從宏觀(guān)視角來(lái)看，全中國的田園綜合體如果都建設運營(yíng)到了成熟階段之后，那么，將形成一個(gè)田園綜合體的巨大經(jīng)濟網(wǎng)、地理網(wǎng)、智能網(wǎng)和文化網(wǎng)，每一個(gè)田園綜合體都是一個(gè)節點(diǎn)，一個(gè)個(gè)節點(diǎn)聯(lián)系起來(lái)，就是一個(gè)區域性的田園綜合體集群，區域田園綜合體集群與區域城市群連接起來(lái)，就形成了區域性的城鄉競爭力。田園綜合體要形成新的發(fā)展模式，在田園綜合體的建設過(guò)程中，還要具體進(jìn)行小模式的創(chuàng )新，不能照搬照抄。今天我們來(lái)聊一聊田園綜合體的圈層開(kāi)發(fā)模式。
 

田園綜合體的圈層開(kāi)發(fā)模式

外圍圈層：鄉村資源和土地

鄉村旅游資源和鄉村土地為最外圍圈層，主要是農業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區，如漁業(yè)、采摘林業(yè)等。通過(guò)運用合理的綜合開(kāi)發(fā)手段，以農業(yè)深層次開(kāi)發(fā)(如循環(huán)農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)、生態(tài)農業(yè))和農業(yè)規?；l(fā)展為主，輔以農產(chǎn)品加工銷(xiāo)售、科研、教育、醫療、培訓等其它產(chǎn)業(yè)，并形成產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動(dòng)。

農村改革進(jìn)入新時(shí)代，土地獲取解除高壓線(xiàn)。田園綜合體的用地主要分為國有土地、農村集體土地兩大類(lèi)：國有土地大部門(mén)分布于城郊和城中村，主要通過(guò)出讓、劃撥、轉讓等方式獲取;農村集體土地主要通過(guò)租賃、城鄉建設用地增減掛鉤、作價(jià)入股、出讓(入市)等方式獲取，成都多利桃花源、無(wú)錫陽(yáng)山鎮桃園村、山東棗莊等地已有落地案例，嘉興、重慶分別探索出“兩分兩換”模式、“地票”制度。

激活土地，是田園綜合體的必由之路。但是有一點(diǎn)必須明確，激活土地并不意味著(zhù)要在農村實(shí)行規模擴張，或大量增加新增建設用地。鄉村的發(fā)展，必須堅持底線(xiàn)(紅線(xiàn))思維，確保農村產(chǎn)業(yè)升級不占用基本農田、不破壞生態(tài)環(huán)境，不改變人文風(fēng)貌的前提下，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)融合，促進(jìn)農民增收，實(shí)現振興鄉村的發(fā)展目標。
 

中間圈層：休閑商業(yè)項目

鄉村旅游休閑項目可融合鄉村觀(guān)光、游樂(lè )、休閑、運動(dòng)、體驗、度假、會(huì )議、養老、居住等多種旅游功能，打造特有的“田園綜合旅游休閑”，如開(kāi)設休閑垂釣、農場(chǎng)動(dòng)物園、采摘、農事體驗等鄉村旅游項目。

在具體開(kāi)發(fā)中，可根據各自地脈、文脈等具體情況，結合田園綜合體的資源稟賦，提煉出適合田園綜合體發(fā)展的項目主題，側重打造其中某一項或幾項功能，形成各具特色的鄉村旅游休閑項目，從而帶動(dòng)整個(gè)區域的發(fā)展，打造滿(mǎn)足客源的各種休閑需求而創(chuàng )造的綜合休閑產(chǎn)品體系。

核心圈層：鄉村休閑地產(chǎn)

鄉村休閑地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中滲透農業(yè)文化所形成的一種延伸模式。主要指以居住功能為主體的傳統地產(chǎn)、居住小區、產(chǎn)權式酒店等鄉村居所型地產(chǎn)，如鄉村景觀(guān)地產(chǎn)、鄉村度假地產(chǎn)、鄉村養老地產(chǎn)、鄉村主題地產(chǎn)等;鄉村旅游休閑則是串起各個(gè)圈層的連接線(xiàn)。鄉村休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在拿地前應做好運營(yíng)規劃和產(chǎn)業(yè)規劃，要抓住消費者喜歡安靜、清新、自然的生活環(huán)境的特點(diǎn)，打回歸自然的口號，與休閑農業(yè)結合進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。社區不在城區，但也不遠離城市，保證配套成熟便捷。同時(shí)休閑農業(yè)地產(chǎn)要融入到區域統籌發(fā)展中，做“產(chǎn)業(yè)”，做“未來(lái)”。對失地農民的未來(lái)要充分考慮，不能只是一次性補償，確保失地農民就地或在城鎮就業(yè)養老。

周邊圈層：服務(wù)與配套

田園綜合體建設，要構建生態(tài)體系與配套服務(wù)體系，為綜合體各項功能和組織運行提供服務(wù)和保障，保障產(chǎn)業(yè)與社區一體化發(fā)展。完善區域內的生產(chǎn)性服務(wù)體系，打造農業(yè)種源、資本、市場(chǎng)、人才等生產(chǎn)要素服務(wù)平臺，完善科教文衛等綜合社會(huì )公共服務(wù)設施，加速田園綜合體一二三產(chǎn)業(yè)融合，推動(dòng)農業(yè)新業(yè)態(tài)快速發(fā)展。