田園綜合體并不是一個(gè)新詞，它是在原有的生態(tài)農業(yè)和休閑旅游基礎上的延伸和發(fā)展的。是“農業(yè)+文創(chuàng )+新農村”的綜合發(fā)展模式，是以現代農業(yè)為基礎，以旅游為驅動(dòng)，以原住民、新住民和游客等幾類(lèi)人群為主形成的新型社區群落。田園綜合體并非憑空產(chǎn)生，是在農業(yè)現代化、新型城鎮化等發(fā)展歷程基礎上，結合新形勢下農業(yè)增效、農民增收和農村生態(tài)環(huán)境保護的多重客觀(guān)需求而提出的。

田園綜合體和特色小鎮有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農業(yè)+"項目，就農業(yè)而言受自然條件影響非常大，它是一個(gè)弱勢產(chǎn)業(yè)。因為它是涉農的，包括特色小鎮中共中央沒(méi)有發(fā)文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號文件，因為涉農的政策是有支持的、有優(yōu)惠的，稅收是要減免的。

田園綜合體建設過(guò)程中，融資是第一道坎，那么它的融資模式又有哪些呢?

(一)田園綜合體PPP融資模式

在田園綜合體特色小鎮的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府與選定的社會(huì )資本簽署《PPP合作協(xié)議》，按出資比例組建SPV(特殊目的公司)，并制定《公司章程》，政府指定實(shí)施機構授予SPV特許經(jīng)營(yíng)權，SPV負責提供田園綜合體建設運營(yíng)一體化服務(wù)方案。

PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構與社會(huì )資本在PPP項目的合同約定范圍內，參與PPP的投資運作，最終通過(guò)股權轉讓的方式，在田園綜合體建成后，退出股權實(shí)現收益。社會(huì )資本與金融機構參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最后獲得資金的收益。

(二)田園綜合體產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式

田園綜合體在導入產(chǎn)業(yè)時(shí)，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，這種模式根據融資結構的主導地位分三種類(lèi)型。

一是政府主導，一般由政府(通常是財政部門(mén))發(fā)起，政府委托政府出資平臺與銀行、保險等金融機構以及其他出資人共同出資，合作成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金，政府作為劣后級出資人，承擔主要風(fēng)險，金融機構與其他出資人作為優(yōu)先級出資人，杠桿比例一般是1:4，田園綜合體具體項目需金融機構審核，還要經(jīng)過(guò)政府的審批，基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企業(yè)(有限合伙制)自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。這種模式下政府對金融機構有穩定的擔保。

二是金融機構主導，由金融機構聯(lián)合地方國企成立基金專(zhuān)注于投資田園綜合體特色小鎮。一般由金融機構做LP，做優(yōu)先級，地方國企做LP的次級，金融機構委派指定的股權投資基金作GP，也就是基金管理公司。

三是由社會(huì )企業(yè)主導的PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人，多數是大型實(shí)業(yè)類(lèi)企業(yè)主導，這類(lèi)模式中基金出資方往往沒(méi)有政府，資信度和風(fēng)險企業(yè)承擔都在企業(yè)身上，但是企業(yè)投資項目仍然是政企合作的PPP項目，政府授予企業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權，企業(yè)的運營(yíng)靈活性大。

(三)田園綜合體國家專(zhuān)項基金貸款模式

利用已有資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款是最常見(jiàn)的融資模式，但田園綜合體項目公司可以努力使得所運營(yíng)項目成為納入政府采購目錄的項目，則可能獲得政府采購融資模式獲得項目貸款，而延長(cháng)貸款期限及可分期、分段還款，則是對現金流穩定的項目有明顯利好，如果進(jìn)入貸款審批“綠色通道”，也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專(zhuān)項基金是國家發(fā)改委通過(guò)國開(kāi)行，農發(fā)行，向郵儲銀行定向發(fā)行的長(cháng)期債券，田園綜合體特色小鎮專(zhuān)項建設基金是一種長(cháng)期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的田園綜合體特色小鎮的融資渠道。

(四)田園綜合體收益信托模式

田園綜合體項目公司委托信托公司向社會(huì )發(fā)行信托計劃，募集信托資金，然后統一投資于特定的項目，以項目的運營(yíng)收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構由于對項目提供資金而獲得資金收益。

(五)田園綜合體發(fā)行債券模式

田園綜合體項目公司在滿(mǎn)足發(fā)行條件的前提下，可以在交易商協(xié)會(huì )注冊后發(fā)行項目收益票據，可以在銀行間交易市場(chǎng)發(fā)行永(可)續票據、中期票據、短期融資債券等債券融資，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準發(fā)行企業(yè)債和項目收益債，還可以在證券交易所公開(kāi)或非公開(kāi)發(fā)行公司債。

(六)田園綜合體融資租賃模式

融資租賃是指實(shí)質(zhì)上轉移與資產(chǎn)所有權有關(guān)的全部或絕大部風(fēng)險和報酬的租賃，有三種主要方式：

1.直接融資租賃，可以大幅度緩解田園綜合體特色小鎮建設期的資金壓力;

2.設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題;

3.售后回租，即購買(mǎi)“有可預見(jiàn)的穩定收益的設施資產(chǎn)”并回租，這樣可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財務(wù)狀況。

可以嘗試在田園綜合體特色小鎮這個(gè)領(lǐng)域提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。

(七)田園綜合體資本證券化(ABS)

資產(chǎn)證券化是指以特定基礎資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現金流為償付支持，通過(guò)結構化方式進(jìn)行信用增級，在此基礎上發(fā)行資產(chǎn)支持證券(ABS)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。田園綜合體特色小鎮建設涉及到大量的基礎設施、公用事業(yè)建設等，基于我國現行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權屬問(wèn)題，但在“基礎資產(chǎn)”權屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創(chuàng )新工具，對田園綜合體特色小鎮融資模式也是一個(gè)有益的補充。

(八)田園綜合體供應鏈融資模式

供應鏈融資是把供應鏈上核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個(gè)整體，根據供應鏈中企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點(diǎn)制定基于貨權及現金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。

供應鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、擔保難的問(wèn)題，而且通過(guò)打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競爭力。在田園綜合體特色小鎮融資中，可以運營(yíng)供應鏈融資模式的主要是應收賬款質(zhì)押、核心企業(yè)擔保、票據融資、保理業(yè)務(wù)等。

實(shí)際操作中，上述八中融資模式往往是前兩種為主，根據小鎮建設不同階段和產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同階段，集合其他融資模式組合使用。