國際經(jīng)驗和經(jīng)濟發(fā)展趨勢表明，休閑經(jīng)濟對世界經(jīng)濟的拉動(dòng)作用越來(lái)越大，休閑產(chǎn)業(yè)愈發(fā)起到舉足輕重的作用。有專(zhuān)家預測，到2015年，全球將全面進(jìn)入休閑時(shí)代。休閑產(chǎn)業(yè)是指為人們提供娛樂(lè )消遣及旅游相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的部門(mén)集合，即為滿(mǎn)足人們休閑需要而提供相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)集群。

　　世界規律表明，國民人均GDP超過(guò)1000美元時(shí)，國內就會(huì )出現旅游觀(guān)光需求。當人均GDP達到2000美元，旅游觀(guān)光需求向度假需求轉變，人們在目的地停留的時(shí)間拉長(cháng)，對旅游和休閑的品質(zhì)要求更高。而當人均GDP超過(guò)3000美元時(shí)，度假需求進(jìn)入高速增長(cháng)階段，溫泉、高爾夫、生態(tài)養生、游艇等休閑方式流行起來(lái)。當人均GDP達到5000美元時(shí)，旅游形態(tài)進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟階段。休閑場(chǎng)地是主題城區、度假村等綜合型項目，休憩停留的時(shí)間進(jìn)一步拉長(cháng)。

　　中國未來(lái)經(jīng)濟的發(fā)展，擴大內需是主要方向。在宏觀(guān)調控背景下，旅游產(chǎn)業(yè)長(cháng)期受益。國務(wù)院確定進(jìn)一步擴大內需、促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的十大產(chǎn)業(yè)振興規劃，并將旅游業(yè)作為戰略性支柱產(chǎn)業(yè)。這一旨在保增長(cháng)，促就業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)整合與升級的龐大振興計劃與旅游產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)。旅游產(chǎn)業(yè)雖然也受經(jīng)濟波動(dòng)影響，但是比起建筑業(yè)、制造業(yè)等具有更強的抵御經(jīng)濟下行的能力，成為擴大內需和拉動(dòng)消費的戰略產(chǎn)業(yè)和優(yōu)先突破口。

　　對中國來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟實(shí)力、消費意愿和休閑方式三個(gè)方面都具備了度假經(jīng)濟休閑產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展的條件。

　　首先，中國已經(jīng)成為中等收入國家，經(jīng)濟實(shí)力增強，2012年人均GDP已經(jīng)達到6100美元，已經(jīng)步入成熟的度假經(jīng)濟階段。而且，中國有這數量非常龐大的高凈值人群，2010年的胡潤富豪榜調查發(fā)現，中國有87.5萬(wàn)位富豪，2011年，中國百萬(wàn)美元資產(chǎn)家庭總數超過(guò)90萬(wàn)戶(hù)，這些高凈值人群對休閑產(chǎn)業(yè)的需求是非常龐大的。

　　其次，中國消費者對休閑產(chǎn)業(yè)的消費意愿上升，人民對生活質(zhì)量的需求提高，對人均住房面積、人均消費、休閑產(chǎn)品和服務(wù)的要求都顯著(zhù)提高，追求更高層次的生活。

　　再次，中國消費者的休閑方式也發(fā)生了變化，我國假期增加促進(jìn)了旅游度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅僅是法定假期的增加，更主要的是人們的觀(guān)念上，對于休閑的生活方式接受度高了，更加追求身心的放松，精神的愉悅和生活品質(zhì)的提高。尤其是對于高凈值人群來(lái)說(shuō)，以城郊別墅為代表的第二居所以外，對以旅游地產(chǎn)項目為代表的第三居所的需求也呈現放量增長(cháng)。

　　在這種情況下，海南的博鰲、深圳的華僑城、觀(guān)瀾湖、杭州的宋城、廣州的華南板塊，近年來(lái)有一大批綜合型地產(chǎn)項目得益于假日經(jīng)濟、會(huì )議經(jīng)濟的拉動(dòng)而得到良好的發(fā)展。

