一、 何種土地性質(zhì)可用于養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？

　　中國房地產(chǎn)報：目前國內并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于養老地產(chǎn)供應的土地，在國有出讓用地、國有劃撥用地和集體建設用地3類(lèi)性質(zhì)的土地中，您認為哪一類(lèi)型的土地較適合養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)?

　　葉劍平：養老項目從性質(zhì)上要加以劃分。一是具有福利色彩和保障性質(zhì)的，更類(lèi)似保障房，比如敬老院和養老院，針對的是“三無(wú)”老人和五保戶(hù)，由政府公共部門(mén)提供，不進(jìn)入市場(chǎng)流通。

　　如果針對的是開(kāi)發(fā)商的行為，也要進(jìn)行細分。一是完全的市場(chǎng)行為，開(kāi)發(fā)的是中高檔的養老住宅和老年公寓，可用于銷(xiāo)售，也可租賃。完全的市場(chǎng)行為，當然要以市場(chǎng)方式去供地。另一類(lèi)是準市場(chǎng)的行為，有些類(lèi)似公租房的性質(zhì)，不一定完全可以采取市場(chǎng)方式供地，可能會(huì )采用定向供應土地的方式。就土地用途而言，現在還沒(méi)有養老地產(chǎn)供應的概念，如果要從土地制度上有所調整，是不是可以借鑒保障性住房的做法，對養老地產(chǎn)進(jìn)行研究，看看它是否與普通住宅一樣，有無(wú)差別。

　　中國房地產(chǎn)報：養老地產(chǎn)和普住宅應該還是有差別的。

　　葉劍平：我個(gè)人也認為兩者之間肯定有差別，這就涉及到養老地產(chǎn)的數量問(wèn)題，應該建多少，和普通住宅之間的比例是怎樣的。養老地產(chǎn)也分居家型、住宅小區中的配套及獨立供老人使用的項目，我們應該研究這些類(lèi)型項目的占比，及隨著(zhù)老齡化程度的加劇，其比例會(huì )發(fā)生何種變化。

　　我們可以探討是否可以借鑒保障性住房的供地模式，在地塊出讓時(shí)實(shí)行打包，即在普通地塊供應時(shí)規定按一定比例配建養老項目。但在我國現行的體制下，養老地產(chǎn)的土地供應和供地計劃中養老項目的比例是缺失的。

　　二、 政府部門(mén)如何與市場(chǎng)主體聯(lián)合開(kāi)發(fā)養老項目

　　中國房地產(chǎn)報：您提到打包出讓土地的方式，由于目前養老項目的開(kāi)發(fā)并未像保障性住房那樣有強制的政策去保障，這就涉及到，地方政府是否愿意減少其土地收益，以促成養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)?

　　葉劍平：地方政府應該有這樣的意愿。老齡化社會(huì )的趨勢是各個(gè)地方政府都要面對的挑戰。除去福利性質(zhì)的項目和完全市場(chǎng)化的行為，如果是準市場(chǎng)的部分，地方政府就必須提供一定的支持，讓市場(chǎng)主體介入為老年人提供服務(wù)，無(wú)論這樣的支持是土地出讓金的降低還是稅費方面的優(yōu)惠，地方政府總要有部分讓利。

　　三、在集體建設用地上開(kāi)發(fā)養老項目應注意哪些問(wèn)題？

　　中國房地產(chǎn)報：如果將養老地產(chǎn)定位于準市場(chǎng)的性質(zhì)，是否可以利用集體建設用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)?

　　葉劍平：在集體建設用地上建設養老項目，并配套養老的服務(wù)設施是完全可以的。

　　中國房地產(chǎn)報：但從開(kāi)發(fā)商和投資人的角度出發(fā)，他可能會(huì )擔心地上物的權屬是否明晰的問(wèn)題。

　　葉劍平：地上物的權屬是明晰的，遵循“誰(shuí)投資，誰(shuí)擁有”的原則。

　　中國房地產(chǎn)報：如果開(kāi)發(fā)商要在集體建設用地上開(kāi)發(fā)養老項目，應當注意哪些問(wèn)題?

　　葉劍平：探索在集體建設用地上開(kāi)發(fā)養老項目，土地的使用權屬于農村經(jīng)濟組織，這樣作為地上物的實(shí)際投資主體，開(kāi)發(fā)商并不能完全獲得地上物的所有權，這個(gè)問(wèn)題開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)合資合作的方式與農村經(jīng)濟組織共同擁有地上物產(chǎn)權。同時(shí)如果開(kāi)發(fā)這樣的項目(類(lèi)似小產(chǎn)權房的開(kāi)發(fā))打算出售的話(huà)，存在政策風(fēng)險，但是如果采用的是全部持有并出租的方式，應該說(shuō)沒(méi)有法律和政策的風(fēng)險?？紤]到出租收益回收期的問(wèn)題，所以此類(lèi)方式必須是在地價(jià)較高的一線(xiàn)城市，如果是在三四線(xiàn)城市，由于出讓用地的溢價(jià)不高，意義不太大。

　　此外，利用集體建設用地開(kāi)發(fā)養老項目，融資可能會(huì )有困難。我倒覺(jué)得探索利用集體建設用地開(kāi)發(fā)養老項目，可以借鑒公租房的模式，但要對養老地產(chǎn)進(jìn)行定義，必須滿(mǎn)足哪些要素才是養老地產(chǎn)，項目面向的人群有哪些。如果說(shuō)市場(chǎng)化的養老項目面向的是高端人群，可能準市場(chǎng)化的養老項目面向的就是普通的退休人員。這樣，養老基金和社?；鹨部梢越槿?。

　　中國房地產(chǎn)報：在現行沒(méi)有明確法規和政策支持的情況下，突破點(diǎn)在哪里?

　　葉劍平：個(gè)人認為還是應該先行進(jìn)行試點(diǎn)，由地方政府相關(guān)部門(mén)牽頭，給企業(yè)介入的空間，但這取決于地方政府的決心。

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