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　　第一，先進(jìn)行旅游產(chǎn)品策劃，再編制規劃，而非先規劃后策劃；

　　第二，先通過(guò)規劃，再獲取建設用地，進(jìn)而建設；而非盲目建設，或搞四邊工程；

　　第三，先簽定旅游特許經(jīng)營(yíng)權，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權益；以區域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；

　　第四，先設計商業(yè)模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價(jià)為前提，極其清晰的把握投資運作思路，找準盈利點(diǎn)和運作方式狠下功夫；

　?。玻└軛U運作理念

　　我們在旅游策劃中，提出了"五重杠桿運作模式"，其目的，就是突破高投入與慢回報之間的矛盾。五重杠桿包括政策杠桿、規劃杠桿、營(yíng)銷(xiāo)杠桿、土地杠桿、融資杠桿，運用杠桿，旅游項目投資可以達到低投入高回報的效果。

　　規劃杠桿：通過(guò)旅游總體規劃修編，編制詳細規劃，把項目在國際、全國、區域的定位大大提高，通過(guò)協(xié)調好的高規格評審會(huì )議，可以進(jìn)行大規模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營(yíng)銷(xiāo)、土地升值提供巨大的支持；

　　政策杠桿：旅游為政府提供了一個(gè)極好的政治操作平臺――以綠色GDP政績(jì)觀(guān)為指導，調整城鄉產(chǎn)業(yè)結構，形成新時(shí)代下經(jīng)濟發(fā)展的新思路、新理念；通過(guò)政績(jì)策劃，形成以旅游開(kāi)發(fā)為依托進(jìn)行政績(jì)打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開(kāi)發(fā)的決定，從而要求政府給予旅游開(kāi)發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價(jià)資產(chǎn)收購、稅費減免、申請扶持資金等）；

　　綠色ＧＤＰ政績(jì)觀(guān)：非典、禽流感、多起重大安全事故的發(fā)生，顯示中國唯生產(chǎn)力論、單純追求經(jīng)濟增長(cháng)速的發(fā)展模式給環(huán)境造成了無(wú)法承受的負擔，環(huán)境面臨急劇惡化的局面，必需把環(huán)境污染和資源浪費所造成的損失納入國民經(jīng)濟核算體系，推崇綠色ＧＤＰ的政績(jì)考核標準，形成全面、協(xié)調、可持續的新一屆政府發(fā)展觀(guān)、政績(jì)觀(guān)。生態(tài)省市建設的最高要求是達到區域內"生態(tài)赤字為零、環(huán)境脅迫為零、自然-社會(huì )-經(jīng)濟協(xié)調能力超過(guò)臨界約束概率為零"的三零目標。

　　政績(jì)模式：綠色ＧDP指導下城市經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)結構調整的創(chuàng )新思路－－重新定位旅游開(kāi)發(fā)在地方發(fā)展中的地位與作用－－三農問(wèn)題解決途徑－－生態(tài)城、后花園、旅游生長(cháng)極、小城鎮建設新試點(diǎn)、廢舊利用的新模式等等。

　　營(yíng)銷(xiāo)杠桿：造勢炒作、全面進(jìn)行景區管理提升和科學(xué)營(yíng)銷(xiāo)，形成現金收入的高速增長(cháng)，一方面改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，另一方面，給銀行融資，土地價(jià)值提升，投資商追捧提供堅實(shí)的證據；以營(yíng)銷(xiāo)造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實(shí)質(zhì)性的撬動(dòng)融資和招商引資；

　　土地杠桿：以低價(jià)獲取的景區周邊土地為核心資產(chǎn)，通過(guò)以上三重杠桿的運作，實(shí)現土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實(shí)現最大的資產(chǎn)收益；

　　融資杠桿：融資和招商引資，是運作本項目最重要的杠桿；該杠桿關(guān)鍵是依托收購兼并、政府優(yōu)惠、低價(jià)獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場(chǎng)評價(jià)，以現金流量增長(cháng)的事實(shí)，支持對融資及招商引資項目未來(lái)收益的美麗包裝，從而實(shí)現大規模融資，高價(jià)出讓資產(chǎn)的目的。

　?。常┊a(chǎn)業(yè)整合鏈的理念

　　以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸的整合運作，是旅游項目運作的重要理念。所謂泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀(guān)光、休閑、度假等傳統旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，其內容還包括會(huì )展、運動(dòng)、康體、娛樂(lè )等等，產(chǎn)業(yè)鏈連接到餐飲、運輸、酒店、商業(yè)、農業(yè)等等。

　　泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區域聚集和經(jīng)濟帶動(dòng)作用，往往會(huì )帶動(dòng)一個(gè)區域的城市化進(jìn)程，形成游憩區、度假區、會(huì )展區、娛樂(lè )區、步行街區、購物游憩區、及旅游小城鎮等等，推動(dòng)區域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)被廣泛用作為提升城市功能，推動(dòng)城市經(jīng)營(yíng)的有效手段。

　　我們從經(jīng)濟運行的角度，也把泛旅游產(chǎn)業(yè)，看作為"出游型消費經(jīng)濟"。在以"出游行為"作為前提的條件下，所有的消費經(jīng)濟通過(guò)相互融合，構成了巨大的消費經(jīng)濟構架。

　　在項目開(kāi)發(fā)中整合產(chǎn)業(yè)鏈，就是把旅游與農業(yè)、體育、房地產(chǎn)、城市化、娛樂(lè )、購物等進(jìn)行深度穿插，互為依托，形成綜合產(chǎn)業(yè)效益的理念，比如旅游房地產(chǎn)、旅游小城鎮、步行街等類(lèi)項目，就最好的利用了產(chǎn)業(yè)的整合。

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