從類(lèi)型來(lái)看，特色小鎮主要有產(chǎn)業(yè)型和文化旅游型兩種，也有兩者融合的“產(chǎn)業(yè)+文化旅游型”。產(chǎn)業(yè)型小鎮可以細分為工業(yè)小鎮、農業(yè)小鎮、體育小鎮、工業(yè)遺產(chǎn)小鎮、礦山小鎮和田園小鎮等等。按區位分，有單點(diǎn)布局的，但更多的特色小鎮依托大中城市或者交通節點(diǎn)布局。不同的主體產(chǎn)業(yè)，不同的區位，對土地的要求也有所不同。

特色小鎮建設運營(yíng)中，往往不同程度存在對相應土地政策“不了解”“不會(huì )用”“不敢用”和“懶得用”等問(wèn)題，特別是一些低級錯誤，降低了依法解決小鎮發(fā)展用地的保障能力，甚至人為增加了違法用地。

土地管理涉及的法律、法規、政策較多，同一個(gè)問(wèn)題的相關(guān)規定往往散見(jiàn)于不同的法規和政策文件中。需要對這些政策法規文件充分梳理并予以集成，同時(shí)結合項目的性質(zhì)、特點(diǎn)和用地需求，加強用地策劃，研究提出所需各類(lèi)建設用地的解決方案，最終形成培育特色小鎮的政策空間。

按照現行政策，有30余種用地解決方案可供特色小鎮使用。

方案一：使用存量國有建設用地

批準使用。市政道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等屬于公共用地，辦理批準使用手續，可以發(fā)建設用地批準書(shū)，但不用劃撥決定書(shū)或出讓合同。這些類(lèi)型的用地在登記時(shí)只登記不發(fā)證，需要注意的是區分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。

國有土地劃撥，即行政方式。

國有土地使用權出讓。

國有土地租賃。

國有土地使用權作價(jià)出資或入股。除批準使用和劃撥外，其他三種方式是有償使用。

其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協(xié)議、招標、拍賣(mài)和掛牌四種，作價(jià)出資或入股因有明確的使用者，只能通過(guò)協(xié)議方式配置。

方案二：圈內農用地辦理轉用、征收手續后依法提供給具體項目

土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地，被稱(chēng)為“圈內用地”。為實(shí)施規劃，需要占用圈內用地，涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門(mén)依法供應。

方案三：圈外單獨選址建設項目用地

能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需圈外土地的，經(jīng)批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續;土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時(shí)一并批準。

方案四：使用國有農用地

建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地后，依法辦理供應手續，不用辦理征收手續。

方案五：直接使用集體建設用地

有六種情形可使用集體建設用地。

鄉鎮村公益事業(yè)、公共設施用地。

村民住宅。

集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的。

以集體經(jīng)濟組織為主體開(kāi)發(fā)建設公租房、鄉村休閑旅游養老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設用地使用權作價(jià)出資入股、聯(lián)營(yíng)與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)此類(lèi)產(chǎn)業(yè)的。

在33個(gè)農村“三塊地”改革試點(diǎn)，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營(yíng)性項目。

返鄉下鄉創(chuàng )業(yè)人員，可依托自有和閑置農房院落發(fā)展農家樂(lè );也可通過(guò)租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶(hù)合作改建自住房。

方案六：使用國有未利用地

建設項目可以使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地，不需修改規劃，也不用辦理轉用和征收手續，直接批準用地。

方案七：使用集體未利用地

可以參照方案五，直接作為集體建設用地使用。而國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地征收審批手續后依法供地;不需要辦理農用地轉用手續，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開(kāi)墾費。

方案八：使用設施農用地

設施農用地指的是設施農業(yè)項目區域內直接用于經(jīng)營(yíng)性養殖的畜禽舍、工廠(chǎng)化作物栽培或水產(chǎn)養殖的生產(chǎn)設施用地、附屬設施用地和配套設施用地，農村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農業(yè)設施用地。設施農業(yè)項目不同于一般的建設項目，其用地也不同于一般建設項目用地，符合要求的設施農用地不屬于建設用地，而是按農用地進(jìn)行管理，不需辦理農用地轉用審批手續，不作為新增建設用地管理。要留意附屬設施和配套設施用地有一定比例限制。

設施農用地不包括以下用地：

經(jīng)營(yíng)性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場(chǎng)所;

以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農家樂(lè );

各類(lèi)農業(yè)園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會(huì )議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠(chǎng)化農產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地。

方案九：結合土地整治、村莊整治安排用地

土地整治是對項目區內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排，必然涉及到項目區內各類(lèi)用地的重新布局、安排和產(chǎn)權調整。各地應依據經(jīng)批準的土地整治實(shí)施規劃，相應調整項目區內各類(lèi)用地產(chǎn)權和地類(lèi)，直接為項目區內原用地單位整治后的用地辦理相應用地手續，不再辦理農用地轉用審批手續，也不占用指標。安排原用地者用地后的剩余部分，應當依法辦理供地手續。

使用增減掛鉤項目建新區用地的，視同建設用地;

農業(yè)項目使用國有農用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權流轉、由農場(chǎng)職工按要求耕種等方式;

農業(yè)項目使用集體農用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權流轉、四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)拍賣(mài)、由原農戶(hù)按要求種植等方式;

使用四荒地等未利用地的，有承包經(jīng)營(yíng)、四荒地拍賣(mài)、流轉等方式，使用年限最長(cháng)50年，使用方向包括開(kāi)荒造林、治沙改土以及休閑農業(yè)、設施農業(yè)等，用于非農業(yè)建設需要審批;

農村三項建設使用圈內農用地的，應當先行辦理農用地轉用手續，轉為集體建設用地后，再由縣市人民政府批準使用;

符合條件的農村道路用地和農田水利設施用地屬于農用地，不屬于建設用地，不辦理農用地轉用手續，不占建設用地指標;

地質(zhì)災害治理工程用地，按照地質(zhì)災害治理項目辦理項目審批手續，不辦理征收、轉用手續，不占用指標，但應當足額安置補償。

根據項目具體需求不同，還有填海造地、臨時(shí)用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復墾置、低效地再開(kāi)發(fā)利用、管線(xiàn)用地(需設置地役權)、低丘緩坡用地、光伏用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地以及農村黨建、醫療、圖書(shū)、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。

此外，還可以通過(guò)市場(chǎng)解決項目用地，如以轉讓方式取得土地使用權;以股權轉讓方式取得目標公司控制權，進(jìn)而實(shí)現利用目標土地的目的;以合作開(kāi)發(fā)方式利用目標土地;原有建設用地依法改變用途等土地使用條件或辦理出讓、租賃等有償用地手續后，用作發(fā)展項目用地。