當下，文旅小鎮是一個(gè)非?；鸬脑?huà)題，不少政府將其視為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。政府坐鎮指導，企業(yè)積極投入，媒體賣(mài)力宣傳.....一時(shí)間，全國各地冒出非常多非常多小鎮，讓人想起大躍進(jìn)時(shí)期“村村點(diǎn)火、戶(hù)戶(hù)冒煙”時(shí)的情景。

毋庸置疑，特色小鎮建設是一件利國利民的好事，它在推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)、增加就業(yè)崗位、改善人居環(huán)境、統籌城鄉發(fā)展等方面起到舉足輕重的作用。但一個(gè)令人擔憂(yōu)的現象是，有不少地方政府或者企業(yè)，都把小鎮想得太簡(jiǎn)單了。

本文結合對全國50多個(gè)小鎮的考察和診斷，將各大誤區整理如下，希望給予大家參考：

一、認為小鎮申報成功就萬(wàn)事大吉

小鎮建設并非朝夕之功。即使一個(gè)普通房地產(chǎn)項目，從拿地到建成，最少也需要三五年;何況一個(gè)特色小鎮項目?基礎好、條件成熟少說(shuō)也需要7、8年，新建的則需要十幾年甚至二十年。

申報之前，你需要做好頂層設計，需要拿好地，設計好相關(guān)的開(kāi)發(fā)模式、盈利模式、運營(yíng)模式。申報成功后，你能得到一筆政府扶持的資金，但后續的運營(yíng)、IP打造、社區管理等工作也紛至沓來(lái)，各種難關(guān)需要你去突破。特別是在這個(gè)競爭激烈、各地皆小鎮的時(shí)代，你稍不留意，就可能被KO。

比如，浙江的某小鎮，由于后期管理不善，就被連續降格，最后變成一個(gè)普通的小鄉村;又比如，某地的丹麥小鎮，建得非常漂亮，但由于產(chǎn)業(yè)無(wú)法導入、人口無(wú)法聚集，最后淪為旅游景點(diǎn)。

一個(gè)小鎮能申報成功，說(shuō)明它有成功的基礎，就好像一個(gè)學(xué)生獲得“三好學(xué)生”的獎狀一樣，能證明他有一定的能力，但不等于他以后就一定非常優(yōu)秀，就一定是個(gè)頂天立地的漢子。

二、小鎮圈地無(wú)非就是搞房地產(chǎn)

有些中小房企在大城市已被大型企業(yè)擠壓得毫無(wú)生存縫隙 ，被迫轉移陣地，但是，三四線(xiàn)城市的存庫量又太大，市場(chǎng)風(fēng)險無(wú)法預估，恰逢特色小鎮風(fēng)起云涌，他們自然不會(huì )錯失這個(gè)機會(huì )?？梢哉f(shuō)，他們是被迫到“特色小鎮”這條道上的。但是，因為他們并不清楚特色小鎮是什么東西，就只能繼續沿用過(guò)去房地產(chǎn)積累的知識、經(jīng)驗、理念去做小鎮。

我們經(jīng)常發(fā)現，有些項目本來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特色小鎮政策出來(lái)后，都紛紛“改名換姓”，晉升為科技小鎮、文創(chuàng )小鎮、基金小鎮。但你到里面去看看，除了房子還是房子。

不可否認，以特色小鎮的名義拿地，地價(jià)確實(shí)很便宜，但是你做的房子沒(méi)有市場(chǎng)需求，再便宜的房子也會(huì )乏人問(wèn)津。何況國家現在嚴厲打擊這種掛羊頭賣(mài)狗肉的行為。沒(méi)有房地產(chǎn)，怎么留得住人?如何理解中央關(guān)于特色小鎮“宜居、宜業(yè)、宜游”的精神。“居”是什么?產(chǎn)業(yè)和城鎮以及人如何實(shí)現良性互動(dòng)?光講產(chǎn)業(yè)，那和過(guò)去的工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園、開(kāi)發(fā)新區有什么區別?現在有幾個(gè)工業(yè)園還活著(zhù)的?

所以，文旅小鎮不必忌諱房地產(chǎn)，只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式、盈利模式和過(guò)去單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很大的區別!而房地產(chǎn)可以解決“生活”這一問(wèn)題。

三、重視規劃忽視策劃

沒(méi)有策劃，哪來(lái)的規劃?沒(méi)有前期策劃，你怎么知道當地的哪些資源可以加以利用?你怎么知道市場(chǎng)的消費特征?你怎么知道同類(lèi)競爭產(chǎn)品做得如何，又有什么短板?沒(méi)有策劃，你如何定位小鎮，設計好相關(guān)的運營(yíng)模式、開(kāi)發(fā)模式、盈利模式?

