各田園綜合體的主體產(chǎn)業(yè)不同，區位不同，為了打造出獨特的風(fēng)貌，必須加強用地策劃，研究所需各類(lèi)建設用地的解決方案。我國土地主要分為農用地，建設用地和未利用地;從土地權屬的角度來(lái)看，分為國有土地和集體土地。由于田園綜合體主要以產(chǎn)業(yè)為核心，因此其土地用途可分為產(chǎn)業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地，公共服務(wù)用地及其他用地。不同用途土地獲取方式也不盡相同，根據實(shí)際產(chǎn)業(yè)、配套居住需求，小編認為田園綜合體可采取以下幾種土地創(chuàng )新模式和策略。

一、爭取政策

因地制宜，積極爭取使用好本省市關(guān)于田園綜合體的土地政策。很多省市對于田園綜合體都會(huì )優(yōu)先安排用地指標，同時(shí)還配有獎懲用地指標。如浙江對如期完成年度規劃目標任務(wù)的，省里按實(shí)際使用指標的50%給予配套獎勵，對3年內未達到規劃目標任務(wù)的，加倍倒扣省獎勵的用地指標。因此在打造田園綜合體的前期需認真研究這些獎懲措施和相關(guān)政策，做到有的放矢。

另外很多省市地方探索城鄉用地增減掛鉤和集體土地流轉和租賃。比如湖北省2017年起單列下達每個(gè)田園綜合體項目500畝增減掛鉤指標;內蒙古自治區鼓勵農村牧區集體經(jīng)濟組織和農牧民以土地入股，集體建設用地使用權轉讓、租賃等方式有序地進(jìn)行農家樂(lè )、牧家樂(lè )、家庭旅館、農莊旅游等旅游開(kāi)發(fā)項目試點(diǎn)。這些政策措施將極大地促進(jìn)土地供應和使用效率。

二、捆綁出讓

在拿地平衡上，可探索住宅、產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓。佛山南海作為我國集體用地改革的試驗區，在很多途徑實(shí)施上都可為田園綜合體拿地提供借鑒。根據南海“53號文“探索實(shí)施的”混合功能出讓“的新供地方式，連片的工業(yè)區、村集體工業(yè)園區可在規劃的引領(lǐng)下，允許部分土地在符合環(huán)保要求、安全生產(chǎn)要求下，探索商住混合工業(yè)的用地功能。即通過(guò)住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地捆綁拿地的方式，來(lái)獲取住宅用地。產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地比例可根據具體情況而定，一般可按配比為5:5或者6:4來(lái)平衡拿地。

三、代建補償

在針對產(chǎn)業(yè)用地的獲取方式上，可探索產(chǎn)業(yè)用地代建補償。產(chǎn)業(yè)用地可采用出租、出讓相結合的方式獲得。其中，出讓部分的補償的方式，根據相關(guān)政策，可采取貨幣補償、物業(yè)補償、貨幣補償與物業(yè)補償相結合的形式，實(shí)現出讓收益補償、回購物業(yè)、代建物業(yè)等多種方式。村集體獲得代建物業(yè)后，再返租給園區運營(yíng)商，可再獲物業(yè)租金收益。企業(yè)通過(guò)出租，可降低資金壓力;通過(guò)出讓可獲得物業(yè)產(chǎn)權，可出售，可抵押;通過(guò)物業(yè)補償的方式，可緩解一次性支付出讓金的資金壓力;對于農民來(lái)說(shuō)，可獲得土地出租收益;獲得具有升值空間的補償物業(yè);同時(shí)也能獲得物業(yè)返租的收益。

根據權屬不同，也可采取作價(jià)入股的方式。作價(jià)入股主要是與村集體合作，成立合作開(kāi)發(fā)公司，風(fēng)險共擔，降低前期資金需求;其缺點(diǎn)則是增加項目決策制約以及股東之間協(xié)調的工作。

四、工改創(chuàng )新

對于使用權在私營(yíng)業(yè)主一方，可探索多方合作工改創(chuàng )新。對土地使用權在私營(yíng)業(yè)主方的多方合作模式探索。政府通過(guò)土地項目差別化供地的政策和地區產(chǎn)業(yè)規劃，與開(kāi)發(fā)運營(yíng)方、 私營(yíng)企業(yè)主進(jìn)行合作商談。私營(yíng)業(yè)主允許土地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級改造，并以改造后的部分面積作為商住面積贈予改造方，開(kāi)發(fā)運營(yíng)方根據與私營(yíng)業(yè)主和政府規定進(jìn)行物業(yè)分配和產(chǎn)業(yè)運營(yíng)。政府可根據項目投資落地成本、投資進(jìn)度、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等，逐年給予支持;同時(shí)鼓勵私企業(yè)主以土地使用權作價(jià)入股的方式參與，降低產(chǎn)業(yè)用地成本。田園綜合體從土地財政向稅收財政進(jìn)行轉變，從土地資源買(mǎi)賣(mài)向創(chuàng )新資源流動(dòng)進(jìn)行轉變。因此小編提醒各位在前期進(jìn)行田園綜合體策劃、規劃中就要搞明白其未來(lái)的盈利模式和特性，只有明白未來(lái)錢(qián)怎么回，怎么持續盈利，才知道當下應該以怎樣的土地模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)、合作。

