特色小鎮可持續內涵的核心

特色小鎮并不是簡(jiǎn)單的工業(yè)園區或者服務(wù)業(yè)集聚區。作為“非鎮非區非園”，它更是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的聚落空間、聚集區，包含著(zhù)“產(chǎn)業(yè)、小城鎮、人群、文化”的融合發(fā)展。比如阿里巴巴領(lǐng)軍的云計算企業(yè)所集結的杭州云溪小鎮、廈門(mén)集美汽車(chē)小鎮，他們都是是按照創(chuàng )新、協(xié)調、綠色、開(kāi)放、共享發(fā)展理念，聚焦特色產(chǎn)業(yè)，通過(guò)發(fā)展、融合文化、旅游、社區功能最后所形成的創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展平臺。

產(chǎn)城人文融合發(fā)展

● 產(chǎn)業(yè)特色

特色小鎮作為地區轉型升級的新載體，在產(chǎn)業(yè)選擇上應緊緊與金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)等現代服務(wù)業(yè)，以及新一代信息技術(shù)、生物與健康、新材料與高端裝備制造、新能源與節能環(huán)保、時(shí)尚文化創(chuàng )意等戰略性新興產(chǎn)業(yè)相聯(lián)系。

● 選址特色

追求產(chǎn)城融合的功能目標。在城市與農村之間建設特色小鎮，實(shí)現生產(chǎn)、生活、生態(tài)有機融合，既聚集市場(chǎng)主體，又強化生活功能配套與自然環(huán)境美化。在構筑產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的同時(shí)，保護生態(tài)，留住鄉愁，形成人們稱(chēng)道向往的優(yōu)美風(fēng)景、宜居環(huán)境和創(chuàng )業(yè)氛圍。

● 氛圍特色

以人為本是特色小鎮的底色。建設特色小鎮需要有宜居宜業(yè)的特色環(huán)境，來(lái)打動(dòng)人、吸引人，讓小鎮居民有獲得感、幸福感。堅持以人為本，著(zhù)力補齊基礎設施短板，提高公共服務(wù)供給質(zhì)量，建設優(yōu)美宜居的生態(tài)環(huán)境。

● 文化特色

文化是特色小鎮的靈魂。一個(gè)優(yōu)秀的特色小鎮絕不僅體現在建筑風(fēng)格和街區環(huán)境上，也往往要以發(fā)展一個(gè)或多個(gè)當地特色產(chǎn)業(yè)為根基，并著(zhù)力在各個(gè)方面挖掘產(chǎn)業(yè)的文化附加值。

特色小鎮規劃建設中不得不重視的四個(gè)典范

一、 規劃典范

特色小鎮的規劃是典型的“多規合一”，即多層次規劃交融、多產(chǎn)業(yè)規劃綜合，由于是目標導向下各種元素高度關(guān)聯(lián)的綜合性規劃和落地性規劃，因此，特色小鎮的規劃要從以下角度進(jìn)行創(chuàng )新思考：

1.規劃思路創(chuàng )新

要以明確的發(fā)展目標為切入，規劃的策略與路徑要基于現狀基礎與目標之間的差距而定，因為特色小鎮規劃是不同產(chǎn)業(yè)空間載體在“特色小鎮”目標引領(lǐng)下的規劃實(shí)施。

2.規劃理念創(chuàng )新

特色小鎮規劃強調產(chǎn)業(yè)規劃的重要性，同時(shí)要實(shí)現“產(chǎn)、城、人、文”的融合發(fā)展，特色小鎮規劃理念創(chuàng )新主要體現在三個(gè)方面：一是產(chǎn)業(yè)的活力作用，二是功能的復合作用，三是通過(guò)生態(tài)保護和文化傳承體現人文關(guān)懷。

3.規劃方法創(chuàng )新

特色小鎮規劃主要分為兩個(gè)階段：第一個(gè)階段是概念性規劃階段，主要明確小鎮范圍、產(chǎn)業(yè)定位、投資主體、投資規模、開(kāi)發(fā)計劃等;第二個(gè)階段是實(shí)時(shí)性規劃，主要包括控制性詳細規劃和核心區設計。實(shí)際就發(fā)展需求而言，可以將概念性規劃與實(shí)施性固話(huà)納為一體，實(shí)現“多規融合”。

4.規劃內容創(chuàng )新

特色小鎮的規劃內容更加多元，要找準功能定位選擇核心產(chǎn)業(yè)，然后強化產(chǎn)業(yè)研究進(jìn)行空間布局，提升小鎮生態(tài)人文環(huán)境，最后著(zhù)眼于落地性，制定計劃年度表。

規劃技術(shù)路線(xiàn)圖

二、模式典范

在特色小鎮在建設過(guò)程中，影響特色小鎮建設的主要是投融資模式和運營(yíng)管理方式，而融資方式主要是特色小鎮開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的最大障礙，持續穩定的資金來(lái)源是特色小鎮開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，目前各級地方政府在基礎建設中采用的PPP模式也可以運用到特色小鎮的開(kāi)發(fā)建設中，來(lái)解決特色小鎮建設過(guò)程中遇到的資金問(wèn)題。

