田園綜合體作為休閑農業(yè)、鄉村旅游的創(chuàng )新業(yè)態(tài)，是城鄉一體化發(fā)展、農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農村綜合改革的一種新模式和新路徑。田園綜合體的綜合開(kāi)發(fā)與建設用地密不可分，也是很多建設者們的關(guān)注焦點(diǎn)，可以說(shuō)，解決土地問(wèn)題是建設田園綜合體成功的關(guān)鍵。

然而，面對國家嚴格的用地把控制度，在田園綜合體打造過(guò)程中，應當如何破解農業(yè)用地問(wèn)題?拿什么地?該怎樣拿地?
 

一、可以開(kāi)發(fā)田園綜合體的土地類(lèi)型

1.農村集體建設用地

指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經(jīng)濟組織和農村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項非農業(yè)建設所使用的土地，主要包括：鄉(鎮)村公益事業(yè)用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。

2.農民自有住宅、閑置宅基地

農業(yè)部等部門(mén)《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中明確規定支持農民發(fā)展農家樂(lè )，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

3.四荒地

主要包括：依法歸我國農民集體使用的“四荒地”，農民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”。

具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現行經(jīng)濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：“四荒”使用權承包、租賃或拍賣(mài)的期限最長(cháng)不得超過(guò)50年。

4.城鄉建設用地增減掛鉤

指什么：指休閑農業(yè)項目建設確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設用地。

轉換方式，具體政策通過(guò)制定相應的法規來(lái)規范。如：

數量上——異地墾地與當地占地面積之比，可根據不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。

質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。

異地可以是本鄉鎮、本區縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門(mén)批準也可跨省區實(shí)施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護的問(wèn)題、操作中的管理監督問(wèn)題等。

5.其他方式

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會(huì )資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀(guān)光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
 

二、田園綜合體拿地可能會(huì )步入哪些誤區?

1.無(wú)址可選也要選

有時(shí)候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過(guò)程中，土地往往獨此一家，讓你別無(wú)其他選擇。例如，家鄉有限的土地資源，而作為開(kāi)發(fā)者，又急切的想去做，以至于無(wú)址可選的時(shí)候也要去選。這種選址方式最終效果不理想。

2.有地就先拿下再說(shuō)

田園綜合體，許多人對此并沒(méi)有深刻的見(jiàn)解，在沒(méi)有做好充分的休閑農業(yè)規劃前，就匆匆決定，先拿下再說(shuō)，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果很難保障，就存在較大風(fēng)險。

3.跟著(zhù)感覺(jué)走

做農業(yè)、田園類(lèi)項目不能跟著(zhù)感覺(jué)走，要了解土地如何開(kāi)發(fā)與利用，還要對未來(lái)的發(fā)展有遠見(jiàn)，尤其是目標客戶(hù)及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷，還要有項目與市場(chǎng)的對接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區。

過(guò)去，我們通過(guò)臨時(shí)用房、設施農用地、架空建筑、可移動(dòng)設施等方式，利用政策彈性空間打“擦邊球”，為田園綜合體項目爭取建設可能性，這些方法也曾受政府默許甚至認可，也曾開(kāi)發(fā)出了深受諸多旅游者喜愛(ài)的休閑農業(yè)產(chǎn)品。

然而，在愈發(fā)嚴格的土地管理制度下，未來(lái)田園綜合體項目在建設開(kāi)發(fā)時(shí)，一定要嚴格按照用地規劃拿地用地，才能保證項目真正的可實(shí)施性。找準項目用地性質(zhì)，看好土地利用規劃圖和土地使用生態(tài)紅線(xiàn)保護圖，通過(guò)正規渠道，立項審批申請建設用地，是未來(lái)田園綜合體項目建設拿地用地的最佳方式。

北京山合水易規劃設計院是國內資深的旅游規劃設計公司，甲級旅游規劃資質(zhì)單位，致力于休閑農業(yè)，鄉村振興，鄉村旅游，特色小鎮，田園綜合體，全域旅游等旅游休閑項目的創(chuàng )意策劃，規劃設計，建筑景觀(guān)設計等領(lǐng)域。