田園綜合體是助力實(shí)施鄉村振興戰略的有力抓手，由于涉及農民、村集體、政府、投資商多方利益，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要尊重市場(chǎng)規律，建立共享機制下的利益分配格局與有效分配模式。山合水易根據田園綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的四大問(wèn)題，提出了“256”的開(kāi)發(fā)邏輯，探索如何形成盈利結構，以避免投資失敗。

田園綜合體是基于企業(yè)和政府合作，在鄉村社會(huì )進(jìn)行的大范圍系統綜合規劃、開(kāi)發(fā)與運營(yíng)，形成的是一個(gè)新的社區、一種新的生活方式，是企業(yè)參與的、農業(yè)+文旅+居住的綜合發(fā)展模式。

田園綜合體唯有打造成以鄉村為核心，讓農民參與并享受利益的綜合發(fā)展架構，才能實(shí)現新型城鎮化和城鄉一體化的目標，才能真正達到鄉村振興的目標。

田園綜合體涉及農民、村集體、政府、投資商多方利益。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要尊重市場(chǎng)規律，統籌考慮各方利益訴求，有效突破市場(chǎng)邏輯、規劃邏輯和機制，建立共享機制下的利益分配格局與有效分配模式。

一、田園綜合體四大“死穴”

1、缺乏合格的開(kāi)發(fā)運營(yíng)主體

開(kāi)發(fā)運營(yíng)田園綜合體項目，應當認識到：一方面，農村生產(chǎn)力水平太低，能夠具備投資運營(yíng)能力的優(yōu)秀農民稀缺;另一方面，城市產(chǎn)業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)力量進(jìn)入農村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。

缺乏合格的開(kāi)發(fā)投資運營(yíng)主體，任何田園綜合體項目投資回收收益都將難上加難。

2、缺乏合理的“產(chǎn)業(yè)植入模式”

適宜的產(chǎn)業(yè)項目植入、完善的產(chǎn)業(yè)落地條件是田園綜合體發(fā)展必不可少的條件，單靠個(gè)人情懷和一腔熱情將難以為繼。

三產(chǎn)融合過(guò)程中，缺乏“消費流”導入渠道，更沒(méi)有客戶(hù)體驗價(jià)值，導致融合貌合神離，沒(méi)有真正創(chuàng )造出產(chǎn)業(yè)融合條件。

3、缺乏盈利模式的設計

清晰地盈利模式應該包括產(chǎn)品的打造、消費鏈設計、消費環(huán)境營(yíng)造、投資收益的預測等，沒(méi)有真的解決“錢(qián)從哪里來(lái)”“錢(qián)到哪里去”和“如何更賺錢(qián)”的問(wèn)題，即旅游項目的資金籌措途徑、投資戰略布局和收益模式設計。

缺乏真正的策劃設計專(zhuān)家，致使不少項目死在偽劣的策劃、規劃設計上。

4、拿到補貼是唯一目的

不少以投機心態(tài)騙國家補貼，一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，鄉村振興沒(méi)有帶來(lái)真正的農民、農村、農業(yè)的振興。

二、田園綜合體“256”開(kāi)發(fā)邏輯

1、認清：田園綜合體的兩個(gè)發(fā)展內核

田園綜合體是一個(gè)跨村跨鎮的結構，是基于市場(chǎng)邏輯，實(shí)現產(chǎn)業(yè)與社區一體化發(fā)展的創(chuàng )新理念。其發(fā)展結構有兩個(gè)核心：

一是產(chǎn)業(yè)融合

在優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)基礎上，通過(guò)“農業(yè)+”，培育生產(chǎn)、服務(wù)、運營(yíng)體系，積極推進(jìn)配套產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展結構。

二是產(chǎn)居融合

田園綜合體對居住的提升絕不僅僅體現在硬件上，而是突破原有村莊發(fā)展結構，基于基礎設施、公共服務(wù)設施以及治理水平的提升，構建綜合型社區。

基于產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展和社區綜合發(fā)展的創(chuàng )新目標，田園綜合體必須突破簡(jiǎn)單的農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)結構，充分利用農村集體土地政策，以集約化、規?；?、智慧化的開(kāi)發(fā)手法，實(shí)現生產(chǎn)資料與服務(wù)資料的整合，突破城鎮村規劃和建設結構，實(shí)現市場(chǎng)主體帶動(dòng)下的農戶(hù)深度參與，促進(jìn)城鄉融合發(fā)展。

2、解構：田園綜合體的5大構成部分

以產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)居融合為核心，在鄉村振興與新型城鎮化構架下，田園綜合體由五部分構成：景觀(guān)吸引核、休閑聚集區、農業(yè)生產(chǎn)區、居住發(fā)展帶、社區配套網(wǎng)。

(一)景觀(guān)吸引核

吸引人流、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵所在?；谪S富的地形、良好的生態(tài)基底以及規?；霓r業(yè)種植，依托觀(guān)賞型農田、瓜果園，苗木、花卉展示區，濕地風(fēng)光區等項目，田園綜合體可形成景觀(guān)吸引核，使游人感受田園風(fēng)光和自然美景，放松身心，體會(huì )農業(yè)魅力。

(二)農業(yè)生產(chǎn)區

農業(yè)生產(chǎn)區通常選在土壤、氣候條件良好，有灌溉和排水設施的區域，主要通過(guò)現代農業(yè)科技的引入，開(kāi)展循環(huán)農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)和農業(yè)體驗：

一是開(kāi)展生態(tài)農業(yè)示范、農業(yè)科普教育示范、農業(yè)科技示范等項目;

