田園綜合體是集現代農業(yè)、休閑旅游、田園社區為一體的“農業(yè)+文創(chuàng )+新農村”型的美麗鄉村項目的創(chuàng )新開(kāi)發(fā)模式，是一種一二三產(chǎn)業(yè)的深度融合綜合發(fā)展模式。田園綜合體的開(kāi)發(fā)一方面應注重美麗鄉村風(fēng)貌建設，另一方面，也應當以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎，衍射泛農業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，拓寬鄉野空間的多功能性，實(shí)現鄉野田園中生產(chǎn)、生活、生態(tài)的有機統一。

自田園綜合體提出后，河北、山西等全國18個(gè)省份陸續開(kāi)展了田園綜合體建設試點(diǎn)。田園綜合體項目一度成為資本涉農項目的首選方案，因而田園到底如何運營(yíng)?各類(lèi)不同區域適合打造何種項目?項目開(kāi)發(fā)如何盈利?本文為您系統梳理田園綜合體的主要運營(yíng)模式和五大誤區。

田園綜合體的投資運營(yíng)模式

1、片區開(kāi)發(fā)模式

堅持以政府投入為主進(jìn)行基礎設施建設，引導農民根據市場(chǎng)需求結合當地優(yōu)勢，集中連片開(kāi)發(fā)現代觀(guān)光農業(yè)及各種農業(yè)休閑觀(guān)光項目，供城市居民到農業(yè)觀(guān)光園區參觀(guān)、休閑與娛樂(lè )。

2、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)模式

休閑農園首先生產(chǎn)特色農產(chǎn)品，形成自己的品牌。然后通過(guò)休閑農業(yè)這個(gè)平臺，吸引城市消費者來(lái)購買(mǎi)，從而拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這類(lèi)園區中，游客除了餐飲旅游，還會(huì )帶回土特產(chǎn)品。

3、科普教育模式

主要類(lèi)型有農業(yè)科技教育基地、觀(guān)光體閑教育、少兒教育農業(yè)基地、農業(yè)博覽園。如農業(yè)科技園區作為聯(lián)結科教單位科研成果與生產(chǎn)實(shí)際的重要紐帶，為農業(yè)科技成果的展示和產(chǎn)業(yè)孵化提供了實(shí)現的舞臺。

4、民俗風(fēng)情旅游模式

民俗風(fēng)情旅游模式即以農村風(fēng)土人情、民俗文化為旅游吸引物，充分突出農耕文化、鄉土文化和民俗文化特色，開(kāi)發(fā)農耕展示、民間技藝、時(shí)令民俗、節慶活動(dòng)、民間歌舞等休閑旅游活動(dòng)，增加鄉村旅游的文化內涵。主要類(lèi)型有農耕文化型、民俗文化型、鄉土文化型、民族文化型。

5、田園養老模式

隨著(zhù)鄉村旅游的火熱及我國老齡化情況日益嚴重，鄉村田園養老度假成為一種新的養老模式。鄉村田園養老以農業(yè)休閑為主體，利用鄉村特殊的自然養生條件及富有鄉韻、利于康復身心的人文環(huán)境，與生態(tài)休閑、農業(yè)旅游、森林度假等相結合，開(kāi)創(chuàng )出一種集田園生態(tài)休閑、鄉村健康飲食養生、農耕勞作體驗、鄉村社區生活于一體的新型養老模式。

6、休閑農場(chǎng)或觀(guān)光農園模式

隨著(zhù)城市進(jìn)程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不滿(mǎn)足于簡(jiǎn)單的逛公園休閑方式，而是尋求一些回歸自然、返樸歸真的生活方式。利用節假日到郊區去體驗現代農業(yè)的風(fēng)貌、參與農業(yè)勞作和進(jìn)行垂釣、休閑娛樂(lè )等現實(shí)需求，對農業(yè)觀(guān)光和休閑的社會(huì )需求日益上升，使我國眾多農業(yè)科技園區由單一的生產(chǎn)示范功能，逐漸轉變?yōu)榧嬗行蓍e和觀(guān)光等多項功能的農業(yè)園區。

“田園綜合體”運營(yíng)的五大誤區

無(wú)論國家財政資金還是投資人的錢(qián)，每一分錢(qián)都來(lái)之不易，要珍惜，不要任性蠻干。要不了多久，百分之七八十的“田園綜合體”項目必死無(wú)疑，無(wú)論是國家的扶持資金還是民間的私人資本，都會(huì )滲透到大地里無(wú)影無(wú)蹤。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)家江濡山認為這類(lèi)“田園綜合體”項目有五個(gè)誤區：

一是缺乏合理的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。

很多投資人很任性，單靠個(gè)人情懷玩個(gè)性，盈利模式不清晰，對于如何植入適宜的產(chǎn)業(yè)項目和完善產(chǎn)業(yè)落地條件，全然不懂，結果做成夾生飯，欲丟不忍再投無(wú)力。

