最早的特色小鎮模式主要出現在長(cháng)三角地區的杭州，如夢(mèng)想小鎮，玉皇山南基金城等，帶動(dòng)了新城區與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級，實(shí)現了產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)集聚。目前，河南省產(chǎn)業(yè)集聚區和休閑度假鎮的發(fā)展尚處于起步階段。

河南特色小鎮現狀
 

在產(chǎn)業(yè)基礎薄弱的河南和鄭州，地方政府和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者一直很難進(jìn)行產(chǎn)業(yè)建設和產(chǎn)業(yè)投資。它要求政府從實(shí)際著(zhù)陸水平考慮，并要求企業(yè)從政府的高度做產(chǎn)業(yè)運營(yíng)和城鎮(新產(chǎn)業(yè)區)規劃。

此類(lèi)案例較為成功的是華夏幸福在環(huán)北京周邊的產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)，在政企合作、盈利模式方面都有了很好的經(jīng)驗積累。傳統的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念和盈利模式更難以復制。如果沒(méi)有很好的產(chǎn)業(yè)招商能力以及介入園區、產(chǎn)業(yè)新城運營(yíng)分配的模式，很難順利推進(jìn)。河南的總體產(chǎn)業(yè)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)功能的外溢給新建的產(chǎn)業(yè)城市帶來(lái)了明顯的缺乏支持。

其他類(lèi)型的度假休閑小鎮，在河南和鄭州有很好的機會(huì )。依托于城市首位度高、人口導入、住宅市場(chǎng)火熱的鄭州，隨著(zhù)財富積累、社會(huì )中堅力量“7080”改善需求的到來(lái)、交通條件的改善，郊區大盤(pán)和第二居所型的小鎮存在明顯的發(fā)展機會(huì )。特色小鎮所要求的產(chǎn)業(yè)，特別是偏重度假休閑配套的健康養生、運動(dòng)休閑、文化體驗等內容都是第二居所需要的特色配套。同時(shí)，與國情類(lèi)似，優(yōu)質(zhì)或多元化的休閑娛樂(lè )消費日益成為促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)和居民消費的重要組成部分。

就目前條件下的經(jīng)營(yíng)難度而言，單純產(chǎn)業(yè)驅動(dòng)的特色小鎮比較困難，比較容易經(jīng)營(yíng)的“生活型”特色小鎮在“郊區度假”的市場(chǎng)需求中逐漸形成了。

定位層面的注意要點(diǎn)

特色小鎮經(jīng)營(yíng)周期長(cháng)，資金和資源的巨額投入也是企業(yè)面臨破產(chǎn)的兩難選擇。雖然在特色小鎮建設過(guò)程中，采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式建設小城鎮與政策相悖，但從企業(yè)回報的角度來(lái)看，很難通過(guò)住宅銷(xiāo)售來(lái)避免資本的快速周轉。

那如何打造符合城市發(fā)展需求，又具有獨特性的特色小鎮?

山合水易根據前期接觸的大量類(lèi)似項目，總結了幾點(diǎn)建議，供定位規劃層面參考。

河南特色小鎮規劃思路
 

1、提前落定特色產(chǎn)業(yè)與獨特IP

以產(chǎn)業(yè)城鎮為例，如果確定某一產(chǎn)業(yè)為集聚區，則需要盡快計算土地規模和利潤模型。產(chǎn)業(yè)用地可行性研究越早，土地利用規劃就越早實(shí)施，避免重復調整。一般來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)部分真正的產(chǎn)業(yè)城鎮發(fā)展對土地的規模會(huì )有很大的需求。整合了一些相關(guān)的產(chǎn)業(yè)企業(yè)及其配套需求，數百甚至數千英畝的產(chǎn)業(yè)用地和近10萬(wàn)平方米的建筑面積是必不可少的。前期對于產(chǎn)業(yè)招商成本投入、產(chǎn)業(yè)用地與常規商住用地的配置與關(guān)系等方面都需要提前研究設計。產(chǎn)業(yè)部分的盈利模式不能用房地產(chǎn)銷(xiāo)售的方式快速實(shí)現，需要心理準備。在主城區現金流住宅產(chǎn)品需求溢出的基礎上，產(chǎn)業(yè)群的引進(jìn)和銷(xiāo)售會(huì )更好。