二是通過(guò)農業(yè)科技和農業(yè)傳統知識的推廣，普及農業(yè)知識，加深游客對農業(yè)的了解。

(三)休閑聚集區

休閑聚集區，是為滿(mǎn)足客群的各種農業(yè)休閑需求而創(chuàng )造的綜合農業(yè)休閑產(chǎn)品體系，是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集(Mall構架的游憩方式)，主要包括農家風(fēng)情建筑(如莊園別墅、小木屋、傳統民居等)、鄉村風(fēng)情活動(dòng)場(chǎng)所(如特色商街、主題演藝廣場(chǎng))、田間游樂(lè )場(chǎng)所(兒童游樂(lè )、垂釣、農事體驗)等。

(四)居住發(fā)展帶

居住發(fā)展帶，是田園綜合體構建城鄉融合的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動(dòng)農業(yè)與休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成以農業(yè)為核心、休閑為支撐的一二三產(chǎn)融合發(fā)展體系。

田園綜合體通過(guò)產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)業(yè)聚集，帶動(dòng)農民社區化居住、產(chǎn)業(yè)人口居住、外來(lái)游客居住、外來(lái)休閑人群居住、外來(lái)度假人群居住等五類(lèi)人口聚集，形成生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融合的居住空間，構成鄉村現代化的核心基礎。

(五)社區配套網(wǎng)

社區配套網(wǎng)是田園綜合體必須具備的鄉村現代化支撐功能，包括產(chǎn)業(yè)配套和生活配套：

產(chǎn)業(yè)配套是服務(wù)于農業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的金融、商貿、物流、培訓等設施;

生活配套是服務(wù)于本地居民生活的醫療、教育、商業(yè)等公共服務(wù)，兩者共同形成產(chǎn)城一體化的公共配套網(wǎng)絡(luò )。

3、施策：田園綜合體打造的6大策略

(一)構建現代農業(yè)生產(chǎn)體系，形成合理的農產(chǎn)品供給結構

田園綜合體開(kāi)發(fā)，要充分分析資源與環(huán)境條件，構建農業(yè)生產(chǎn)體系，對農業(yè)生產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)升級所必需的供水、供電、農業(yè)設施等進(jìn)行整體升級，推進(jìn)中低產(chǎn)田改造和高標準農田建設，積極構建現代農業(yè)生產(chǎn)體系，形成合理的農產(chǎn)品供給結構。

(二)構建 “農業(yè)+”產(chǎn)業(yè)體系，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合升級

田園綜合體的核心是在農業(yè)生產(chǎn)基礎上，構建“農業(yè)+”產(chǎn)業(yè)體系，通過(guò)農業(yè)與科研、農產(chǎn)品加工、休閑旅游、運動(dòng)健身、養生養老、電商物流等產(chǎn)業(yè)的深度融合，構建以一產(chǎn)為核心的一二三產(chǎn)業(yè)融合體系，有效解決科研、生產(chǎn)、銷(xiāo)售脫節造成的市場(chǎng)供給與需求錯位。

同時(shí)，通過(guò)二三產(chǎn)業(yè)的導入，可最大化提升農業(yè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值，增加農民收入，提高產(chǎn)業(yè)活力，帶動(dòng)區域社會(huì )經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展。

(三)以農事休閑體驗帶動(dòng)觀(guān)光、養老等多業(yè)態(tài)發(fā)展

通過(guò)不同類(lèi)型、不同層次、不同規模的鄉村旅游與休閑農業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，塑造田園綜合體的重要吸引力，有效實(shí)現農業(yè)與市場(chǎng)的對接。

農事休閑體驗打造的核心在于形成觀(guān)光、游樂(lè )、運動(dòng)、采摘、會(huì )議、養老、居住等多業(yè)態(tài)、多功能的復合與聚集，以滿(mǎn)足多樣化的市場(chǎng)需求。

(四)構建生態(tài)體系與配套服務(wù)體系，保障產(chǎn)業(yè)與社區一體化發(fā)展

在生態(tài)體系構建方面，優(yōu)化田園景觀(guān)資源配置，打造良好的自然生態(tài)環(huán)境，積極發(fā)展循環(huán)農業(yè)，充分利用生態(tài)環(huán)保、農業(yè)生產(chǎn)、農業(yè)廢棄物處理及利用等新技術(shù)，實(shí)現農業(yè)農村可持續發(fā)展;構建生態(tài)人居環(huán)境，為田園生活的塑造奠定基礎。

在配套服務(wù)體系方面，完善區域內的生產(chǎn)性服務(wù)體系，打造農業(yè)種源、資本、市場(chǎng)、人才等生產(chǎn)要素服務(wù)平臺，完善科教文衛等綜合社會(huì )公共服務(wù)設施，加速田園綜合體一二三產(chǎn)業(yè)融合，推動(dòng)農業(yè)新業(yè)態(tài)快速發(fā)展。

(五)培育新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，優(yōu)化農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體系

要大力積極培育新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，引導和支持種養大戶(hù)、家庭農場(chǎng)、農村合作社、龍頭企業(yè)等組織的發(fā)展壯大。

同時(shí)，通過(guò)土地入股、代耕代種、土地托管等方式優(yōu)化農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體系，實(shí)現區域內農民可支配收入的持續穩定增長(cháng)。

(六)充分發(fā)揮田園綜合體的綜合性開(kāi)放平臺作用

田園綜合體的綜合性開(kāi)發(fā)平臺作用，體現在資源綜合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、功能綜合配置、配套綜合建設、目標綜合打造、效益綜合實(shí)現等六個(gè)方面。