目前，養老地產(chǎn)市場(chǎng)上基本形成了“房企系”、“保險系”和“央企系”三足鼎立的局面。據不完全統計，三類(lèi)企業(yè)在養老地產(chǎn)上的投資額已逾千億。

　　隨著(zhù)中國人口老齡化速度的加快，國內養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規模也迅速擴大，到2015年有望增加至4500億元。

　　面對如此大的一塊蛋糕，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等20余家房企，中國人壽、平安保險、中國太保等保險巨頭，以及中國石化和中國水電等央企紛紛投身養老地產(chǎn)。有關(guān)部門(mén)也在制訂國家養老產(chǎn)業(yè)2013——2020年規劃，《關(guān)于進(jìn)一步加快養老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》也正在提請國務(wù)院審議發(fā)布。一時(shí)間，養老地產(chǎn)成為炙手可熱的話(huà)題。

　　然而，盈利模式的不成熟，養老項目用地、融資渠道、配套政策解決方案的缺失也成為養老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)發(fā)展的掣肘。養老地產(chǎn)這個(gè)夕陽(yáng)工程是否能成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)?眾多業(yè)內專(zhuān)家給出了肯定的答案。

　　養老地產(chǎn)潛力巨大

　　“原先預測是到2015年中國老齡人才會(huì )超過(guò)2億，但現在老齡人已經(jīng)超過(guò)2億。”中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、中國房地產(chǎn)業(yè)老年住區委員會(huì )主任、國際旅游地產(chǎn)專(zhuān)評委副主任委員朱中一認為，國內人口老齡化的趨勢已經(jīng)勢不可擋。“人口老齡化的規模、人口老齡化的步伐比我們預想的要快，這也給市場(chǎng)帶來(lái)了新的需求。”

　　朱中一表示，目前，已經(jīng)進(jìn)入老年人口快速發(fā)展期。據統計，到2015年，中國老年人護理服務(wù)和生活照料潛在市場(chǎng)規模將超過(guò)4500億元，養老服務(wù)就業(yè)崗位將超過(guò)500萬(wàn)個(gè)，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展潛力很大。

　　根據統計局的測算數據，到2015年，我國老齡人口結構比將達到30%以上，其中，80歲老人占20%以上。

　　上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任顧建發(fā)也表示，目前我國養老設施嚴重不足。根據測算，到2020年，我國戶(hù)籍人口中的1/3為老年人，但僅有10.2萬(wàn)個(gè)床位，按照“9073”(亦即90%在家養老，7%在社區養老，3%進(jìn)養老機構)的規劃，即便是3%，社會(huì )養老服務(wù)機構也大概只能滿(mǎn)足2/3的老人進(jìn)養老院，市場(chǎng)上仍然有1/3的缺口。在這樣的背景下，養老地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。

　　世聯(lián)地產(chǎn)戰略顧問(wèn)事業(yè)部副總經(jīng)理楊文斌預計，2025年——2040年，我國約有5000萬(wàn)老年人需要通過(guò)專(zhuān)門(mén)的養老機構來(lái)養老。按照目前每人每年5萬(wàn)元的養老費用計算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬(wàn)多億元。

　　朱中一透露，目前，有關(guān)部門(mén)正在制訂國家養老產(chǎn)業(yè)2013——2020年規劃。而民政部會(huì )同發(fā)改委研究制定的《關(guān)于進(jìn)一步加快養老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，也正在提請國務(wù)院審議發(fā)布。

　　房企險企央企三足鼎立

　　目前，養老地產(chǎn)市場(chǎng)上基本形成了“房企系”、“保險系”和“央企系”三足鼎立的局面。據不完全統計，三類(lèi)企業(yè)在養老地產(chǎn)上的投資額已逾千億。