集體用地方式

首先我們來(lái)看農村用地分為哪幾種類(lèi)型，與國有土地不同，農村土地屬于集體用地，分為集體農用地、集體建設用地、未利用地三大類(lèi)，小編來(lái)解讀三類(lèi)六種用地的利用開(kāi)發(fā)方式。

耕地：嚴格控制占用，可以從事旅游相關(guān)的生產(chǎn)

在旅游開(kāi)發(fā)方面，農田原則上不允許使用，特別是基本農田作為耕地紅線(xiàn)，強烈建議不要去碰，但我們可以利用政策紅利獲得少量經(jīng)營(yíng)用地，例如政策鼓勵社會(huì )資本投資興建高標準農田(基本農田)，建設連片面積達到一定規模的，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃的前提下，利用一定比例的土地(重慶政策規定不超過(guò)5畝)開(kāi)展觀(guān)光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

同時(shí)，項目對環(huán)境影響不大，遵循當地的發(fā)展規劃，對當地的經(jīng)濟發(fā)展有一定促進(jìn)作用的，對于其他農田的利用，當地政府一般是持支持的態(tài)度。社會(huì )資本可依法通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)流轉的方式，使用農用地從事與旅游相關(guān)的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)。這意味著(zhù)可以在不改變土地性質(zhì)的情況下，建設一些開(kāi)敞的、不具備遮蔽功能的構筑物，例如無(wú)錫田園東方，利用農用地建設農樂(lè )園、戶(hù)外課堂等休閑農業(yè)項目，為人們提供體驗‘三農’的新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)。

休閑農業(yè)項目在符合土地利用規劃，確有必要占用耕地時(shí)，可以采用城鄉建設用地增減掛鉤的方法解決，即先行在異地墾地，數量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設用地。異地可以是本鄉鎮、本區縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門(mén)批準也可跨省區實(shí)施。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設用地供應。

林地：近林不進(jìn)林，靈活開(kāi)發(fā)

森林體驗和森林養生是當下最熱的兩個(gè)方向，國家鼓勵發(fā)揮森林多種功能，建設森林體驗基地和森林養生基地試點(diǎn)。

從市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，截止2016年7月，全國各類(lèi)森林體驗和森林養生基地建設項目多達500余個(gè)，其中超過(guò)50%的項目位于森林公園、國有林場(chǎng)、濕地公園等范圍內，試點(diǎn)工作將在“十三五”期間逐年開(kāi)展。

在用地方面，可以建設森林體驗(館)中心、森林養生(館)中心、森林浴場(chǎng)、解說(shuō)步道、健身步道等基礎設施，但不能在基地范圍內建設醫院、療養院、養老院等大型醫療、養老設施。

森林體驗與森林養生產(chǎn)品支持發(fā)展方向

“近林不進(jìn)林”的策略，這樣既可以依托森林旅游地的優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，又不占用建設用地指標，通過(guò)地方政府規劃配合，把建設項目布置在外圍的村鎮建設用地上。

這也類(lèi)似于杭州西溪濕地把喜來(lái)登、悅榕莊等大型配套建設在濕地外圍的做法;如果確需占用或者征收、征用林地的，要向縣級以上人民政府林業(yè)主管部門(mén)申請，依法辦理建設用地審批手續，并繳納森林植被恢復費。

低丘緩坡地：點(diǎn)狀供地，垂直開(kāi)發(fā)

我國南方地區的廣大低山丘陵區擁有大面積的低丘緩坡地，這些土地的利用現狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地(基本農田)，各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農類(lèi)、宜林(園)類(lèi)、宜建類(lèi)三大類(lèi)，開(kāi)發(fā)為建設用地是低丘緩坡開(kāi)發(fā)利用的主要方式之一。

在現行土地法律制度下，存在兩種農用地利用方式：

(1)不改變土地性質(zhì)

土地承包經(jīng)營(yíng)權可以通過(guò)轉讓、轉包、出租、互換、入股和抵押的方式進(jìn)行流轉。由于轉包和互換范圍限于同一集體經(jīng)濟組織內，因此，社會(huì )資本僅可通過(guò)轉讓、出租、入股和抵押的方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉。

(2)改變土地性質(zhì)

