針對目前旅游項目規劃開(kāi)發(fā)的用地問(wèn)題，明確的政策要求，緊跟政策導向進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設才能少走彎路，創(chuàng )造旅游開(kāi)發(fā)的最大價(jià)值。北京山合水易規劃設計院是專(zhuān)業(yè)的旅游規劃設計機構，在對農村的土地發(fā)展旅游方面，專(zhuān)家們有自己的妙招。專(zhuān)家以農業(yè)觀(guān)光旅游開(kāi)發(fā)為例說(shuō)明該如何使用土地政策達到旅游項目規劃用地的合理性。首先明確用地概念，服務(wù)休閑型設施農業(yè)指依托農產(chǎn)品型設施農業(yè)建立起來(lái)的，主要供外來(lái)游客進(jìn)行觀(guān)光、采摘、休閑度假等為主的示范農業(yè)。

　　此類(lèi)項目開(kāi)發(fā)用地涉及的設施農業(yè)用地是指發(fā)展設施農業(yè)使用的土地，根據用途分為農業(yè)生產(chǎn)用地和附屬設施用地。農業(yè)生產(chǎn)用地指直接用于種植、養殖，提供初級農副產(chǎn)品的土地。附屬設施用地是指為了保證設施農業(yè)項目正常運轉和健康發(fā)展，為農業(yè)生產(chǎn)用地服務(wù)配備的一定比例的附屬設施配套用地，分為附屬設施農用地和附屬設施建設用地。附屬設施農用地指直接服務(wù)于農業(yè)生產(chǎn)的田間道路、地面未固化的建筑（構筑）物等附屬設施用地。附屬設施建設用地指用于農產(chǎn)品加工、交易、研發(fā)及餐飲、住宿、會(huì )議等配套設施用地。在以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光項目以及各類(lèi)農業(yè)園區，涉及建設永久性餐飲、住宿、會(huì )議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠(chǎng)化農產(chǎn)品加工、中高檔展銷(xiāo)等的用地，不屬于設施農用地范圍，按非農建設用地管理。確需建設的，必須符合土地利用規劃，依法辦理建設用地審批手續，附屬設施建設用地禁止單獨出租、轉讓等，不能隨意改變用途，禁止進(jìn)行房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)。

　　明確了項目開(kāi)發(fā)占地的屬性后，就要針對以上屬性關(guān)注國土部門(mén)頒發(fā)的相應法規，批文，隨時(shí)掌握國家在政策上的新導向，同時(shí)也要關(guān)注地方在開(kāi)發(fā)用地上的新政策，在服從政策法規的同時(shí)抓住政策法規上的惠民政策，實(shí)現土地的合理利用。

　　2009年國土資源部又出臺了《國土資源部關(guān)于促進(jìn)農業(yè)穩定發(fā)展農民持續增收推動(dòng)城鄉統籌發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國土資發(fā)[2009]27號），對設施農用地及其附屬用地的歸類(lèi)、適用政策和審批進(jìn)行了進(jìn)一步的明確和簡(jiǎn)化。按照該文件規定，除了設施農業(yè)附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農用地轉用審批手續，按照建設用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面、或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農村道路、農田水利用地，均可作為設施農用地辦理用地手續。（未再強調不得占用基本農田），不納入農用地轉用范圍，不占建設用地指標。

　　國家的政策明確了，就要研究地方的政策，《國土資源部農業(yè)部關(guān)于完善設施農用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕155號）上明確的指出"附屬設施用地規模應嚴格控制，省級國土資源和農業(yè)部門(mén)可結合本地實(shí)際情況，制定不高于《通知》規定限額的具體標準"。以天津農業(yè)設施用地政策為例，農業(yè)生產(chǎn)用地占設施農業(yè)用地的比例原則上不低于85%，其中寬度小于2米的田間道路、溝渠、田坎等用地的比例原則上不高于8%；附屬設施農用地占設施農業(yè)用地的比例原則上不高于12%，附屬設施農用地內功能用途相同的建筑（構筑）物原則上不超過(guò)1處；原則上說(shuō)，附屬設施建設用地占設施農業(yè)用地的比例上不高于3%。不難看出地方性的政策針對地方實(shí)際情況與國家政策存在著(zhù)一定的差異，這也是符合國家法規要求的，所以在項目規劃上存在著(zhù)很多值得探討的地方，不少地方也有已經(jīng)實(shí)施的成功案例。

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