　　“房企系”以萬(wàn)科、綠城、保利地產(chǎn)、聯(lián)想控股、香江國際、復星為代表，目前大大小小已有20余家房企涉足養老地產(chǎn)。去年8月，萬(wàn)科投資120億元在長(cháng)春打造占地100萬(wàn)平方米的健康養老住宅社區及文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)項目。目前萬(wàn)科至少有4個(gè)養老地產(chǎn)項目。

　　保利地產(chǎn)已經(jīng)成立“保利安平養老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司”，目前已經(jīng)運行了7個(gè)養老項目。遠洋地產(chǎn)則在今年4月18日，與美國哥倫比亞太平洋公司合作的“椿萱茂·凱健”的項目，計劃建成一個(gè)近6000平方米的高級養老護理設施，為遠洋地產(chǎn)試水養老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項目。

　　今年5月13日，由復星集團與峰堡投資集團合資設立的上海星堡老年服務(wù)有限公司在國內首個(gè)綜合養老社區“星堡中環(huán)養老社區”正式開(kāi)業(yè)。這也是復星集團首個(gè)養老地產(chǎn)項目。

　　據不完全統計，目前已有超過(guò)三成的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養老地產(chǎn)行業(yè)。但令人擔心的是，地產(chǎn)商揮舞“養老”旗幟，究竟是概念炒作，還是只是作為拿地籌碼，最后入市的成品與配套設施能否滿(mǎn)足社區養老需求?

　　“保險系”則是目前養老地產(chǎn)市場(chǎng)上的生力軍。自2010年9月，保監會(huì )發(fā)布《保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》后，保險資金正式獲準進(jìn)入養老地產(chǎn)，到2012年底，保險系企業(yè)在養老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超500億元。

　　2012年6月，泰康人壽第一家養老社區在北京昌平區開(kāi)工，在上海崇明島拿地建設養老項目后，泰康人壽又在上海松江區簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，開(kāi)發(fā)養老項目。中國人壽首個(gè)養老基地國壽(廊坊)生態(tài)健康城于2011年11月在河北廊坊開(kāi)工，計劃總投資100億，目前，中國人壽在全國范圍內共有6個(gè)養老養生基地。

　　2012年9月，中國平安進(jìn)軍養生養老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項目“桐鄉平安養生養老綜合服務(wù)社區”啟動(dòng)，投資170億元。合眾人壽2012年11月，養老社區一期工程完成了封頂工作，樣板區竣工。太平保險集團則在上海投資建設首家高端養老社區“太平申仕國際養老社區”，并將參與其建成后的運營(yíng)管理，預計總投資額20億元。此外，幸福人壽、陽(yáng)光保險等保險機構也直接或間接地參與了養老地產(chǎn)投資。

　　另一支在市場(chǎng)不可小覷的隊伍則是由大型企業(yè)主導的生態(tài)老年公寓，其典型代表就是“中字頭”企業(yè)。

　　今年4月，中國石化斥資80億元在四川布局養老項目。這個(gè)“天府惠澤桃源頤養中心項目”，總投資80億元，總體規劃占地2000畝，規劃養老床位1萬(wàn)張以上。

　　中國水電試水養老地產(chǎn)更是一鳴驚人。今年5月16日，中國水電建設集團房地產(chǎn)有限公司宣布聯(lián)手重慶任之投資公司，在重慶璧山投資80億元打造全國最大養老地產(chǎn)項目。據稱(chēng)，該項目將于今年下半年開(kāi)工建設，3年內投入運營(yíng)，總面積3000畝，主要面向中高端養老市場(chǎng)。

　　賣(mài)服務(wù)還是賣(mài)房子

　　賣(mài)房子還是賣(mài)服務(wù)?核心是未來(lái)養老產(chǎn)業(yè)盈利模式的選擇。

　　從目前來(lái)看，大部分投身養老地產(chǎn)的企業(yè)盈利模式均是以長(cháng)期收租的方式回籠資金。不同在于，“房企系”多半采取會(huì )員費+月租/服務(wù)費的模式，而“保險”系多半采取購買(mǎi)保單獲得入住資格+月租/服務(wù)費的模式。

