"養老地產(chǎn)"正成為商界熱詞--昨天，第二屆亞太養老論壇在江蘇宜興舉行；今年重陽(yáng)節，中國低碳養老民生工程辦公室在滬掛牌，宣布明年將在上海啟動(dòng)建設一座占地3000畝、入住近3萬(wàn)老人的低碳健康養老生態(tài)城；10月中旬，位于浙江烏鎮的國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園在上海媒體頻頻亮相……

　　綠城、萬(wàn)科、保利等三成品牌地產(chǎn)商已介入養老地產(chǎn)項目。投資商爭相涌入，養老地產(chǎn)扎堆出現，真能帶來(lái)幸福晚年嗎？

　　投資養老地產(chǎn)，便于買(mǎi)地貸款

　　涉足養老地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不僅是地產(chǎn)商，還有平安、新華、中國人壽、泰康人壽等保險公司及中石化、中水電等央企。一些二三線(xiàn)城市還將養老作為主要產(chǎn)業(yè)，如山東省文登市立志打造國內首個(gè)"養老之都"，浙江臨安九獅村專(zhuān)為熱衷炒股的上海老人鋪設了寬帶。

　　老齡產(chǎn)業(yè)曾因利潤低而被長(cháng)期忽視，如今為何突然火了？業(yè)內人士分析，國家對樓市的調控力度不減，地產(chǎn)商要開(kāi)發(fā)商業(yè)樓盤(pán)，四大行不敢放貸，買(mǎi)地還頻遭"地王"。但如果投資養老地產(chǎn)，銀行愿意放貸，向當地政府拿地還能爭取低價(jià)。

　　中國低碳養老民生工程辦公室常務(wù)副主任郭戈介紹，他們擁有高達5000億元的資金池，僅在上海建設養老城就將投資100億至150億元。散布各地的其他項目也都宣稱(chēng)擁有幾十億元至數百億元的投資體量。

　　拿捏不好服務(wù)與開(kāi)發(fā)，會(huì )變味

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉分析，國內養老地產(chǎn)主要有4種形式：在大規模居住區中建一塊養老社區；在一般住宅區中配套建設養老公寓；專(zhuān)項開(kāi)發(fā)老年公寓和配套設施；在度假旅游地產(chǎn)中開(kāi)發(fā)養老產(chǎn)品。無(wú)論是哪一種形式，如果開(kāi)發(fā)商拿捏不好養老服務(wù)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比重分配，結果都會(huì )變味。

　　地產(chǎn)公司高管潘先生認為，美國、日本等國的養老城主要是通過(guò)為老服務(wù)盈利，老人退休后仍有較高收入和福利，足以承擔較高服務(wù)費。養老地產(chǎn)的六成收入來(lái)自護理等為老服務(wù)，四成來(lái)自出租。而中國大部分老人退休后難以承擔較高的養老支出，所以，地產(chǎn)商靠后續運營(yíng)很難在短期內收回高額投資，只能通過(guò)賣(mài)房快速回籠資金，歸還銀行貸款。

　　全國養老服務(wù)體系建設專(zhuān)家委員會(huì )委員傅旻認為，國內多數投資商對養老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在靠概念賣(mài)房上，"養老"只是規避調控乃至博取政策和貸款支持的旗號而已。

　　以養老為名拿地建普通商品房

　　萬(wàn)科在杭州良渚文化村規劃了575套老年公寓，但客戶(hù)主要是中年人，鮮有老人入住。萬(wàn)科北京幸福會(huì )項目有146套老年公寓，買(mǎi)家多為年輕人。萬(wàn)科總裁郁亮在今年中期業(yè)績(jì)會(huì )上坦陳，買(mǎi)家結構錯位，萬(wàn)科的養老地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚未真正展開(kāi)。

　　在云南、山東等地，一些地產(chǎn)商以養老為名拿地，結果大部分用于建設普通商品房，養老設施建設只占很小比例。

　　浙江嘉興的江南太陽(yáng)城原計劃吸引上海等地老人入住，但因為一期項目的入住率較低，不得不在二、三期開(kāi)發(fā)中發(fā)明出一個(gè)"全齡化社區"的新概念。

　　養老地產(chǎn)是新興產(chǎn)品，政府和企業(yè)都在摸著(zhù)石頭過(guò)河，容易打擦邊球。如上海某機構以數十萬(wàn)元出售可轉讓會(huì )員卡形式經(jīng)營(yíng)養老地產(chǎn)，被指實(shí)質(zhì)是賣(mài)小產(chǎn)權房，與政策相悖。

　　居家養老結合社區養老是主流

　　針對明年有望在滬啟動(dòng)的養老生態(tài)城，郭戈的介紹很誘人。老人怕吹空調，將采用地源熱泵等方式，保持屋內恒溫；房門(mén)較寬，便于輪椅進(jìn)出；裝一高一低兩排電燈開(kāi)關(guān)，方便輪椅使用者；步入式浴室無(wú)門(mén)檻，洗手臺高度可調節；屋內安裝緊急呼叫系統，老人可隨時(shí)向老年服務(wù)中心呼救；采用風(fēng)能、光能為主要能源，設置污水回收和凈化系統，城外車(chē)輛不得入內，子女探視老人時(shí)，自駕車(chē)需停在城外，換乘電動(dòng)車(chē)……

　　描述很美，可房?jì)r(jià)令人擔憂(yōu)。郭戈稱(chēng)，養老城的主導機構是中國扶貧開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì )，屬非贏(yíng)利機構，將擠干價(jià)格水分，并爭取到地方政府的低價(jià)土地支持，使其售價(jià)低于同地段同等級的商品房，但毫無(wú)疑問(wèn)的是，有條件購買(mǎi)者只是小部分。

　　2006年，浦東民政部門(mén)曾組織千名老人到安吉試住，結果發(fā)現，90%的老人只能接受每月千把元的包吃包住價(jià)格，拿出幾十萬(wàn)元甚至百余萬(wàn)元買(mǎi)房很困難。到2015年，老年人預計將占上?？側丝诘?/3，但其中僅5%能負擔高房?jì)r(jià)。由此看來(lái)，居家養老和社區養老相結合，才是主流。

      北京山合水易規劃設計院
      網(wǎng)址：http://weightlossdietary.com/ 
      地址：北京市海淀區花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數字電視產(chǎn)業(yè)園區內）
      電話(huà)：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.org