據統計，全國第一批特色小鎮的平均投資額達65 億元(浙江省規劃每個(gè)特色小鎮投資原則上不低于50億元)，按照住建部規劃，到2020 年，培育1000個(gè)左右各具特色的小鎮，總投資將遠超5萬(wàn)億。

根據各地方政府出臺的特色小鎮建設規劃，到2020年特色小鎮總計建設1900個(gè)左右，按照省份、經(jīng)濟條件等具體細拆，總投資達數萬(wàn)億元。

特色小鎮發(fā)展如火如荼。眾多企業(yè)扎堆進(jìn)入特色小鎮開(kāi)發(fā)，但許多人卻對特色小鎮如何盈利不甚清晰。因此，弄清特色小鎮開(kāi)發(fā)的盈利模式至關(guān)重要。特色小鎮開(kāi)發(fā)涉及多方，本文從政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)兩個(gè)角度解析特色小鎮開(kāi)發(fā)的“2+5”盈利模式。

政 府

政府是特色小鎮發(fā)展的最主要推動(dòng)者，特色小鎮的發(fā)展不僅可以推動(dòng)地方經(jīng)濟的快速發(fā)展升級和就業(yè)人口的聚集，也給政府帶來(lái)了巨大收益。

1、稅收收入

特色產(chǎn)業(yè)作為特色小鎮的核心，以特色產(chǎn)業(yè)為核心而發(fā)展聚集的產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)將給政府帶來(lái)巨大的稅收收益和就業(yè)人口，從而帶動(dòng)地方的發(fā)展。同時(shí)，還可以帶動(dòng)當地百姓的致富增收，實(shí)現精準扶貧。

2、土地溢價(jià)

特色小鎮的發(fā)展成熟必將帶來(lái)周邊土地的溢價(jià)，政府通過(guò)土地財政可以獲得大量收入。

除了這些財政收益以外，特色小鎮將為地方帶來(lái)更多無(wú)形的收益，如城市環(huán)境的優(yōu)化、民生的改善、城市影響力的提升、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的形成、就業(yè)增加和更多高素質(zhì)人才的聚集等等，這些難以用金錢(qián)衡量的社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境改善，是政府大力推動(dòng)特色小鎮開(kāi)發(fā)的重要動(dòng)力。

以玉皇山南基金小鎮為例，該小鎮根據金融人才國際化、精英型的特點(diǎn)，堅持市場(chǎng)化運作、產(chǎn)業(yè)鏈招商、生態(tài)圈建設的模式，通過(guò)聯(lián)合政府性行業(yè)組織、龍頭企業(yè)和知名中介，開(kāi)展海內外招商及合作業(yè)務(wù)，快速推動(dòng)私募金融集聚發(fā)展，一批涵蓋股權投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮。

自2015年玉皇山南基金小鎮正式揭牌之后，已經(jīng)有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮注冊，資金管理規模達5800億元(約合840億美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費補貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮現在已然成為上海、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地。2015年稅收超過(guò)4億元，而2016年第一季度稅收就超過(guò)了3億元，實(shí)現了爆發(fā)式增長(cháng)。

玉皇山南基金小鎮是由政府主導開(kāi)發(fā)，通過(guò)特色產(chǎn)業(yè)培育、主導產(chǎn)業(yè)企業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策和優(yōu)質(zhì)環(huán)境塑造，使小鎮經(jīng)濟迅猛發(fā)展，稅收猛增，并帶動(dòng)小鎮及周邊土地的溢價(jià)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)

作為特色小鎮的開(kāi)發(fā)主體，涉及小鎮開(kāi)發(fā)的前中后全鏈條，從土地整理就開(kāi)始介入，往往一直延伸到小鎮運營(yíng)。對于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以從以下幾點(diǎn)收益：

1、政策性資金收益

對于舊工業(yè)區、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補貼和土地優(yōu)惠政策，這將大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項目落地小鎮時(shí)，往往政府也有相應的招商獎勵補貼或者各項收入返還兜底。比如華夏幸福在特色小鎮開(kāi)發(fā)中，采用這類(lèi)盈利模式。

——項目投資建設投入由地方政府各項收入返還兜底

地方政府將委托區域內所取得的各項收入地方留成部分優(yōu)先用于區域開(kāi)發(fā)建設各項工作的投入，分期返還。留成部分收入主要包括：稅收、土地使用權出讓收入、專(zhuān)項收入、專(zhuān)項基金等。

公共設施建設和基礎設施建設投資利潤按投資額的15%計取。

土地整理的利潤按整理成本的12-15%計取。

規劃設計、咨詢(xún)等服務(wù)費用按照成本費用的110%計取。

——招商引資補貼

收入=項目新增落地投資額*45%。

政府給予1.1-1.5倍基礎設施投資償還。

2、基礎建設收益

這里主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。如開(kāi)發(fā)企業(yè)受政府委托對小鎮范圍內的土地進(jìn)行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當的市政配套設施建設，變毛地為熟地后，通過(guò)政府回購，獲得盈利。