旅游度假小鎮略有不同。雖然郊區化和二民居的發(fā)展基礎是在此基礎上的，但度假和休閑城鎮很容易同質(zhì)化，主要集中在健康、景觀(guān)建設等方面，容易出現“特色”或地理偏好問(wèn)題。

因此在更為符合第二居所需求的產(chǎn)品打造，總價(jià)和面積控制方面要求需要謹慎。同時(shí)更為重要的差異化要點(diǎn)是——IP類(lèi)資源的選取帶動(dòng)，用貼切性較強的大IP為小鎮品牌賦能。甚至可以說(shuō)匹配合適的IP，小鎮故事就講好了一半。從ip落地的角度來(lái)看，需要把虛擬到真實(shí)的功能結合起來(lái)，首先做好內容完整的工作，進(jìn)行局部驗證，然后開(kāi)發(fā)實(shí)體。換句話(huà)說(shuō)，在主題明確后，這類(lèi)小鎮應考慮在初創(chuàng )地區提出生活方式匹配，以吸引首批購房者的需求。無(wú)論是建筑還是服務(wù)，小鎮內的一切都為內容呈現服務(wù)，并且在IP精神內涵的提綱挈領(lǐng)下，所有內容的呈現將趨于一致化，項目的中后期，也能根據IP的變化來(lái)進(jìn)行調整。該方法在鄭州也同樣適用。目前，鄭州境內最穩定的消費需求仍然是郊區度假和第二居所的功能。

因此，在建立完善的護理體系的基礎上，迫切需要注入特色知識產(chǎn)權來(lái)吸引普通游客和具有足夠購買(mǎi)力的目標客戶(hù)。特色溫泉、戲曲、名人、藝術(shù)、電子競技、智慧旅游等小城鎮紛紛涌現，充分利用其他經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的資源。例如，鄭州現有的“建業(yè)影城”，是華誼兄弟利用娛樂(lè )、電影、知識產(chǎn)權和房地產(chǎn)公司建造的一個(gè)影視小鎮。

2、整體研究下的修規推控規來(lái)確定開(kāi)發(fā)方案

不少品牌房企已經(jīng)陸續進(jìn)駐中原，觸及特色小鎮，以“1小時(shí)都市生活圈”立地畫(huà)圓，建立了一套選地標準。以鄭州為例，區位考慮在距離主城區30-60公里左右。因鄭州這類(lèi)強二線(xiàn)城市，60公里以?xún)确?小時(shí)通勤圈范圍，比較容易吸附大量的消費人口。而交通則選擇緊鄰高速公路、主干道或高鐵、輕軌、機場(chǎng)類(lèi)交通工具通達處。大型交通運輸系統直接影響工程的到達，對未來(lái)的發(fā)展至關(guān)重要。

特色小鎮是多維度復合的生態(tài)體系，產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區四位一體，包含社區。在產(chǎn)業(yè)主題規劃的基礎上，一級開(kāi)發(fā)的規劃尤為重要。簡(jiǎn)而言之，要修規推控規，而不能只是一個(gè)完全脫離實(shí)際、宏大的概念方案。對于整個(gè)板塊的土地利用規劃，產(chǎn)業(yè)，住宅，商業(yè)，科學(xué)，教育，文化和文化資源的分配應盡可能早期思考和布局。這項計劃是通過(guò)修訂法規并提交給政府的方式推導出來(lái)的。從未來(lái)的實(shí)際產(chǎn)權類(lèi)型、產(chǎn)業(yè)規劃、業(yè)務(wù)形態(tài)構成、主要存儲使用和發(fā)展節奏等方面進(jìn)行了深入的研究與規劃。也就是說(shuō)，產(chǎn)業(yè)規劃處于最前沿，產(chǎn)業(yè)周邊的小城鎮產(chǎn)業(yè)，辦公室，生活，住宅，科學(xué)，教育，文化和健康的規劃也可以有節奏地進(jìn)行規劃。這也是我們建議需要策劃部門(mén)和規劃部門(mén)深入合作探討的方面。

總體而言，河南特色小鎮的發(fā)展仍處于起步階段，但發(fā)展速度較快。產(chǎn)業(yè)城鎮的引入可以提供新興的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機會(huì )，在刺激社會(huì )和經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮著(zhù)重要作用。河南的文化遺產(chǎn)和特色生態(tài)，完全能夠支撐多個(gè)具有度假和休閑特色的小鎮。