　　近年來(lái)，受益于中國休閑經(jīng)濟的興起和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼，百強房地產(chǎn)企業(yè)有三分之一以上均涉足旅游地產(chǎn)，其中不乏大手筆的項目操作。例如雅居樂(lè )集團僅在海南三亞的清水灣項目2011年銷(xiāo)售額就達到111億元，2012年實(shí)現銷(xiāo)售60億元。萬(wàn)達集團也籌建了1700億元的旅游地產(chǎn)投資基金，推出的第四代產(chǎn)品也在向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉型，武漢萬(wàn)達城項目完成單一商業(yè)購物中心向巨無(wú)霸型商業(yè)文化購物公園的轉變。旅游地產(chǎn)投資增幅較大，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目近70個(gè)，總規模達2600多億元;1～4月份，全國房地產(chǎn)總投資為15835億元，而旅游地產(chǎn)將近1/5。

　　從政策層面來(lái)看，國家和地方政府對旅游產(chǎn)業(yè)的支持也是發(fā)展旅游地產(chǎn)項目的重大利好，目前國家為了鼓勵地方發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，制定了旅游國債項目，各省市每年都有專(zhuān)項的撥款用于旅游項目的開(kāi)發(fā)建設。

　　所謂的旅游地產(chǎn)，實(shí)際上是旅游行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的綜合。旅游地產(chǎn)項目要依托豐富的旅游資源而建，有別于傳統住宅項目，能夠將旅游、休閑、度假、居住融為一體。在具體產(chǎn)品形式上，包括產(chǎn)權酒店、分時(shí)度假產(chǎn)品、度假別墅區、中央游憩區、商業(yè)步行街等等模式。

　　旅游地產(chǎn)是一種綜合區域開(kāi)發(fā)，超越了陳列式觀(guān)光旅游的基礎層次，更加強調較高層次的娛樂(lè )體驗式旅游，甚至發(fā)展層次的休閑度假式生活方式。從文化挖掘、形式創(chuàng )新、檔次提升入手，滿(mǎn)足人們日益提高的需求。

　　旅游地產(chǎn)一定程度上解決了旅游行業(yè)周期長(cháng)、投入大、運營(yíng)難度大、投資者動(dòng)力不足的難題。雖然一般旅游項目的可持續回報時(shí)間超過(guò)50年，但是投資收益期都要超過(guò)15年，一般的企業(yè)是無(wú)法承受的，而旅游地產(chǎn)項目可以大幅縮短投資回報期，吸引社會(huì )資金投入到對區域發(fā)展大有裨益的旅游項目投資中。

　　而且，對于旅游產(chǎn)業(yè)也來(lái)說(shuō)，經(jīng)歷了短期旅游-中期度假-中長(cháng)期休閑的發(fā)展過(guò)程，單純的旅游資源對人們的吸引力有限，旅游產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵還是留住人，吸引人的消費。綜合型的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目兼有旅游、休閑、娛樂(lè )、商業(yè)、居住等多種功能，能夠全方位的滿(mǎn)足消費者的需求，才是當前發(fā)展旅游行業(yè)，構建吸引力的關(guān)鍵。

　　相對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，旅游地產(chǎn)項目于普通住宅開(kāi)發(fā)項目的差異是很大的，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求發(fā)能展商具備較強的專(zhuān)業(yè)能力，要依賴(lài)后期的持有經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生穩定的、可持續的資金收入，依靠經(jīng)營(yíng)和服務(wù)充分的發(fā)揮出資源的價(jià)值，從而帶動(dòng)區域經(jīng)濟的發(fā)展，大幅提升區域價(jià)值。

　　總之，旅游行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的結合，綜合效益大大提升，很好的解決了單純的旅游項目投入回收周期過(guò)長(cháng)的問(wèn)題，也平抑了房地產(chǎn)項目發(fā)展的周期性波動(dòng)，最關(guān)鍵的是，對于區域土地價(jià)值提升的拉動(dòng)作用明顯，不失為發(fā)展休閑經(jīng)濟，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構升級的良方。

　　根據筆者的研究，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要有以下幾種模式：

　　一、自然資源型借景開(kāi)發(fā)

　　自然資源型借景開(kāi)發(fā)模式對較好的自然風(fēng)景資源依賴(lài)度高，我國大多數旅游地產(chǎn)項目都是依托良好的自然景觀(guān)資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)。一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)景優(yōu)美又適合大盤(pán)開(kāi)發(fā)的地塊位于城市遠郊區，距離城市中心地理距離比較遠，基礎設施不完善，為了挖掘和發(fā)揮自然景觀(guān)資源的價(jià)值，發(fā)展商和當地政府往往需要進(jìn)行較大規模的基礎設施投入，在景觀(guān)打造上的投入并不高，當然，在開(kāi)發(fā)的時(shí)候，自然資源型借景開(kāi)發(fā)還要調整和完善現存的敏感生態(tài)體系，優(yōu)化資源優(yōu)勢，必要時(shí)限制過(guò)度開(kāi)發(fā)，保護生態(tài)景觀(guān)資源和自然風(fēng)貌。

