從理念和模式上來(lái)說(shuō)，田園綜合體是一種資源的整合、循環(huán)農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)、農事體驗為依托的一二三產(chǎn)業(yè)融合以及"旅游+"綜合性的綜合體。特點(diǎn)是外來(lái)資本，也就是城市資本和當地"三農"要素的深度整合。

田園綜合體和特色小鎮有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農業(yè)+"項目，就農業(yè)而言受自然條件影響非常大，它是一個(gè)弱勢產(chǎn)業(yè)。因為它是涉農的，包括特色小鎮中共中央沒(méi)有發(fā)文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號文件，因為涉農的政策是有支持的、有優(yōu)惠的，稅收是要減免的。

國內發(fā)展田園綜合體有巨大的短板

第一，它是舶來(lái)品，包括三產(chǎn)融合、體驗式、創(chuàng )意都是日本、臺灣、歐洲、美國借鑒過(guò)來(lái)的，但是結合了我們國家的實(shí)際。

第二，我們現在的發(fā)展階段和國外是不一樣的，日本、臺灣、歐洲、美國城鎮化已經(jīng)完成，是逆城市化的產(chǎn)物，而我們國家正處在城鎮化高速發(fā)展的過(guò)程當中。

第三，我們現在面臨一些限制：一是城市資源下鄉面臨結構性、體制性的障礙; 二是從日本到臺灣有一個(gè)非常重要的條件，就是農協(xié)非常重要，這個(gè)沒(méi)有;三是任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)人才特別重要，新經(jīng)濟要隨著(zhù)人才走，農村沒(méi)有人才，這是我們遇到的非常巨大的短板。

新政策與農村土地改革為田園綜合體發(fā)展創(chuàng )造條件

如果沒(méi)有現有新政策，沒(méi)有農村土地改革、集體產(chǎn)權制度的改革，田園綜合體肯定做不成。搞田園綜合體除了研究市場(chǎng)之外還要研究政策。

1、城市資本下鄉買(mǎi)房、買(mǎi)地、買(mǎi)山川、池塘存在制度性障礙

目前城市的各類(lèi)生產(chǎn)要素已經(jīng)商品化。農村資源是屬于集體財產(chǎn)，是非市場(chǎng)化的，包括小產(chǎn)權房，同樣的房子不受法律保護，城市資本要進(jìn)入農村搞田園綜合體目前存在制度性的障礙。

2、新政策：促進(jìn)農村要素資源市場(chǎng)化

關(guān)于農村相應的改革很多都是中共中央的文件，整個(gè)政策導向就是促進(jìn)了農村要素資源的市場(chǎng)化。

3、政策導向：鼓勵支持城市資本人才下鄉

支持返鄉人員鼓勵四荒地、廢棄磚瓦窯，利用空閑的地進(jìn)行創(chuàng )業(yè)。

4、激活農村資源、資本化實(shí)現市場(chǎng)價(jià)值

通過(guò)確權、股份、確定價(jià)值、可交易、可轉換，為城市資本進(jìn)去創(chuàng )造了一個(gè)基本條件，沒(méi)有這個(gè)是非法的。

5、農村集體產(chǎn)權制度的改革，為城市資本下鄉發(fā)展田園綜合體創(chuàng )造條件

一是農村集體產(chǎn)權制度改革是促進(jìn)鄉村資源市場(chǎng)化的前提;二是有了集體產(chǎn)權制度改革把農村死資源變成活資源以后，才能夠平等交換和市場(chǎng)配置;三是農村很多基礎設施，包括農田基礎設施全部用PPP;四是資本下鄉搞田園綜合體創(chuàng )造了必要條件。

農村集體資產(chǎn)改革中，哪種類(lèi)型土地適合搞田園綜合體

1、新政策：從三權分制到集體產(chǎn)權改革

中央出臺了《三全分制改革》、《集體資產(chǎn)股份制改革》，改革將屬于集體資產(chǎn)的山林、山塘、荒地等等產(chǎn)權到人以后為交易創(chuàng )造條件，是農村資源市場(chǎng)要素市場(chǎng)化的重大突破。

2、農村集體資產(chǎn)：田園綜合體的物質(zhì)基礎

田園綜合體離不開(kāi)三大類(lèi)：自然類(lèi)、資源性的;經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn);非經(jīng)營(yíng)性的。

3、哪些土地可以作為田園綜合體用地

第一，農民自有住宅限制宅基地; 第二，農村集體建設用地。

4、潛力巨大、埋藏金礦的"四荒地"

我建議大家高度關(guān)注四荒地，這是我們下一步進(jìn)行田園綜合體最佳領(lǐng)域。四荒地的拍賣(mài)從1998年中央就放開(kāi)了，為了扶貧、為了生態(tài)，最早從甘肅、寧夏、山西、陜西拍賣(mài)四荒。

5、利用"城鄉建設用地增減掛鉤"政策解決土地需求

國家發(fā)改委和農業(yè)部發(fā)了一個(gè)農業(yè)領(lǐng)域實(shí)施PPP模式的政策文件，其中20個(gè)項目當中2個(gè)是土地整治性質(zhì)的，土地整治也可以賺錢(qián)，也可以搞的很專(zhuān)業(yè)，土地整治出來(lái)可以順便建設一個(gè)田園綜合體，這個(gè)特別具有魅力。

田園綜合體：防止土地利用當中的政策風(fēng)險

一、利用基本農田有哪些限制

1、農地分基本農田和非基本、一般性農田，基本農田得國務(wù)院批;

2、不要超越土地利用規劃;

3、土地要用途管制，這是國家的基本原則;

4、城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農田。

二、有關(guān)農用地的一些政策限制

1、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍;

2、以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光的地按照建設用地的管理，稅收不一樣;

3、必須依法依規按照建設用地進(jìn)行管理，而非按照農用地管理;

4、土地用途，所有土地用途轉換都必須部交錢(qián);

5、占補平衡。

三、利用政策彈性空間小把戲不可持續，如何走征途拿地才有保障

我們建議通過(guò)正規渠道，立項審批申請建設用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鉆漏洞，當心自食其果。

挖掘土地改革紅利，解決土地問(wèn)題

一、利用土改紅利，創(chuàng )新合作方式探索田園綜合體用地新辦法

第一，土地銀行模式;第二，土地股份合作式模式。

二、利用土改紅利，創(chuàng )新合作模式，探索田園綜合體的用地新辦法

三、農民退出，企業(yè)從農民手里購買(mǎi)土地

現在城鎮化很大的問(wèn)題就是農民退不出去，有償退出沒(méi)有機制。