有很多有心投資旅游地產(chǎn)的人士向北京山合水易規劃設計院的專(zhuān)家咨詢(xún)：旅游地產(chǎn)，賺錢(qián)的點(diǎn)到底在旅游還是在地產(chǎn)？把旅游附加在地產(chǎn)之上是不是增加了地產(chǎn)的成本？能賺錢(qián)嗎？

　　北京山合水易規劃設計院的專(zhuān)家給您解讀旅游地產(chǎn)中土地的價(jià)值。土地具有雙重屬性，首先是其本身的生產(chǎn)承載性，再者是其具有潛在增值性。在旅游地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地的潛在增值性是實(shí)現企業(yè)目標的關(guān)鍵點(diǎn)。同時(shí)，準確的預判土地的增值潛力，從戰略上判定土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值，將能夠有效平衡政府、企業(yè)、居民三方的利益需求，達到土地的戰略?xún)r(jià)值和經(jīng)濟價(jià)值的統一。為此提出旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的"土地四大價(jià)值學(xué)說(shuō)"。

　　一、土地的景觀(guān)價(jià)值說(shuō)

　　景觀(guān)打造是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先決條件。景觀(guān)價(jià)值主要蘊含在土地的生態(tài)物種、土地坡度坡向分布、景觀(guān)天際線(xiàn)形態(tài)、水域生態(tài)環(huán)境等方面。其中，優(yōu)良的植被生態(tài)是一個(gè)地塊具備景觀(guān)價(jià)值的基本條件，如果該地塊植物物種配比狀態(tài)優(yōu)良，可利用水資源充足，便首先可確定其開(kāi)發(fā)的基礎景觀(guān)價(jià)值。其次，從地塊景觀(guān)營(yíng)造的空間角度分析，實(shí)施坡度坡向對景觀(guān)的影響力分析、景觀(guān)天際線(xiàn)的形態(tài)營(yíng)造、游客的景觀(guān)視野角度分析。對地塊景觀(guān)價(jià)值的判斷，需從多角度出發(fā)，依據因素權重，實(shí)施復合研判。土地的景觀(guān)價(jià)值預測，將為項目中的旅游吸引物構建提供重要依據，是實(shí)現綜合土地價(jià)值的前提。

　　二、土地的居住價(jià)值說(shuō)

　　在旅游地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，土地的核心功能是附著(zhù)其高品質(zhì)的居住生活空間，所以在土地的綜合價(jià)值衡量中，居住價(jià)值所屬的權重值較大。其中，土地的平整性、地塊的完整性、適宜建設的土地規模，以及景觀(guān)視野情況等因素都會(huì )影響其居住價(jià)值。在實(shí)踐過(guò)程中，主要通過(guò)對可建設用地的規模測算、地塊的景觀(guān)附加值測算以及土地的功能承載預判來(lái)測定土地可附著(zhù)的最佳居住價(jià)值。通過(guò)對土地居住價(jià)值的衡量，可以有效地判斷地塊開(kāi)發(fā)的核心物業(yè)類(lèi)型，同時(shí)能夠對旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期效益測算提供重要依據。土地的居住價(jià)值衡量是構成土地潛在升值空間的關(guān)鍵要素。

　　三、土地的商業(yè)價(jià)值說(shuō)

　　土地商業(yè)價(jià)值未來(lái)將主要影響經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開(kāi)發(fā)。在旅游地產(chǎn)項目中，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開(kāi)發(fā)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式是實(shí)現土地增值的重要因素。在一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)項目中，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)必定扮演了旅游吸引物和綜合服務(wù)體的雙重角色。其中，地塊的選擇和甄選是關(guān)鍵因素，依據不同的環(huán)境和土地形態(tài)，可開(kāi)發(fā)水上街市、文化商圈、藝術(shù)街區、PUB集群、夜間休閑綜合體等不同的旅游經(jīng)營(yíng)物業(yè)模式。同時(shí)，在實(shí)現其商業(yè)價(jià)值的過(guò)程中，文化要素的融入是成功的關(guān)鍵。對文化的深入挖掘、精細化融入是每個(gè)成功的旅游商業(yè)模式成功的必要條件。因此，融入了文化內涵的商業(yè)模式是實(shí)現土地價(jià)值最大化的重要保障。

　　四、土地的生態(tài)價(jià)值說(shuō)

　　土地的生態(tài)價(jià)值主要表現在土地的生態(tài)適宜性方面。其中比較重要的因素包括：對人體有益的稀有元素、特種水資源、珍惜植物物種、土壤的生態(tài)適宜性、特有文化等。通過(guò)對珍稀物種的培育、特種資源的保留、特有文化的傳承，可以構建未來(lái)稀缺資源的升值空間，提升土地附著(zhù)物的品味和檔次，保證土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的最大化。土地的生態(tài)價(jià)值從土地的遠期價(jià)值考慮，目的是創(chuàng )造最高品質(zhì)的人居休閑空間，實(shí)現環(huán)境價(jià)值、經(jīng)濟價(jià)值、社會(huì )價(jià)值的完美統一。生態(tài)價(jià)值的考慮，將為開(kāi)發(fā)者提供遠景構想，實(shí)現土地的遠期價(jià)值。

　　這些隱含的潛在價(jià)值確實(shí)是非專(zhuān)業(yè)人士能夠看得到的，北京山合水易規劃設計院是專(zhuān)業(yè)的旅游規劃與設計機構，更多了解請訪(fǎng)問(wèn)其官網(wǎng)。

      北京山合水易規劃設計院
      網(wǎng)址：http://weightlossdietary.com/ 
      地址：北京市海淀區花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數字電視產(chǎn)業(yè)園區內）
      電話(huà)：400-650-6990     010-84098642 
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com