近年，在城郊拿上百畝、千畝甚至萬(wàn)畝土地，做田園綜合體綜合開(kāi)發(fā)、休閑農業(yè)、鄉村旅游、養生養老等大休閑觀(guān)光類(lèi)項目的熱潮漸起。這些項目往往需要與政府和村集體聯(lián)系起來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，政府會(huì )要求制定計劃，這是有意投資者與政府和村莊集體談判之間重要的談判籌碼。
 

當前社會(huì )處在一個(gè)思維覺(jué)醒的時(shí)代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng)+、90后登場(chǎng)、老齡化社會(huì )等等代表未來(lái)趨勢的跨界融合，是農業(yè)升級的必然方向。

在這個(gè)快速變革的時(shí)代，休閑農業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。這些統籌而言就是需要創(chuàng )意。

田園綜合體綜合開(kāi)發(fā)規劃是連接資本、政府、民眾和市場(chǎng)的魔法師，從選址、立項、設計、建設，策劃師和規劃師在休閑農業(yè)里所能起到的作用非常關(guān)鍵。

但也有許多類(lèi)型的規劃，如概念規劃、總體規劃、監管詳細規劃和建設性詳細規劃。在這個(gè)循環(huán)中我們應該做什么樣的計劃?

在發(fā)展的早期階段，有些人有意占用土地，有些已經(jīng)有一些擴張，有些已經(jīng)與集團談判但需要與上級政府對接。.....

一般投資者首次進(jìn)入旅游業(yè)。他們一般不太擅長(cháng)規劃，所以會(huì )混淆。他們經(jīng)常亂花錢(qián)，有時(shí)會(huì )被別有用心的計劃單位領(lǐng)導。在土地都還沒(méi)有完全落定的情況下，做出了一套從總規到控規到修規的系列成果，實(shí)際上并沒(méi)有用。
 

田園綜合體綜合開(kāi)發(fā)發(fā)展初期最重要的任務(wù)是什么，田園綜合體概念性規劃如何做?

一是通過(guò)規劃可以賺錢(qián)、給當地帶來(lái)就業(yè)、給地區帶來(lái)名氣、為領(lǐng)導人創(chuàng )造政治成就的產(chǎn)業(yè)，制定好的藍圖，同時(shí)也讓投資者有信心簽署土地協(xié)議或擴大土地協(xié)議。

二是根據這一發(fā)展前景進(jìn)一步獲得政府對投資者的相應政策支持，包括建設用地指標和相關(guān)政策補貼。

這個(gè)階段最合適的規劃就是概念性規劃!

需要說(shuō)明：概念規劃是在借鑒西方國家先進(jìn)經(jīng)驗上，適應市場(chǎng)化需求應運而生的。概規不是法定規劃，在《城鄉規劃法》中沒(méi)有相應的法律地位。

概念規劃實(shí)際上是一個(gè)不確定對象的實(shí)現，它將多個(gè)利益相關(guān)者的關(guān)注與未來(lái)的計劃結合起來(lái)，并以圖形的形式呈現這樣一個(gè)計劃。這個(gè)計劃是用來(lái)協(xié)調各方利益的。當事人的請求達到或趨于一致。最后，達成了限制各種利益之間關(guān)系的合同。

概念規劃是協(xié)議開(kāi)發(fā)初期多個(gè)利益相關(guān)者的相對經(jīng)濟行為。由于要進(jìn)行多次的溝通匯報，概念性規劃一般采用ppt的方式來(lái)表現。

那么田園綜合體概念性規劃的主要內容是什么?它和休閑農業(yè)園區總體規劃的區別在哪里?
 

可以這樣認為：田園綜合體概念性規劃就是園區規劃總規簡(jiǎn)化版+重點(diǎn)項目的意向性設計。一般規則的簡(jiǎn)化版本是指該地區的開(kāi)發(fā)環(huán)境，開(kāi)發(fā)方向，空間布局，核心產(chǎn)業(yè)項目和商業(yè)模式運營(yíng)。省略了整體規劃中的基礎設施規劃，防震減災規劃，文化安全規劃和保障規劃。

意向性設計主要用于休閑旅游，鄉村旅游等文化旅游產(chǎn)業(yè)項目。

獨特比例的景觀(guān)小道、創(chuàng )意休閑商務(wù)項目、高端房地產(chǎn)景觀(guān)，以及一些有趣的娛樂(lè )項目的“能見(jiàn)度”要求有一定的表達意圖。

這些設計不能被提煉來(lái)取代后期真正的修改規則和建筑景觀(guān)設計，更多的是為了突出創(chuàng )意效果，所以被稱(chēng)為意向性設計。這種意向設計主要是對核心產(chǎn)業(yè)項目的可視化解釋說(shuō)明。

概念規劃可以完美地呈現出投資者對擬議開(kāi)發(fā)區塊的想法，這有利于政府和鄉村團體了解投資者的意圖。

對于投資者來(lái)說(shuō)，前期的概念規劃達到了征地或擴建的目的，得到各方的認可，節省了時(shí)間和金錢(qián)。

由于概念規劃一般不需要經(jīng)過(guò)項目的評估和建立過(guò)程，因此節省了時(shí)間，成本也比一般規定+詳細規定低得多。田園綜合體綜合開(kāi)發(fā)在概念規劃之后，一般不需要做總體規劃，但必須做重要節點(diǎn)建設的詳細規劃。