田園綜合體是以企業(yè)和地方合作的方式，在鄉村社會(huì )進(jìn)行大范圍整體、綜合的規劃、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)，形成的是一個(gè)新的社區與生活方式，是企業(yè)參與、農業(yè)+文旅+地產(chǎn)的綜合發(fā)展模式。以下由山合水易規劃設計院對都市近郊田園綜合體進(jìn)階之路進(jìn)行分析。
 

一.發(fā)展特征

1、區位優(yōu)越

位于城郊，特色小鎮、古村落、區域干線(xiàn)，交通相對便利，可達性強，便于游客輸入、輸出產(chǎn)品。

2、環(huán)境優(yōu)美

能滿(mǎn)足原住民、新居民、游客對“生產(chǎn)生活生態(tài)”要求的自然環(huán)境，能提供豐富的農業(yè)資源和美麗的天元風(fēng)光。

3、空間廣袤

區域廣、舒緩心情，有適合發(fā)展現代循環(huán)農業(yè)生產(chǎn)、趣味農業(yè)體驗、文化旅游創(chuàng )意、美麗鄉村建設等廣闊領(lǐng)域。

4、多方參與

參與主體多元化建設，主體職能疊加，企業(yè)、政府、規劃機構、高校智庫、農民文創(chuàng )個(gè)團隊…在此過(guò)程中反復磨合。

5、市場(chǎng)運作

以市場(chǎng)為導向，自我造血，避免盲目政策輸血，為發(fā)展田園綜合體積極開(kāi)發(fā)特色農產(chǎn)品文創(chuàng )、旅游、餐飲等營(yíng)利性產(chǎn)品。

6、政府支持

政府在項目用地、村民引導、早期政策投資、稅收、文創(chuàng )農業(yè)創(chuàng )新引導、發(fā)展扶持基金等方面具有不可替代的地位。
 

二.發(fā)展契機

1、旅游消費主力的轉變

隨著(zhù)反城市化或城市人口郊區化的興起，旅游群體逐漸由少數中高收入階層向大眾化轉變。傳統的農家樂(lè )、郊野公園和度假酒店似乎產(chǎn)品單一，為田園綜合體的誕生奠定了基礎。

2、出游目的的轉變

出游目的由簡(jiǎn)單的城市郊區觀(guān)光旅游過(guò)渡到休閑和度假旅游。旅游需求日益多樣化，知識化，個(gè)性化，對旅游質(zhì)量和人文素質(zhì)提出了更高的要求。

3、農村居民改變現狀的迫切需求

長(cháng)期以來(lái)，居民對于城鄉二元發(fā)展、居住環(huán)境和生活消費方式都有強烈的改變居住環(huán)境和生活消費方式的愿望，多元生活選擇的復雜性可以為廣大的非城市地區提供生存空間。

4、國家政策的傾斜

中央農辦自2016年底重視農牧綜合體模式以來(lái)，半年多來(lái)，中央政府對各省出臺了一大批農牧綜合體試點(diǎn)支持政策。
 

三.現實(shí)問(wèn)題及挑戰

1、土地如何運作?

土地規劃的難點(diǎn)：田園綜合體的土地需求量約為1000畝，面臨土地供應減少，城市郊區崛起，土地嚴格管理造成的土地短缺問(wèn)題;

規劃的復雜性：土地利用規劃不僅要平衡建設用地與農業(yè)用地、商業(yè)用地、鄉村徙置地的關(guān)系，還要對周邊土地進(jìn)行偏遠地區規劃;

有很多限制：園區休閑農業(yè)用地面臨不占用基本農田、不超出土地利用規劃、嚴格禁止隨意擴大設施性農業(yè)用地范圍等三大限制;

其他：土地使用涉及土地規劃，土地政策，地方政府，村民，當地企業(yè)和機構等;

2、村民如何收益?

城市郊區的居民收入較高，收入渠道較郊區、縣廣，利益更具吸引力。

對收益的長(cháng)效性、穩定性、高額度更加關(guān)注;

不僅僅有住房安置、安置補貼，還有土地、社會(huì )保障、就業(yè)安置等收入需求;

3、農業(yè)如何運作?

農業(yè)的循環(huán)化、現代化、低碳化、規?；?、集成化;

在不依賴(lài)旅游業(yè)的基礎上，農業(yè)自負盈虧;

需要大量的農業(yè)生產(chǎn)、品管、銷(xiāo)售、品牌相關(guān)專(zhuān)業(yè)公司;

4、文創(chuàng )如何玩轉?

田園綜合體的開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)商傾向于關(guān)注房地產(chǎn)，園藝，農業(yè)等專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，文創(chuàng )和農業(yè)創(chuàng )新存在專(zhuān)業(yè)的不對稱(chēng)問(wèn)題;

文創(chuàng )團隊、機構的招商、甄別，在資金、場(chǎng)地、稅收等政策上進(jìn)行有力支持;

引入文創(chuàng )孵化平臺及輔導機構，為文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)護航;

5、項目如何收益?

全國各地正在建設的田園綜合體項目中，成都多利農莊計劃投資150億元，無(wú)錫田園東方二期投資28億元。巨額投資對項目資金鏈有極高的要求;

成都多利農莊依靠平安、綠城、多利等多方面的共同努力，經(jīng)過(guò)幾年的努力，農委會(huì )每年產(chǎn)生2000萬(wàn)元利潤，非頂級企業(yè)資源將如何實(shí)現收益;
 

四.進(jìn)階措施

1、 做平臺而非單純做項目

田園綜合體的最大亮點(diǎn)在于“綜合體”這個(gè)詞。將城市商業(yè)綜合體的概念引入到郊區農業(yè)發(fā)展中，與傳統的農家樂(lè )、觀(guān)光農業(yè)有很大的不同。

田園綜合體是土地、資本、創(chuàng )業(yè)技術(shù)等方面的重要發(fā)展平臺，要鼓勵、吸收和培育農業(yè)生產(chǎn)加工、種苗、餐飲住宿、文創(chuàng )等企業(yè)和隊伍進(jìn)入農牧綜合體建設。

2、 基于旅游而非限于旅游

田園綜合體是解決區域發(fā)展問(wèn)題，旅游是一種發(fā)展方式，但不是一種絕對的方式。該項目可以根據旅游開(kāi)發(fā)的要求，在景觀(guān)建設，商業(yè)設計，動(dòng)態(tài)組織，品牌推廣等方面建設，但由于旅游業(yè)的發(fā)展，不能放棄農業(yè)和生態(tài)的可持續創(chuàng )新。