俗話(huà)說(shuō)，知己知彼，百戰百勝。你連自己、連對手都不知道，怎么在市場(chǎng)沖出重圍?我不敢否認，國內很多規劃院的畫(huà)圖水平非常高，看了圖紙讓人熱血沸騰，但能落地的又有幾個(gè)?規劃圖紙改了又改，項目推倒重來(lái)的成本有多高?你算過(guò)沒(méi)有。

策劃絕對不是一塊抹布，也不是可有可無(wú)的雞肋。先策劃后規劃，做好小鎮的定位和頂層設計才能確保小鎮的開(kāi)發(fā)的有序和不跑偏。

四、上行下效，簡(jiǎn)單地畫(huà)框框

很明顯的現象是，很多地方政府幾乎照搬中央關(guān)于特色小鎮的參考意見(jiàn)，急急忙忙地定時(shí)間、定數量、定范圍、定人數、定投資規模。

在時(shí)間方面，一般規定為“3年”;小鎮范圍則定為“3平方公里”，人數則要求一個(gè)小鎮容納“3萬(wàn)人”，投資規模則要達到“3年30億”?？偨Y來(lái)說(shuō)就是“4個(gè)3”。

這個(gè)框框首先由國家某部委圈定，然后從省到市，從市到縣，從縣到鎮，一級一級地下派任務(wù)。一旦沒(méi)有完成任務(wù)，就要問(wèn)責。于是乎，有條件的地方報幾個(gè)，沒(méi)有條件的，創(chuàng )造條件也要報幾個(gè)。我甚至發(fā)現，一個(gè)非常貧窮落后的縣城居然報了十幾個(gè)，很多都是“生拉硬扯”的。

好像照著(zhù)中央的規定畫(huà)圈圈，特色小鎮就一定能建成。但他們不明白，每個(gè)地方的經(jīng)濟發(fā)展水平、自然稟賦、交通條件都不盡相同，為什么要“一刀切”出一個(gè)個(gè)小鎮呢?如果再繼續下去，相信5年之內肯定有一批小鎮爛尾。還記得當年產(chǎn)業(yè)園遍地開(kāi)花的情景嗎?如今不少產(chǎn)業(yè)園已成為鬼城，黑燈瞎火、野狗亂串、野草瘋長(cháng)。小鎮不能再重蹈覆轍了!

五、以為背靠旅游風(fēng)景區就能成功

在很多人看來(lái)，只要在風(fēng)景區建幾個(gè)酒店，搞一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就成為小鎮了!

至于盈利模式，他們想得更簡(jiǎn)單：“賣(mài)房子、收門(mén)票、餐飲消費”，陳向宏的三大招。但其實(shí)并非這么簡(jiǎn)單。國家對小鎮的要求是“宜居宜業(yè)宜游”。旅游風(fēng)景區最多就是宜游，還會(huì )宜居宜業(yè)嗎?

何況旅游風(fēng)景區與小鎮是兩個(gè)概念，它們至少在4個(gè)方面存在不同：

一是體驗不同。景區只是表層地玩、看、吃，追求的是感官的享受和刺激，時(shí)間短、過(guò)程短，而文旅小鎮一般以自我融入后的內心體驗為主，是一種身心的愉悅，沒(méi)有尖叫、沒(méi)有瘋狂、沒(méi)有一閃而過(guò)的快感。有的只是慢慢的體味和感受。

二是盈利模式不同。景區是以收取門(mén)票為手段，而小鎮除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，二次消費(包括吃、住、玩、購、行等)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、產(chǎn)品的銷(xiāo)售才是最大的贏(yíng)利點(diǎn)。

三是開(kāi)發(fā)模式不同。景區相對簡(jiǎn)單，只有肯投入，設施都有現成的出售，安裝即可。而小鎮卻更為復雜，要經(jīng)過(guò)一系列非常專(zhuān)業(yè)的策劃、規劃和開(kāi)發(fā)，因為地域、文化、消費觀(guān)念不同，沒(méi)有可以復制的模式。

四是氛圍不同。景區游樂(lè )園人越多越好，所以熱鬧和喧囂不可避免。而小鎮營(yíng)造的卻是一種氛圍，需要人慢慢的安靜的體會(huì )。而一旦人滿(mǎn)為患，小鎮的生命也就開(kāi)始走向枯萎。

正因為它們之間存在巨大的差異，我們就更不能簡(jiǎn)單地處理。確實(shí)，依托景區的特色小鎮有先天的優(yōu)勢：一是無(wú)需擔心人氣，二是無(wú)需花大力氣打造自然景觀(guān)。但要聯(lián)動(dòng)景區一起開(kāi)發(fā)變成小鎮，還要清楚理解景區與小鎮的關(guān)系，這個(gè)還要從長(cháng)計議。不是任何背靠旅游風(fēng)景區的小鎮都能成功。不是往風(fēng)景區亂塞東西就可以做成小鎮。