二是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)融合條件，生搬硬套地要把一二三產(chǎn)業(yè)融合到一起。

很多所謂的三產(chǎn)融合，不過(guò)是“形而上”的貌合神離，既缺乏有效的“消費流”導入渠道，更沒(méi)有客戶(hù)體驗價(jià)值。供給與需求嚴重錯位。很多投資人愚昧到把自己個(gè)人的消費喜好和臆想，作為投資經(jīng)營(yíng)的理念，全然不顧市場(chǎng)自身的規律。

三是缺乏嚴肅的消費鏈設計和基于消費心理的消費環(huán)境營(yíng)造。

雖然不少投資人是基于“田園風(fēng)光”打旅游牌，但是“缺乏消費鏈設計和消費環(huán)境營(yíng)造”，而且中國多數投資人壓根兒就不懂“消費鏈設計”是怎么回事，明顯缺乏有參與國際休閑旅游類(lèi)項目消費鏈設計經(jīng)驗的專(zhuān)家，只是靠個(gè)人喜好做單體設計的人太多，各種單體設計之間缺乏“融合度”。因此，不少項目死在偽劣的規劃上。產(chǎn)業(yè)類(lèi)別的規劃布局和資源配置，必須建立在商業(yè)環(huán)境分析及區域全案商業(yè)策劃及落地方案的基礎上，離開(kāi)商業(yè)可行性謀劃的經(jīng)濟類(lèi)規劃，不但毫無(wú)意義，而且是投資陷阱。

四是缺乏合格的投資運營(yíng)主體。

謀劃田園綜合體項目，應當清醒認識到：一方面，農村生產(chǎn)力水平太低，農民中能脫穎而出有投運能力的優(yōu)秀農民畢竟非常稀少;另一方面，城市產(chǎn)業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)力量進(jìn)入農村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此，田園綜合體項目普遍缺乏職業(yè)化的投資運營(yíng)主體。如果沒(méi)有合格的投資運營(yíng)主體，任何投資幾乎是在玩“打水漂”游戲。

五是以投機心態(tài)騙國家補貼者大有人在。

不少有這種動(dòng)機的人，壓根兒就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，人為“休克”項目，他們知道“玩真的”很難掙到錢(qián)。

若要真正把中央關(guān)于建設美麗鄉村、打造田園綜合體的方針政策落到實(shí)處，玩得風(fēng)生水起，應高度重視并著(zhù)力解決好以下四個(gè)問(wèn)題：

一是必須有合格的投資運營(yíng)主體。

這是大前提，如果沒(méi)有合格的投運主體，政府不應該盲目立項和給予投資扶持。

二是要選定好項目所在地。

核心“消費流”群體到達項目所在地的自駕車(chē)時(shí)間，應當在20-60分鐘以?xún)?項目運營(yíng)，首先要設法滿(mǎn)足這個(gè)半徑范圍內的有效消費群體的需求。這樣的位置，可以保障每周7天都會(huì )有適宜的消費者。不要動(dòng)輒就想吸引國內外中高收入群體。

三是有接地氣且可落地的“消費鏈”設計。

消費鏈設計的核心是適合消費者需求結構的產(chǎn)品結構構成的消費時(shí)間鏈。也就是說(shuō)，如果一個(gè)項目的消費鏈設計為5小時(shí)，那么5小時(shí)的產(chǎn)品結構是否合理，非常重要，這是有一定商業(yè)策劃經(jīng)驗的機構干的活。

四是有與資源結構和空間商業(yè)環(huán)境相吻合的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。

田園綜合體的核心在于“綜合體”，在于三產(chǎn)業(yè)態(tài)的深度融合;若農產(chǎn)品收入占比超過(guò)總收入的35%，要想盈利都很困難。“田園”是消費環(huán)境，“綜合體”是盈利主體。好的田園綜合體項目中，除了農產(chǎn)品直銷(xiāo)外的其他多元商業(yè)業(yè)態(tài)的收入，應占到總收入的65%-70%。如果一個(gè)投資額度超過(guò)300萬(wàn)，就必須做靠譜可行的全案商業(yè)策劃和合理的建設布局，核心思路是：基于消費鏈植入產(chǎn)業(yè)項目，并完善項目落地條件。

如果不具備這上面四個(gè)條件的其中一個(gè)，要做成功都很難。

好項目用在空間商業(yè)環(huán)境分析、產(chǎn)業(yè)植入謀劃、消費鏈及休閑產(chǎn)品設計、商業(yè)策劃及規劃設計的時(shí)間，比整個(gè)項目建設工期還要長(cháng)。

現在大家有個(gè)誤區：沒(méi)有把“田園綜合體”當做一個(gè)商業(yè)化水準較高的項目來(lái)對待，忽視商業(yè)層面的謀劃和策劃，而是讓搞綠化環(huán)境設計的或者房屋建筑設計的機構，做一個(gè)很漂亮的東西，結果做成了一個(gè)個(gè)漂亮的“夾生飯”。