3、旅游產(chǎn)業(yè)項目運營(yíng)收益

包括旅游項目的現金流回報，旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)性附加價(jià)值收益。以景區模式運營(yíng)，除門(mén)票收入外，住宿、餐飲、購物等業(yè)態(tài)收入也是主要盈利來(lái)源，該類(lèi)模式相對清晰，市場(chǎng)上也有相對成熟和可以對標參考的對象，其操作的關(guān)鍵在于要有專(zhuān)業(yè)的運營(yíng)能力。

旅游產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的融合可以產(chǎn)生大量的經(jīng)營(yíng)項目收益，如旅游+文化，旅游+體育，旅游+健康，旅游+養老養生等泛旅游消費收益。

烏鎮是景區盈利的典型代表，其經(jīng)營(yíng)模式被譽(yù)為行業(yè)典范，整個(gè)古鎮都以景區形勢圍起來(lái)，入口處購買(mǎi)門(mén)票，分為東柵和西柵，票價(jià)為東柵100元、西柵120元、聯(lián)票為150元。

走入烏鎮會(huì )發(fā)現各類(lèi)商戶(hù)的業(yè)態(tài)不會(huì )重復，分布科學(xué)，注重與古鎮定位相符的業(yè)態(tài)，比如手工藝店、特色客棧、傳統餐飲等，會(huì )根據酒吧區，小商店區，傳統工藝區等進(jìn)行分布，每個(gè)細分業(yè)態(tài)只有一家店，避免商戶(hù)間的惡性競爭。偏重旅游的特色小鎮，旅游消費產(chǎn)業(yè)鏈完善，上下游產(chǎn)業(yè)核心都掌控在投資者手中。

4、地產(chǎn)項目收益

主要指二級開(kāi)發(fā)，即企業(yè)通過(guò)地產(chǎn)銷(xiāo)售和自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)獲利。包括旅游地產(chǎn)租售、商業(yè)地產(chǎn)租售、工業(yè)地產(chǎn)租售、居住地產(chǎn)租售等。

雖然在特色小鎮的建設過(guò)程中，以地產(chǎn)運作的理念去打造小鎮是為人排斥的，從企業(yè)角度來(lái)看，這的確是一個(gè)快速實(shí)現投資回報的模式，且通過(guò)特色小鎮政策可以獲得土地，這也是不少房地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商進(jìn)入特色小鎮開(kāi)發(fā)的原動(dòng)力，因此這也是一種較為重要和普遍的盈利模式，更多的是由地產(chǎn)商或地產(chǎn)主導的投資商操盤(pán)，在開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的同時(shí)，配套度假型項目實(shí)現盈利。

碧桂園科技小鎮是一個(gè)典型例子，小鎮計劃投資總額約1300億元，其規劃創(chuàng )新小鎮產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過(guò)一定程度的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的配比，開(kāi)發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見(jiàn)效慢的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)支出，長(cháng)短相濟，長(cháng)遠發(fā)展。

5、特色產(chǎn)業(yè)收益

主要包括特色產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)與旅游產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)。

特色產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)，涉及科教文衛等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開(kāi)發(fā);

旅游產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)，包括旅游吸引核項目(如主題公園)、休閑消費聚集項目(如休閑商街)、夜間休閑聚集項目(如水秀表演等)，通過(guò)項目的持續運營(yíng)獲得經(jīng)營(yíng)收益。

小鎮自身能夠依托優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)盈利鏈條，同時(shí)與旅游結合實(shí)現盈利，該類(lèi)型一般自身產(chǎn)業(yè)基礎較為雄厚，需要充分結合已有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，進(jìn)行適度旅游產(chǎn)業(yè)融入、功能拓展和環(huán)境營(yíng)造。

比如景德鎮陶瓷小鎮，將陶瓷產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)融合，打造如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創(chuàng )、陶瓷轉盤(pán)等陶瓷體驗，形成較為豐富的盈利點(diǎn)。達到產(chǎn)業(yè)持續經(jīng)營(yíng)收益、特色產(chǎn)品持續產(chǎn)出收益的效果。

當前，特色小鎮建設已經(jīng)成為勢頭強勁的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口，為經(jīng)濟創(chuàng )新發(fā)展帶來(lái)新的機遇。政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)因其介入角色的不同，在特色小鎮的建設中形成了不同的盈利點(diǎn)和盈利模式，雙方合作共贏(yíng)，才能讓特色小鎮煥發(fā)生機，可持續發(fā)展。