近年來(lái)田園綜合體也遵循著(zhù)純銷(xiāo)售場(chǎng)景變?yōu)轶w驗場(chǎng)景，相應的純銷(xiāo)售的商業(yè)模式逐步被取代，而餐飲、電影、兒童娛樂(lè )等重體驗的模式則留了下來(lái)這樣的規律。田園綜合體項目投入很大，一般情況下可以到30到50億投資的量級。其運營(yíng)模式復雜，商業(yè)變現難度大。目前在建或已經(jīng)運營(yíng)的田園綜合體，基本模塊包括農業(yè)、教育、酒店、康養、地產(chǎn)、餐飲服務(wù)、文化娛樂(lè )等。大的綜合體可能包括所有內容，小的可能具備其中幾種。

標準動(dòng)作分解

首先，打造一個(gè)特色農產(chǎn)品品牌;很多田園綜合體都會(huì )有一個(gè)主打的地方農特產(chǎn)品(這也是很多地方精準扶貧的要求)。這在很多時(shí)候是導流的鉤子，人們因為對這個(gè)產(chǎn)品的體驗和信任，產(chǎn)生了去到現場(chǎng)的沖動(dòng)。

其次，基于當地自然和人文資源特色，田園綜合體項目衍生和打造系列文創(chuàng )產(chǎn)品，這會(huì )成為二次變現客流的重要方式之一。所以，大部分田園綜合體都處在大中城市周邊，大致200公里以?xún)茸顬槠毡?，不能離城市太遠。

第三，則是社群的運營(yíng)，這是讓空間產(chǎn)生粘性的重要方法，為田園綜合體注入能動(dòng)人心智的內容。這時(shí)候，與此相關(guān)的教育、文化活動(dòng)等內容便可以附加上來(lái)。

回頭來(lái)看，“唯美鄉村”認為田園綜合體這樣的物理空間，可以注入的教育產(chǎn)品的空間還很大，在不背離國內教育體系基礎上，引入通識教育或素質(zhì)教育等方式補充，不失為一個(gè)更好的方向。

通過(guò)生產(chǎn)內容來(lái)運營(yíng)和留住客群之后，還需要更強悍的商業(yè)變現的方式。目前比較流行的是旅游或養老地產(chǎn)，這樣的變現方式很快捷，不失為田園綜合體商業(yè)閉環(huán)的重要拼圖，甚至是最后一塊拼圖。但其產(chǎn)生的問(wèn)題也同樣復雜，產(chǎn)權不清晰，土地權屬限制，都會(huì )成為銷(xiāo)售的困難。

靈魂何在?

多年以前，昆明的大拆大建曾經(jīng)招致輿論界強烈的質(zhì)疑，大拆大建非但沒(méi)能讓昆明更美好、更宜居，反而丟了一座城市的靈魂。

一個(gè)城市有靈魂，一個(gè)田園綜合體同樣需要有靈魂。這也是很多田園綜合體目前面臨的問(wèn)題，只有千篇一律的形式，沒(méi)有獨特的靈魂。你搞花海，我也搞花海;你搞采摘，我也搞采摘。田園，田園!一定是結合當地特點(diǎn)，打造獨特的IP。

像當年的城建熱潮，田園綜合體也有走上同樣道路的趨勢。在這里有兩個(gè)建議：一是要塑造打造爆款突圍的能力，二是要具備系統和精細化運營(yíng)的能力。特別是線(xiàn)上線(xiàn)下的結合能力，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈自建或者整合能力也非常關(guān)鍵。

所謂靈魂，應有兩個(gè)維度。其一是人與空間的關(guān)系，我們首先需要思考的是，在這樣的田園空間里，如何利用空間營(yíng)造和活動(dòng)運營(yíng)來(lái)講故事，建筑空間應該是用來(lái)承載價(jià)值觀(guān)，展示一種生活方式。網(wǎng)紅阿那亞的孤獨圖書(shū)館，則是很典型的例子。在空曠大海邊建一座圖書(shū)館，人在這樣的空間里所做的事情和度過(guò)的時(shí)間，很好的展示了一種生活態(tài)度或者方式。

其二，除了人與空間的關(guān)系，另一個(gè)更為隱蔽的維度，則是人與人的關(guān)系。人們在這樣的時(shí)空里，以什么樣的方式相處?有什么共同的體驗和精神共鳴?——即營(yíng)造什么樣的社群。就像上文提到的，通過(guò)社群的維系，為空間注入教育，藝術(shù)等人文交流的氛圍，讓人與人互動(dòng)起來(lái)，為這個(gè)空間注入獨特的氣質(zhì)。這樣的形式，可以是話(huà)劇，民間演出，親子活動(dòng)，民間辦學(xué)等方式。

對于田園綜合體項目，空間營(yíng)造只是基礎。人與空間，人與人的相處和共鳴，才是成敗的關(guān)鍵，那才是一方有靈魂的田園。