　　“養老地產(chǎn)現在實(shí)際做的還是住宅地產(chǎn)。”朱中一表示，至于養老地產(chǎn)究竟是做服務(wù)還是做地產(chǎn)必須要厘清，否則會(huì )從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。

　　另一個(gè)極端就是眼下較為普遍的情形，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在住宅建設基礎上，加上簡(jiǎn)易的無(wú)障礙設施和醫療機構的配套，就成了“養老地產(chǎn)”。在目前已經(jīng)推出的養老地產(chǎn)項目中，大部分還是停留在這個(gè)層面。“養老地產(chǎn)”淪為炒作概念，以便為競拍拿地、房屋售賣(mài)增加看點(diǎn)。

　　對此，經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉表示，“養老地產(chǎn)不應該完全是地產(chǎn)，涉及方面很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫療護理、康復、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)直到日常起居呵護。老齡化產(chǎn)業(yè)帶有一定的公益性，應該在服務(wù)上多做文章，不只是房地產(chǎn)商賣(mài)房子那么簡(jiǎn)單。”

　　房地產(chǎn)企業(yè)豈會(huì )不知養老地產(chǎn)的題中真意?只是對身處住宅調控期，資金周轉不靈，被動(dòng)尋求多元經(jīng)營(yíng)的房企而言，“買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售”短期套現的高周轉模式，更適合“房企系”眼下的生存。而賣(mài)服務(wù)式的養老地產(chǎn)項目的投資回報周期一般要7——10年。除了地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，養老社區建設還需要有醫療、護理、家政等前期投入，不僅成本偏高，且資金回籠速度明顯慢于“賣(mài)房子”的速度。保利安平·北京市和熹會(huì )老年公寓的項目負責人表示，該項目預計需要30年才能收回成本。

　　朱中一則認為，這與企業(yè)“被動(dòng)”進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域有關(guān)。“在住宅地產(chǎn)調控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不轉戰其他領(lǐng)域，譬如去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、綜合體、旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等，結果導致在一些地區出現過(guò)剩，開(kāi)發(fā)出來(lái)的項目難以消化。”

　　相比房企，保險機構可采用兩種運營(yíng)模式：其一，投保人具備入住養老社區資格，并繳納一定的月租或服務(wù)費;其二，即通過(guò)實(shí)物租賃的方式來(lái)實(shí)現收益。前者把保險、地產(chǎn)、養老產(chǎn)業(yè)融合在一起，將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長(cháng)至30年左右，這也是險企普遍接受的模式。

　　保險企業(yè)開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)項目是不能“賣(mài)房子”的。因為2010年保監會(huì )發(fā)布的《保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》規定，“不得變相炒地賣(mài)地，不得利用投資養老和自用性不動(dòng)產(chǎn)(項目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售住宅。”

　　與房地產(chǎn)企業(yè)截然不同，保險公司追求長(cháng)期穩定低風(fēng)險回報。養老地產(chǎn)本身具備的出租率穩定、回報穩定的特性，恰與保險資金的長(cháng)期性、穩定性、流動(dòng)性需求相匹配。保險公司經(jīng)營(yíng)的養老地產(chǎn)項目盈利模式的利潤主要來(lái)自入住費與配套的管理服務(wù)(諸如醫療、娛樂(lè )和護理服務(wù))，這就保證了穩定的出租率和穩定的回報率。

　　“長(cháng)期持有”的經(jīng)營(yíng)模式最大的好處是拉長(cháng)了壽險產(chǎn)業(yè)鏈。對此，泰康人壽保險股份有限公司董事長(cháng)兼首席執行官陳東升算了一筆賬：如果客戶(hù)入住率相對穩定，達到90%以上，入住期限在8——10年，這相當于一次性銷(xiāo)售了10年的期交保險產(chǎn)品，可以將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長(cháng)到20至30年。

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