實(shí)施鄉村振興戰略的重大部署是首次將農業(yè)農村工作上升為國家戰略，這標志著(zhù)我國鄉村發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段。田園綜合體是出現在中共中央2017年一號文件中的一個(gè)新詞，田園綜合體將成為鄉村振興、實(shí)現鄉村現代化和新型城鎮化聯(lián)動(dòng)發(fā)展的一種新模式。做田園綜合體如何選址是前期至關(guān)重要的一點(diǎn)，簡(jiǎn)要來(lái)說(shuō)主要有以下幾個(gè)注意事項。

1、控制好項目和城市的距離

田園綜合體項目雖然在農村或郊區，但是服務(wù)的城市居民，所以要注意距離目標客戶(hù)也就是城市的距離。

人在1個(gè)小時(shí)以上車(chē)程會(huì )出現不適應，特別是休閑放松的時(shí)候。休閑農莊是個(gè)一日游產(chǎn)品，很多人去是當天去當天回，如果路上還要花個(gè)3個(gè)小時(shí)，那就不叫休閑了，叫受罪。

所以，一般情況，建議距離城區30分鐘車(chē)程，最長(cháng)不要超過(guò)1個(gè)小時(shí)。如果是一線(xiàn)城市也可適當放寬。但有一點(diǎn)要把清楚，那就是“距離城市越遠，營(yíng)銷(xiāo)難度越大”。

交通也是應該考慮的，要根據不同的市場(chǎng)定位選擇相應交通條件的土地，例如，親子農莊的客戶(hù)以團隊為主，一般是大巴車(chē)去大巴車(chē)回，如果去園區的道路只有3米，就沒(méi)法做了。相反，很多民宿項目都在比較偏遠的地方，一來(lái)需要安靜，二來(lái)去民宿住宿的都是最少玩兩天，第三是住民宿的客戶(hù)以散客為主，私家車(chē)去私家車(chē)回，對于道路沒(méi)有苛刻的要求。

2、100公里范圍覆蓋人群數量

田園綜合體作為周邊游項目，那就得考慮周邊有多少潛在客戶(hù)，這直接決定了你是否能投資，能投多少。采摘園多見(jiàn)于縣城或一般地級市，民宿和莊園多集中在珠三角、長(cháng)三角、津京冀地區。不同的產(chǎn)業(yè)形態(tài)需要不同數量的潛在客戶(hù)來(lái)養。

一般來(lái)說(shuō)，100公里范圍內能輻射50萬(wàn)城市人口，就可以考慮做。但要注意控制好投資規模和人口規模的關(guān)系。

3、當地的人均可支配收入

有人口基數不一定有消費能力。所以，在考慮能覆蓋多少人的同時(shí)還要考慮這些人的消費能力，可簡(jiǎn)單理解為“可支配收入”，這個(gè)數據可以從國家統計年鑒上查到。

這點(diǎn)也不難理解，北京人口比上海多，但是為什么上海有迪斯尼而北京沒(méi)有?香港dan丸之地有一個(gè)迪斯尼，而西南中心成都沒(méi)有，為什么?人的消費能力占了很大因素，當然，季節因素也有。不可否認的是消費能力是硬傷。

特別是在一些人口凈流出的城市和勞動(dòng)力輸出型的城市周邊，投資一定要謹慎，你還指望父母出去了，爺爺奶奶帶著(zhù)孫子去消費嗎?

4、注意土地性質(zhì)

要注意避開(kāi)基本農田，要注意避開(kāi)基本農田，要注意避開(kāi)基本農田!重要的事情說(shuō)三遍。

國家雖然大力扶持田園綜合體項目，但是對基本農田的保護力度還是非常嚴格的。國家又有《基本農田保護法》，國土衛星每年要航拍對比，一旦出現違規，那是必須整改的。別說(shuō)你當地關(guān)系很牛，自上而下的整改令沒(méi)人會(huì )幫你扛。

農用地除了基本農田還有一般耕地和未利用土地。國家也鼓勵利用四荒地。

5、自然資源是否豐富

一馬平川是非常適合農業(yè)生產(chǎn)，但是如果能夠有水有山那更能增加田園綜合體項目的景致，如果實(shí)在沒(méi)有山山水水，也可以通過(guò)微地形和植物搭配來(lái)增加園區的層次感。

做過(guò)休閑農業(yè)的都知道，最花錢(qián)的不是上項目，而是基建。如果沒(méi)有水需要打井，沒(méi)有電需要拉線(xiàn)，沒(méi)有山需要堆土，沒(méi)有綠植需要買(mǎi)樹(shù)買(mǎi)草皮，沒(méi)有圍墻天然屏障需要圍墻…這些才是最花錢(qián)的地方。

6、 學(xué)會(huì )借勢

供勢也叫抱大腿，大腿就多了，比如大型的著(zhù)名景區、旅游示范區、產(chǎn)業(yè)聚集區、公園等等。這不難理解，建古北水鎮花了幾十億，結果古北水鎮周邊興起了很多配套產(chǎn)業(yè)，民宿、農家樂(lè )、親子園等等;周莊附近剛開(kāi)業(yè)了一個(gè)鄉伴綠樂(lè )園，這樣的例子有很多。

借勢的好處有很多，比如，政府配套健全，水電路網(wǎng)都不是問(wèn)題;再如，產(chǎn)業(yè)聚集效應，古北水鎮在全國打了很多廣告，把人引進(jìn)來(lái)消費的同時(shí)也引到了民宿、農家樂(lè )、親子園里。

總結：選址就是蓋樓基，樓基不牢，樓蓋不高;選址在某種程度上決定了項目未來(lái)的盈利天花板。