　　我國自然資源型借景開(kāi)發(fā)項目按照自然資源的類(lèi)型不同可以分為濱海型、濱湖型和內陸型項目。

　　濱海型自然資源借景開(kāi)發(fā)主要依托海體資源，以海南為代表，威海、秦皇島、青島、大連等地也有一些項目，海南已經(jīng)成為地產(chǎn)大鱷開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的集結地，雅居樂(lè )、富力、魯能、中信等大型企業(yè)在海南濱海地塊開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。

　　濱湖類(lèi)度假項目開(kāi)發(fā)。其主要依托的是現有的湖景資源，如千島湖、太湖等，在太湖和千島湖岸邊，游艇俱樂(lè )部、旅游地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項目屢見(jiàn)不鮮。

　　內陸型項目一般以森林、草原等優(yōu)美的自然景觀(guān)資源為依托，也有依托溫泉資源開(kāi)發(fā)溫泉度假項目。如天津珠江溫泉城強調溫泉養生概念，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)盈利。以森林為核心景觀(guān)的有重慶金佛山國家森林度假公園綜合旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目等。

　　自然資源型借景開(kāi)發(fā)項目由于地處偏遠，配套不完善，土地獲取成本一般比較低，如果能夠成功的實(shí)現區域規劃和開(kāi)發(fā)，增值潛力巨大，對區域發(fā)展具有很強的拉動(dòng)力和驅動(dòng)力。另一方面，自然景觀(guān)資源具備稀缺性，市場(chǎng)對于此類(lèi)產(chǎn)品的接受度高，房產(chǎn)銷(xiāo)售培育期較短，而且往往價(jià)格不菲。從區域發(fā)展和企業(yè)效益雙贏(yíng)的角度出發(fā)，發(fā)展商要高度重視這類(lèi)大盤(pán)項目的旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和環(huán)境保護，從而提升區域價(jià)值，塑造和諧發(fā)展、生態(tài)環(huán)保型旅游地產(chǎn)項目。

　　二、文化體驗型借景開(kāi)發(fā)

　　文化體驗型借景開(kāi)發(fā)模式主要依托歷史文化和民俗文化資源，將文化元素發(fā)揚光大，做綜合性旅游地產(chǎn)項目。例如杭州宋城文化主題公園、云南麗江、成都芙蓉古城等。

　　歷史文化是中華民族的瑰寶，同時(shí)也是發(fā)展旅游地產(chǎn)項目的靈魂和寶藏，文化元素可以使景觀(guān)具備更多的魅力，從而提升其內在價(jià)值。同樣，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目注入歷史民俗文化元素，往往會(huì )收到較好的效果。

　　三、主題公園型造景開(kāi)發(fā)

　　主題公園型造景開(kāi)發(fā)模式是以主題公園為拉動(dòng)的旅游地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)。近年來(lái)，主題公園在中國掀起一輪建設熱潮，其中也的確不乏成功者，例如華僑城將主題公園開(kāi)發(fā)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機結合，形成獨特的旅游加地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

　　主題公園是造景的關(guān)鍵，能夠聚攏人氣，帶動(dòng)人流，吸引旅游人群，華僑城的"旅游"+"地產(chǎn)"備受稱(chēng)道。華僑城的錦繡中華和歡樂(lè )谷主題公園已經(jīng)形成比較成熟的產(chǎn)品線(xiàn)，這種模式捆綁拿地，以比較低的價(jià)格同時(shí)拿到主題公園旅游用地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅用地，開(kāi)發(fā)之處，區域土地價(jià)值并不高。通過(guò)主題公園的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)當地旅游業(yè)的發(fā)展，又通過(guò)旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)周邊配套設施的完善，從而帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)的上漲。這樣，華僑城就以主題公園開(kāi)發(fā)創(chuàng )造出了地段和房地產(chǎn)需求，又以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)享受到了低價(jià)土地增值收益。主題公園帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng )造收益利潤，提供龐大現金流，相得益彰，相互借力，從而助推了華僑城集團的大規模擴張。

　　四、會(huì )議賽事型造景開(kāi)發(fā)

