小鎮一般多大?

特色小鎮開(kāi)發(fā)商和投資人大多興起于地產(chǎn)行業(yè)，一般都會(huì )認為容積率越高越好，但事實(shí)上容積率高，建安成本(建筑安裝工程成本的簡(jiǎn)稱(chēng)，包括建材費、人工成本、機器使用費、水電線(xiàn)路安裝費等)也會(huì )相應的較高，對于資金使用效率來(lái)說(shuō)，不見(jiàn)得是好事情。

那么最佳容積率是多少?山合水易認為，在投入單位價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和房地產(chǎn)利用效率之間找到最佳平衡點(diǎn)，資本使用效率高、房地產(chǎn)單價(jià)高、產(chǎn)品率高是比較合理的。

一般情況下，多數特色小鎮項目的位置都比較偏僻，所以容積率盡量不要做的太高，做到0.3-0.5是比較好的。但如果在城市核心區，做到0.3-0.5就比較低了。

特色小鎮的開(kāi)發(fā)模式有很多種，每種開(kāi)發(fā)模式的要求都不一樣。
 

特色小鎮開(kāi)發(fā)模式有哪些?

1、主題游樂(lè )園模式

這種模式是很常見(jiàn)的，國內外的典型代表有迪士尼，華僑城，萬(wàn)達主題公園。他們以樂(lè )園為賣(mài)點(diǎn)，吸引人們旅游，然后增加土地的價(jià)值，最后售賣(mài)房產(chǎn)。這種開(kāi)發(fā)模式對開(kāi)發(fā)商的財務(wù)實(shí)力提出了更高的要求。目前，國內主題公園模式也面臨著(zhù)知識產(chǎn)權不足、缺乏創(chuàng )新能力等問(wèn)題，如何解決考驗每個(gè)人的智慧。

2、農業(yè)驅動(dòng)模式

在鄉村旅游、休閑農業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，這種農業(yè)驅動(dòng)的模式也很常見(jiàn)。這種模式的核心是讓游客體驗和參與場(chǎng)景，體驗農耕時(shí)代的禮儀和生活。值得注意的是，這種模式不僅要有農業(yè)，還要補充住房、教育等其他功能。

3、度假旅游驅動(dòng)模式

這種類(lèi)型的城鎮一般是以假日旅游為基礎發(fā)展起來(lái)的，如觀(guān)瀾湖。它的模式是先做環(huán)境，再考慮居住。這個(gè)模型的關(guān)鍵是摸準度假者的需求，并創(chuàng )建真正的度假功能。

4、產(chǎn)業(yè)驅動(dòng)模式

此模式就是產(chǎn)業(yè)小鎮模式。這個(gè)行業(yè)有兩種類(lèi)型，一種是引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)，比如云計算，基金等新興產(chǎn)業(yè);二是利用挖掘當地產(chǎn)業(yè)的自然和文化資源。小鎮離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的小鎮，注定曇花一現。該模型的重點(diǎn)是引進(jìn)與當地經(jīng)濟發(fā)展水平和自然環(huán)境相匹配的產(chǎn)業(yè)。另外，產(chǎn)業(yè)的培育是需要耐心的。

5、養老旅居驅動(dòng)模式

這種模式以烏鎮雅園為典型代表。對于一個(gè)小鎮來(lái)說(shuō)，養老必須滿(mǎn)足以下幾個(gè)條件：自然環(huán)境好，空氣好，交通暢通，養老配套完善。

6、古鎮改造模式

很多小鎮都是由古鎮“改造”而來(lái)的。對于這類(lèi)古鎮，我們一要保持建筑的“原汁原味”，二要尋找小鎮的歷史滄桑感。

7、文旅組合模式

因為項目規模大，單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)難以支撐。因此，不少人將其合并為多個(gè)類(lèi)別。這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風(fēng)險更小，但這種模式的頂層設計沒(méi)做好、風(fēng)險最大。當然，這種模式也并非就一定不能成功，關(guān)鍵是處理好幾種類(lèi)型的邏輯關(guān)系，將能夠相互依存、相互提升的類(lèi)別進(jìn)行組合。例如，度假與養老、觀(guān)光與休閑相結合，可以大大提高小城鎮的生存和發(fā)展能力。

總而言之，開(kāi)發(fā)主題不同，其選擇的開(kāi)發(fā)模式就會(huì )不同。主題確定模式!而不同的發(fā)展模式?jīng)Q定了項目的盈利模式，確定項目的成活率。
 

特色小鎮盈利模式

1、門(mén)票模式。

2、綜合收益模式。主要包括有餐飲收入、住宿收入、租金收入、演藝收入以及其他消費收入等，比如麗江古城。

3、產(chǎn)業(yè)收入模式。比如中國首個(gè)云計算產(chǎn)業(yè)生態(tài)小鎮——西湖云棲小鎮。

4、地產(chǎn)收入模式。包括度假、養老主題的公寓、別墅，以及旅游商業(yè)等。

5、資本運作模式。此種模式是最大化的降低前期投資壓力、快速推進(jìn)項目的方式，首先需要做好戰略規劃與運營(yíng)前置，在此基礎上引進(jìn)戰略投資者，最終實(shí)現上市，或者通過(guò)資本運作，實(shí)現融資和資本的安全退出。比如，烏鎮到2006年引入上市公司“中青旅”開(kāi)發(fā)古鎮旅游，是資本運作的成功案例之一。

許多城鎮都是上述盈利模式的一些組合，就目前而言，單一的盈利模式根本無(wú)法支撐特色小鎮的發(fā)展。