開(kāi)發(fā)旅游項目，就是開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，即通過(guò)創(chuàng )意旅游策劃、旅游規劃、建設、人力資源配置、服務(wù)管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣，形成旅游產(chǎn)品的運作經(jīng)營(yíng)。

　　目前國內的旅游產(chǎn)業(yè)中存在著(zhù)一個(gè)最大的問(wèn)題，就是產(chǎn)品的全面過(guò)時(shí)。因此，我們稱(chēng)現期的旅游產(chǎn)業(yè)為"一個(gè)產(chǎn)品全面過(guò)時(shí)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)"。

　　一些陳舊的各種各樣的一些老景區現在在走下坡路。今年"五一"黃金周，是對中國旅游景區的一個(gè)大檢驗，一大批老景區門(mén)口羅雀，收益大幅度下降，就是因為老景區的特點(diǎn)是產(chǎn)品過(guò)時(shí)，而一些新的景區成長(cháng)很快，而且在五一期間受到歡迎。

　　提到產(chǎn)品的過(guò)時(shí)問(wèn)題，必然涉及到游憩方式更新?lián)Q代的問(wèn)題。游憩方式更新在九十年代以后發(fā)展特別快，目前正處在從傳統觀(guān)光型向休閑度假型過(guò)渡的中間階段。人們對于好玩與不好玩、怎么個(gè)玩法、怎么個(gè)娛樂(lè )法、怎么個(gè)休閑法已經(jīng)有了一種非常高的要求，已經(jīng)產(chǎn)生出完全多樣化的需求。

　　1、旅游資源開(kāi)發(fā)的歷史

　　旅游項目開(kāi)發(fā)，可以從旅游資源開(kāi)發(fā)的歷史過(guò)程中，找到進(jìn)化的印記：

　?。保┰假Y源利用期：80-90年，圈起來(lái)收門(mén)票與初步接待；

　?。玻┵Y源開(kāi)發(fā)起步期：90-95年，基礎設施建設與觀(guān)賞旅游；

　?。常┵Y源開(kāi)發(fā)轉軌期：95-08年，觀(guān)賞旅游全面開(kāi)發(fā)與游樂(lè )休閑產(chǎn)品形成；

　?。矗┵Y源深度挖掘期：2004-2015年，情境設計與體驗旅游；

　?。担┖筚Y源開(kāi)發(fā)期：2015-、休閑度假與生活方式。

　　旅游的發(fā)展，形成了從原始資源直接利用，到與資源之間越來(lái)越遠的關(guān)系。越來(lái)越多的人為思路和人性化的理念化的東西，成為旅游發(fā)展的重要方向。

　　我國旅游產(chǎn)業(yè)起步于八十年代初、九十年代后進(jìn)入資源開(kāi)發(fā)的起步期，目前已處于開(kāi)發(fā)轉軌期，并正在進(jìn)入情境設計與體驗旅游時(shí)期。

　　由于我國對旅游資源的開(kāi)發(fā)處于轉軌開(kāi)發(fā)中，市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)資源的政策、法規很不配套，開(kāi)發(fā)手段單一，特別是融資渠道少、融資安排比較困難，資源價(jià)值在融資中的杠桿作用完全沒(méi)有得到發(fā)揮。

　　2、旅游項目開(kāi)發(fā)模式

　　旅游項目開(kāi)發(fā)的內容和模式很多，小可以小到一個(gè)游樂(lè )設施，比如說(shuō)一個(gè)可以觀(guān)賞的小型輪盤(pán)的項目運作；大可以大到一個(gè)片區、大到一個(gè)城市，一個(gè)旅游目的地整體。只要有一個(gè)主題可以持續性地開(kāi)發(fā)運作，我們都可以把它看作一個(gè)項目來(lái)進(jìn)行。旅游項目的開(kāi)發(fā)方式從理論上來(lái)說(shuō)可以分為很多種。我們從不同角度大致用七個(gè)類(lèi)別來(lái)劃分旅游開(kāi)發(fā)的模式，只做為開(kāi)發(fā)的初步分類(lèi)：

　?。保┳园l(fā)與自主

　　自發(fā)開(kāi)發(fā)模式：自行策劃、管理處、投資商，比如說(shuō)一些農家樂(lè )項目；

　　自主開(kāi)發(fā)模式：專(zhuān)業(yè)策劃、管理處、投資商，自主的開(kāi)發(fā)相對有策劃和規劃。

　?。玻┲鲃?dòng)與被動(dòng)

　　選點(diǎn)開(kāi)發(fā)模式：所謂選點(diǎn)開(kāi)發(fā)比如說(shuō)我是做野生動(dòng)物園的，我在大連做了一個(gè)，回頭我想在昆明再做一個(gè)，那么我來(lái)主動(dòng)選點(diǎn)，這種模式由專(zhuān)業(yè)投資商來(lái)進(jìn)行的。