建設旅游項目確需占用農用地的，可采取重點(diǎn)項目清單制度，把需要建設用地指標的重大旅游項目納入建設用地協(xié)調清單，與土地利用總體規劃、土地利用年度計劃進(jìn)行對接與協(xié)調，通過(guò)土地利用規劃的調整，實(shí)現農轉用和土地征收。

在現有政策下，集體建設用地是發(fā)展休閑農業(yè)和鄉村旅游項目的重要用地形式，其中，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，在整個(gè)集體建設用地當中占比不超過(guò)10%，在試點(diǎn)地區可以直接入市;宅基地是農村集體建設用地的大頭，也是農村文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間。統計顯示，中國約有19萬(wàn)平方公里的農村集體建設用地，其中宅基地約占13萬(wàn)平方公里。

集體經(jīng)營(yíng)性建設用地：量小可直接入市

2014年底，國家開(kāi)始“三塊地”改革的試點(diǎn)工作，在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地可以出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權同價(jià)。目前全國已有33個(gè)縣市區試點(diǎn)集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市實(shí)踐，成都郫都區、北京大興區、浙江德清市等作為最早參與試點(diǎn)的城市，都積累了較為成熟的入市實(shí)踐經(jīng)驗。

目前，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市僅限于在33個(gè)試點(diǎn)地區展開(kāi)，隨著(zhù)“三塊地”改革試點(diǎn)期限即將到期(2018年12月31日)，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市在全國范圍內放開(kāi)指日可期。

宅基地：量大可做文章多

目前，在許多欠發(fā)達地區的鄉村，因為進(jìn)城務(wù)工人員增多，大量宅基地便被長(cháng)期閑置。如何盤(pán)活和利用這些宅基地資源，國家層面給出了指引，即探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

閑置宅基地或宅基地發(fā)展休閑農業(yè)和鄉村旅游等多種業(yè)態(tài)，目前主要存在4種宅基地利用方式：

1、建設租賃住房，助力租購并舉

為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，國家在包括北京、上海、佛山等城市在內的13個(gè)地區開(kāi)展利用集體土地建設租賃住房的試點(diǎn)，村鎮集體經(jīng)濟組織可以選擇自行開(kāi)發(fā)運營(yíng)，或者通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房。

按照計劃，2018年南海將建設7800套租賃住房，其中約2400套將利用集體用地建設。

2、提供一房一院一地，城里人的莊園夢(mèng)之旅

國家發(fā)布政策允許包括北京在內的13個(gè)城市試點(diǎn)集體土地建設租賃住房，也催生了共享農莊這一新業(yè)態(tài)。

宅基地所有權仍歸農民所有，將農村閑置住房進(jìn)行個(gè)性化改造，形成一房一院一地，并根據需求改造為市民田園生活、度假養生、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)等多種模式，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺，與城市租賃住房需求對接，政府、集體經(jīng)濟組織、農戶(hù)以及城市消費者實(shí)現“四贏(yíng)”。

3、盤(pán)活農村閑置房屋，探索養老產(chǎn)業(yè)新模式

“鄉居式養老”主張盤(pán)活鄉村存量傳統民居，吸引城區老人到鄉村養老，以求回歸他們向往已久的田園生活。老年人常住郊區，家人、親友常來(lái)探訪(fǎng)，并在宅基園地體驗農事，走訪(fǎng)農村鄰里，這將帶動(dòng)鄉村旅游的常年運行，緩解鄉村旅游的季節落差，實(shí)現從鄉村觀(guān)光、鄉村度假到鄉村養老時(shí)代的過(guò)渡。

4、感受鄉村民宿溫度，打造鄉村振興載體

我國宅基地是集體所有，且“一戶(hù)一宅”，在宅基地使用權放活的背景下，整合部分相鄰農戶(hù)的宅基地，可開(kāi)發(fā)為小型的民宿集群。村民將閑置農房、宅基地等集體資產(chǎn)集中在村集體或合作社手中，后者引入社會(huì )資本進(jìn)行民宿項目的開(kāi)發(fā)。

受限于法律規定，社會(huì )資本參與休閑農業(yè)和鄉村旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果涉及集體建設用地使用權流轉，目前存在兩種途徑：

(1)社會(huì )資本通過(guò)出讓、轉讓或出租的方式獲得集體建設用地的流轉(“三塊地”改革規定的33個(gè)試點(diǎn)地區);

(2)社會(huì )資本與擁有建設用地使用權的農村集體經(jīng)濟組織通過(guò)共同舉辦鄉鎮企業(yè)或契約的方式進(jìn)行合作。

我國存在大量的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“四荒地”)，這些土地的面積廣，開(kāi)發(fā)潛力大。對于以“四荒地”發(fā)展休閑農業(yè)和鄉村旅游的，相關(guān)文件多持鼓勵和支持的態(tài)度。