田園綜合體作為鄉村振興的重要抓手，也與城鄉融合、產(chǎn)業(yè)融合相關(guān)，解決的也是生產(chǎn)、生態(tài)、生活問(wèn)題。與鄉村振興一樣，需要城里的資本、和人才與鄉村的土地、勞動(dòng)力融合，鄉村的宅基地和土地需要共享。在這種情況下，土地的確是牛鼻子。當下的鄉村和農民拿什么與城里人的資本交換?只有土地，而當下的土地是資源，并非資本，三權分置能否從根本上解決土地資源變資本問(wèn)題?需要在實(shí)踐中探索。

一、拿地來(lái)源

如何獲得土地，在我們國家有兩種方式：

一種是從政府拿地，從政府拿地的有這么幾種：一是建設用地，要招牌掛的，拿過(guò)來(lái)以后搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，70年的產(chǎn)權;二是產(chǎn)業(yè)用地，包括工業(yè)、旅游，也包括很多的新業(yè)態(tài);三是公共設施用地，分兩類(lèi)：一類(lèi)是基礎設施，修路。還一類(lèi)是建醫院、學(xué)校。很多人想搞劃撥，我建議最好不要拿，地上建的東西是沒(méi)有價(jià)值的，土地是劃撥的，將來(lái)想退出、轉讓是很困難的。

還有一種是從農民手里拿地。耕地、集體建設用地、宅基地、四荒地、林地、灘涂河谷地。農村可用的資源有什么?一是資源性的資產(chǎn)，包括土地、灘地、草原、山地、森林、荒地等等;二是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，就是所謂的農村集體經(jīng)濟的財產(chǎn)、設施、廠(chǎng)房土地;三是非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，就是現在在農村里面的比如說(shuō)學(xué)校、醫院、村委會(huì )等等，他們所占的地和住房設施是非經(jīng)營(yíng)性的。

二、用地新政策

現在政策在突破的過(guò)程中，農村的土地三權分制改革，就是現有的耕地分成三部分，一部分叫所有權，一部分叫承包權，另外一部分叫經(jīng)營(yíng)權，這個(gè)分攤的價(jià)值非常的大。

宅基地和征地制度，這兩個(gè)也要有重大的變革。這幾項改革如果全部完成或者說(shuō)推進(jìn)之后，將為城市資本下鄉，搞田園綜合體提供一個(gè)堅實(shí)的法律基礎。

改革的方向：資源性資產(chǎn)，確權資本化、市場(chǎng)化交易流轉、可貸款抵押。買(mǎi)的是經(jīng)營(yíng)權，不是所有權，所有權依然是集體的。

大體上三大類(lèi)對于田園綜合體特別有效的政策：第一個(gè)，農村3P的模式，以及國家發(fā)改委聯(lián)合6部委提出的農村三產(chǎn)的示范園區;第二個(gè)是農村土地改革的七個(gè)政策，包括試點(diǎn)的內容;第三類(lèi)政策是有關(guān)扶貧的政策，國家提出把一二三體制政策拿出來(lái)，一定要有支持和優(yōu)惠的政策。

三、“田園綜合體”規劃用地存在哪些誤區

1、無(wú)址可選也硬要選

有時(shí)候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過(guò)程中，土地往往獨此一家，讓你別無(wú)其他選擇。例如，家鄉有限的土地資源，而作為開(kāi)發(fā)者，又急切的想去做，以至于無(wú)址可選的時(shí)候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。

2、有地就先拿下再說(shuō)

休閑農業(yè)作為一個(gè)舶來(lái)詞，許多人對此并沒(méi)有深刻的見(jiàn)解。許多人拿地心切，在沒(méi)有做好充分的休閑農業(yè)規劃前，就匆匆決定，先拿下再說(shuō)，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽(tīng)天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會(huì )成為燙手的山芋。

3、跟著(zhù)感覺(jué)走

做休閑農業(yè)項目不能跟著(zhù)感覺(jué)走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對所選之地的價(jià)值有準確的認識，了解土地如何開(kāi)發(fā)與利用，還要對未來(lái)的發(fā)展有遠見(jiàn)，尤其是目標客戶(hù)及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷，還要有項目與市場(chǎng)的對接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區。

四、解決“田園綜合體”用地問(wèn)題的4種新方式

1、“土地銀行”

在完成農村土地確權工作的地區，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現農村集體土地指標的自由流轉、質(zhì)押和融資。這對于農戶(hù)獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項目和專(zhuān)業(yè)企業(yè)規?；@取土地用于開(kāi)發(fā)大型旅游項目而言都具有現實(shí)意義。

2、以土地股份為基礎建立合作社

有條件的農村集體可以建立合作社，農戶(hù)以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學(xué)，對加強休閑農業(yè)和鄉村旅游領(lǐng)域的農村集體經(jīng)濟發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著(zhù)極大的促進(jìn)作用。

3、使用廢棄宅基地或園地

城鎮化的快速發(fā)展，令大量農民進(jìn)城買(mǎi)房，農村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，在新農村集中居住后，閑置下來(lái)的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業(yè)與鄉村旅游的良好發(fā)展空間。

對這些農村集體土地進(jìn)行指標整理和農林復墾，并根據旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設用地指標，有助于提高休閑農業(yè)與鄉村旅游的招商效率與質(zhì)量。

4、土地租賃、置換或入股聯(lián)營(yíng)

對經(jīng)濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統籌盤(pán)活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農戶(hù)的住宅、承包地的問(wèn)題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

總而言之，“田園綜合體”的概念藍圖勾畫(huà)得很美好，但是對于想嘗試的朋友們來(lái)說(shuō)，還是需要綜合多方面因素考慮清楚，再做拿地準備。