特色小鎮的PPP(Public-Private Partnership)開(kāi)發(fā)模式是通過(guò)政府與選定的社會(huì )資本簽署PPP合作協(xié)議，按出資比例組建SPV(Special Purpose Vehicle特殊目的公司)，并制定公司章程，政府指定實(shí)施機構授予SPV特許經(jīng)營(yíng)權，SPV負責提供特色小鎮建設運營(yíng)一體化服務(wù)方案，特色小鎮建成后，通過(guò)政府購買(mǎi)一體化服務(wù)的方式移交政府，社會(huì )資本退出。

除此之外，特色小鎮在開(kāi)發(fā)投融模式上還可以選擇發(fā)行債券、融資租賃、基金(產(chǎn)業(yè)投資基金、政府引導基金、城市發(fā)展基金、PPP基金)、資產(chǎn)證券化和收益信托模式。

三、盈利典范

眾多企業(yè)扎堆進(jìn)入特色小鎮開(kāi)發(fā)，特色小鎮的盈利模式是什么至關(guān)重要，特色小鎮的主要投資主體出發(fā)，包括政府、開(kāi)發(fā)商、金融機構在特色小鎮的盈利中的典型環(huán)節：

1.政府盈利來(lái)源

特色小鎮的成功發(fā)展，能夠給政府帶來(lái)巨大的收益。

首先是稅收收入。特色小鎮通過(guò)特色產(chǎn)業(yè)，吸引和聚集了產(chǎn)業(yè)鏈上下游眾多企業(yè)，這不僅將給政府帶來(lái)巨大的稅收收益，同時(shí)能促進(jìn)當地人口就業(yè)，穩定經(jīng)濟發(fā)展。

其次是土地溢價(jià)。特色小鎮的發(fā)展成熟必將帶來(lái)人氣提升，大量創(chuàng )業(yè)企業(yè)和住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入必定帶動(dòng)周邊土地的溢價(jià)，政府可以獲得大量土地財政收入。

2.開(kāi)發(fā)商

開(kāi)發(fā)商是特色小鎮的投資主體，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以從以下幾點(diǎn)收益：

一是政策性資金。對于舊工業(yè)區、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補貼和土地優(yōu)惠政策，這大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項目落地小鎮時(shí)，往往政府也有相應的招商獎勵補貼。

二是基礎建設收益。這里主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。尤其是通過(guò)PPP模式開(kāi)發(fā)的特色小鎮，運營(yíng)期限完成后通過(guò)政府回購，獲得盈利。

三是項目運營(yíng)收益。對于投資主體來(lái)說(shuō)，旅游項目的門(mén)票、交通、商鋪租金、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和部分產(chǎn)權物業(yè)的銷(xiāo)售收入以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的收益都是其長(cháng)久運營(yíng)小鎮的收入來(lái)源。

四是地產(chǎn)收益。如今，許多開(kāi)發(fā)商通過(guò)特色小鎮的開(kāi)發(fā)獲得土地，通過(guò)住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，迅速獲得收益。

3.金融機構

特色小鎮的開(kāi)發(fā)必然會(huì )有金融機構的介入，除了作為資金供給方，金融機構還可根據自身特點(diǎn)通過(guò)以下方式盈利：

第一，產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益。金融機構可以通過(guò)基金的方式介入相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、項目的開(kāi)發(fā)等，通過(guò)企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)與小鎮產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)，既促進(jìn)小鎮產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，又反哺其自身產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步提升，互利互惠，共同獲得溢價(jià)價(jià)值。

第二、消費信托收益。消費信托從小鎮開(kāi)發(fā)的終端介入，將地產(chǎn)、酒店等的使用權、購買(mǎi)權、服務(wù)消費權等包裝成消費信托產(chǎn)品出售，通過(guò)預付方式，形成由大量小額預付金構成的資金池，并獲得其固定年限內的無(wú)償使用權，再利用資金池進(jìn)行投資獲得收益。

四、運營(yíng)典范

特色小鎮的運營(yíng)中主要涉及到政府、小鎮投資主體(企業(yè))、市場(chǎng)和社會(huì )四個(gè)參與主體：

首先，政府的主要職責是規劃立案初期的引導、服務(wù)，負責小鎮的定位、規劃、基礎設施和審批服務(wù)，然后負責開(kāi)發(fā)建設期及運營(yíng)期的行政服務(wù)和公共服務(wù)。

其次，作為特色小鎮開(kāi)發(fā)運營(yíng)主體的企業(yè)，要在前期發(fā)揮自身優(yōu)勢，打造多方合作平臺，尋找專(zhuān)業(yè)機構，進(jìn)行資源整合，保證特色小鎮正常運營(yíng)。

第三，市場(chǎng)在特色小鎮的商業(yè)運作中起決定性作用，通過(guò)市場(chǎng)的主導作用，可以快速的對特色小鎮進(jìn)行資源配置。

第四，作為社會(huì )方，應重視多方參與，尤其是主頁(yè)機構對特色小鎮運營(yíng)給予監督、指導和服務(wù)。

山合水易通過(guò)對特色小鎮的研究，以及多年在產(chǎn)業(yè)規劃方面的經(jīng)驗，從特色小鎮的產(chǎn)業(yè)內涵出發(fā)，結合小鎮自身特質(zhì)，找準產(chǎn)業(yè)定位，科學(xué)規劃，挖掘產(chǎn)業(yè)特色、人文底蘊和生態(tài)稟賦，構建“產(chǎn)、城、人、文”四位一體、有機結合的特色產(chǎn)業(yè)平臺，避免在特色小鎮“遍地開(kāi)花”的情況下“照本宣科”，只有“名與形”而無(wú)“神與魂”!