　　會(huì )議賽事型造景開(kāi)發(fā)主要是依賴(lài)大型會(huì )議和運動(dòng)賽事提升知名度和品牌影響力，然后在區域內出售度假型房地產(chǎn)盈利，例如博鰲和G20峰會(huì )，都大力發(fā)展會(huì )展經(jīng)濟，強化國際影響力，使得周邊區域受益。以及觀(guān)瀾湖高爾夫，12大球場(chǎng)216洞規模創(chuàng )造了吉尼斯世界記錄，通過(guò)舉辦頂級賽事，打響品牌。

　　會(huì )議賽事型造景開(kāi)發(fā)模式，往往也需要依托周邊優(yōu)質(zhì)的景觀(guān)資源，例如博鰲本身具備獨特的自然環(huán)境，而觀(guān)瀾湖是國內第一家引入ISO14001國際環(huán)境管理體系，形成了超過(guò)10平方公里的城市景觀(guān)綠化帶。

　　會(huì )議賽事型造景開(kāi)發(fā)模式也往往先做配套后造城。博鰲千舟灣項目是在向世界推廣博鰲獲得高知名度、區域配套設施建設基本完善、會(huì )展經(jīng)濟成型后，中信才啟動(dòng)千舟灣的投資建設，而觀(guān)瀾湖營(yíng)造出30億配套設施齊全的國際高爾夫體育休閑大社區。

　　會(huì )議賽事型造景開(kāi)發(fā)往往非常善于造勢營(yíng)銷(xiāo)，例如博鰲千舟灣借助博鰲會(huì )展積極以及FGT高爾夫運動(dòng)，大力開(kāi)展全國路演宣傳。觀(guān)瀾湖高爾夫舉辦多次國際大賽，組織了多次舉行到訪(fǎng)活動(dòng)，賽事活動(dòng)規格高，次數頻繁，在營(yíng)銷(xiāo)造勢上先發(fā)制人，高起點(diǎn)運作。

　　五、主題街區型造景開(kāi)發(fā)

　　主題街區型造景開(kāi)發(fā)模式主要依靠城市特有的人文景觀(guān)打造城市名片，集商業(yè)、旅游、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于一體的綜合型開(kāi)發(fā)。例如北京王府井，上海新天地，蘇州觀(guān)前街等，已經(jīng)成為當地觀(guān)光旅游、商業(yè)休閑的中心。主題街區型造景開(kāi)發(fā)往往位于城市核心區域，具有歷史上的商業(yè)文化積淀，屬于舊城改造項目，土地價(jià)值很高，改造成本巨大，但是項目的單位產(chǎn)出也非常高，而且具備高標準、高起點(diǎn)、高規格的特征，能夠在寸土寸金的商業(yè)核心區注入旅游文化元素，打造新的城市名片。

　　以上所述各種旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式各有特點(diǎn)，但都能夠形成自身的盈利模式。一般來(lái)說(shuō)，"旅游"+"地產(chǎn)"的盈利模式是平衡盈利與品牌，產(chǎn)出與投入的主流模式，而對于旅游產(chǎn)品的長(cháng)期經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，盈利模式主要還是在旅游產(chǎn)品和服務(wù)上做文章，主要的盈利手段有：第一，旅游門(mén)票盈利，這是一般旅游項目的基礎盈利;第二，游憩產(chǎn)品服務(wù)盈利，即提供有助于豐富體驗(經(jīng)歷)的游憩服務(wù)以及相應的服務(wù)體驗來(lái)實(shí)現盈利，這是一般旅游區的核心盈利模式。第三，旅游綜合服務(wù)盈利，即是在旅游區內，通過(guò)旅游者的餐飲、住宿、購物等相關(guān)外延服務(wù)來(lái)獲取盈利。第四，綜合商業(yè)盈利，即通過(guò)自身的節慶活動(dòng)、賽事、會(huì )議會(huì )展、對外招商以及其他廣告等一系列對外服務(wù)而達到盈利目的模式組合。這是旅游區的深度開(kāi)發(fā)盈利模式。一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)項目，往往是多種盈利模式的組合應用。

　　無(wú)論哪種開(kāi)發(fā)模式和盈利模式，都應當找到適合自身的創(chuàng )新點(diǎn)，融合符合自身發(fā)展要求的有益元素，依靠主題和亮點(diǎn)拉動(dòng)整體綜合型項目開(kāi)發(fā)，從而引領(lǐng)區域旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。對這些模式的深入研究將有助于開(kāi)拓視野，活躍思維，助力旅游地產(chǎn)項目在激烈的市場(chǎng)競爭中占得先機。

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