　　招商開(kāi)發(fā)模式：是專(zhuān)業(yè)規劃策劃、政府或投資人招商的模式。我們有土地有資源，我招進(jìn)一些項目過(guò)來(lái)投資，這是相對被動(dòng)的一種開(kāi)發(fā)模式。

　?。常╅_(kāi)發(fā)區域結構

　　單一項目開(kāi)發(fā)模式：?jiǎn)我豁椖康某薪?，更注重的是獨立的項目?/p>

　　成片整體開(kāi)發(fā)模式：旅游區

　　目的地整體開(kāi)發(fā)模式：縣級區域或地級區域開(kāi)發(fā)模式。目的地的開(kāi)發(fā)就不局限于吃、住、行、購了，他考慮的是一個(gè)區域或跨區域的一系列整體構架的一些配合。這種配合里面不僅包括游線(xiàn)的結構，還包括一些品種、類(lèi)型、休閑、度假、觀(guān)光等怎樣構成與城市運營(yíng)之間的互動(dòng)。

　?。矗╅_(kāi)發(fā)投入時(shí)序

　　滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式：持續小資金

　　分期開(kāi)發(fā)模式：階段性

　　一次性完全開(kāi)發(fā)模式：先開(kāi)發(fā)完成再開(kāi)放

　　由于開(kāi)發(fā)投資的方式不一樣，更多的景區受資金情況的限制都采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，分期開(kāi)發(fā)則注重其中的結構安排問(wèn)題。

　?。担┊a(chǎn)業(yè)多元性

　　單一開(kāi)發(fā)模式：?jiǎn)我划a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品項目

　　綜合開(kāi)發(fā)模式：多種產(chǎn)業(yè)結合，復合產(chǎn)品結構

　?。叮┩恋乩眯再|(zhì)

　　游憩區開(kāi)發(fā)模式：

　　旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式：

　　旅游城鎮開(kāi)發(fā)模式：

　　游憩區的開(kāi)發(fā)是指景區內的開(kāi)發(fā)內容，這與許多人的理解是一致的。很多房地產(chǎn)商轉行做旅游，他們的理念里一直有房地產(chǎn)的思想在里面，它的房地產(chǎn)與旅游緊密結合。但旅游做到一定規模的時(shí)候他不僅要做景區的開(kāi)發(fā)還要做房地產(chǎn)，做城鎮，利用城鎮的道路、交通設施、污水設施、電力設施，居民生活整個(gè)城鎮結構的這么一塊。

　?。罚┡c市場(chǎng)的關(guān)系

　　近郊型項目開(kāi)發(fā)模式：

　　遠郊型項目開(kāi)發(fā)模式：

　　區域型項目開(kāi)發(fā)模式：

　　全國型項目開(kāi)發(fā)模式：

　　國際型項目開(kāi)發(fā)模式：

　　這是按影響力的區分模式。

　　3、旅游項目開(kāi)發(fā)的前期工作流程

　　近年來(lái)，旅游項目投資開(kāi)發(fā)形成了熱潮，大量民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入旅游業(yè)，但對于如何規范高效的進(jìn)行投資與開(kāi)發(fā)，大多數企業(yè)沒(méi)有遵循旅游產(chǎn)業(yè)的規律，甚至出現了"邊規劃、邊報批、邊建設、邊開(kāi)放"的"四邊現象"。

　　我們幾年來(lái)一直在進(jìn)行旅游項目投資，一邊實(shí)踐，一邊研究，提出了一個(gè)旅游項目開(kāi)發(fā)的"標準流程"。所謂"標準"，只是我們的企業(yè)標準，是一個(gè)對旅游開(kāi)發(fā)流程的一般性提煉。也可將該流程稱(chēng)為"一般流程"。對于不同的項目，需要根據資源、環(huán)境、政策、投資商實(shí)力、市場(chǎng)、交通變化等各因素，進(jìn)行結構調整。

　　作為"標準流程"，我們特別強調旅游開(kāi)發(fā)必需要遵循的規律："四先定律"

　　1）先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規劃，而非先規劃后策劃；

　　2）先通過(guò)規劃，再獲取建設用地，進(jìn)而建設；而非盲目建設，或搞四邊工程；

　　3）先簽定旅游特許經(jīng)營(yíng)權，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權益；以區域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；

　　4）先設計商業(yè)模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價(jià)為前提，極其清晰的把握投資運作的思路，找準盈利點(diǎn)和運作方式狠下功夫；

　　根據旅游行業(yè)特點(diǎn)和項目開(kāi)發(fā)建設的客觀(guān)實(shí)際情況，可以把旅游項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程劃分為三階段五期。按時(shí)間分為開(kāi)工準備、工程建設、開(kāi)業(yè)運作三個(gè)階段；按具體的工作內容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開(kāi)工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開(kāi)業(yè)準備與運作期，五個(gè)工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個(gè)完整的工作流程。

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