的材質(zhì)，易于融合入景觀(guān)之中。選擇時(shí)段播放有時(shí)代感的音樂(lè )或促進(jìn)活動(dòng)的音樂(lè )，不僅烘托老年人對往昔的美好回憶，引起共鳴，也能激發(fā)老年人的活力。

9.3.10 戶(hù)外緊急呼叫系統

戶(hù)外緊急呼叫系統應結合照明系統的燈桿布置，在活動(dòng)場(chǎng)地節點(diǎn)周?chē)擞幸装l(fā)現、防誤觸的緊急呼叫按鈕。
 

表格 1 景觀(guān)成品設施布置原則與材料要求一覽表

9.4  特色與標致研究

適老化景觀(guān)不應僅僅滿(mǎn)足老年人戶(hù)外活動(dòng)的生理需求，更應該結合老年人的心理需求，藝術(shù)性地創(chuàng )造、提高景觀(guān)的特色化和標致化。

9.4.1 適老化健身，養生景觀(guān)研究

不同于一般社區的健身景觀(guān)體系，特色化的健身，養生景觀(guān)更側重于對自然生態(tài)的依賴(lài)，運用自然樸實(shí)的元素，創(chuàng )造出一個(gè)既安全又充滿(mǎn)趣味性的田園養生區。具體措施如：

A. 通過(guò)對健身養生步道周邊環(huán)境的營(yíng)造，使其更加生態(tài)化;

B. 通過(guò)對各類(lèi)活動(dòng)設施的統一設計，使其具有一個(gè)綜合的多功能的活動(dòng)場(chǎng)地;

C. 通過(guò)對健身步道的形式以及尺度高差的改造，使其具有挑戰性和趣味性。

9.4.2 適老化微藝術(shù)農田景觀(guān)研究

微藝術(shù)農田就是以農田為載體,運用藝術(shù)手法和其它工程技術(shù)手段,以美學(xué)、園林藝術(shù)、景觀(guān)生態(tài)學(xué)等理論為依據, 對農業(yè)植物進(jìn)行設計,達到一定的藝術(shù)效果,達到農業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品、農業(yè)藝術(shù)產(chǎn)品和農業(yè)休閑產(chǎn)品三豐收的目的。具體措施如：

A. 通過(guò)對土地地塊的不同分割形式，形成各種不同的景觀(guān)圖案，有利于識別;

B. 通過(guò)不同的作物及其花葉的顏色區分每個(gè)地塊，給予強烈的視覺(jué)沖擊。

9.4.3 適老化鄉村景觀(guān)研究

鄉村景觀(guān)是以景觀(guān)生態(tài)學(xué)為理論基礎，創(chuàng )造健康、舒適、優(yōu)美的鄉村環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)，其根本目標是創(chuàng )造一個(gè)社會(huì )經(jīng)濟可持續發(fā)展的整體優(yōu)化和美化的鄉村生態(tài)景觀(guān)。具體措施如：

A. 通過(guò)對自然要素的靈活運用，使其有更強的親和力;

B. 通過(guò)對鄉土植物為主，營(yíng)造自然生態(tài)的鄉村景觀(guān);

C. 通過(guò)對自然鄉野元素，營(yíng)造一個(gè)家的感覺(jué)，給老人一塊鐘情的土地。

9.5  景觀(guān)文脈研究

景觀(guān)的適老化不應僅僅滿(mǎn)足老年人戶(hù)外活動(dòng)的生理需求，參考馬斯洛需求層次，更應該結合老年人的心理需求，通過(guò)挖掘、創(chuàng )造景觀(guān)的場(chǎng)地精神文脈的藝術(shù)性以達到實(shí)現老年人各層次的心理需求。

在養老地產(chǎn)的適老化景觀(guān)設計中，針對老年人的心理需求，挖掘場(chǎng)地精神文脈，藝術(shù)化地對景觀(guān)進(jìn)行處理，通過(guò)敘事回憶、美好世界、傳承傳統三大方法為老年人創(chuàng )造能夠實(shí)現自我的景觀(guān)。

9.5.1 敘事回憶

老年人往往喜歡對過(guò)去的光輝歲月的記憶反復提及，不僅是老年人的一種回顧與展望，也是是創(chuàng )造話(huà)題，促進(jìn)社交的一項活動(dòng)。

能夠喚起老年人兒時(shí)、年輕時(shí)美好回憶的場(chǎng)景，包括老的物件、游戲、玩具、具有時(shí)代特色的活動(dòng)等等，通過(guò)情景化、可參與的雕塑、景墻等景觀(guān)元素表達，提升景觀(guān)的趣味性。
 

馬斯洛需求層次

9.5.2 美好世界
 

敘事回憶景觀(guān)設計手法

老年人不僅可以回憶過(guò)去，更應該展望未來(lái)。在邁進(jìn)老年人行列的中年人依然有許多年輕時(shí)沒(méi)完成、甚至沒(méi)開(kāi)啟的夢(mèng)想，希望能通過(guò)景觀(guān)激發(fā)老年人對未來(lái)生活的憧憬，重啟一段新的美好生活。

針對藝術(shù)類(lèi)的繪畫(huà)、攝影小組，在舉行季節性的花展等，為老年人的繪畫(huà)、攝影等創(chuàng )造素材及提供場(chǎng)所，且組織比賽，進(jìn)行展覽，促進(jìn)交流。

針對戶(hù)外愛(ài)好者，對項目所在地適合騎行、爬山、垂釣等戶(hù)外活動(dòng)的經(jīng)過(guò)挑選、策劃，定期組織老年人出游，在有條件的地產(chǎn)項目中，可建設特色登山步道，為老年人戶(hù)外活動(dòng)提供場(chǎng)所，可定期舉辦登山大賽等。

針對旅游愛(ài)好的老年人，通過(guò)對中國及世界各地的自然風(fēng)光、人文風(fēng)光的介紹，組織交流會(huì )，分享出游經(jīng)驗、注意事項，鼓勵老年人出行。

9.5.3 傳承傳統

不僅僅是針對老年人，對于中國傳統思想，老中青混合居的住區增加傳統文化的表達，例如二十四孝文化等，對年輕一代也有一定的教育意義?？梢酝ㄟ^(guò)主題雕塑、景墻等創(chuàng )造文化氛圍，且可以采用擬物化雕塑小品，創(chuàng )造更穩輕松且寓教于樂(lè )的景觀(guān)空間。