作為"趕潮"地產(chǎn)再融資的21家房企之一，大名城8月25日公布為旗下福州永泰一宗溫泉旅游地產(chǎn)項目定向募資30億元。目前地產(chǎn)再融資操作不明，業(yè)內認為該方案"探路"意味濃重，該項目是大名城4個(gè)一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項目之一，一旦成功，將為此類(lèi)項目再融資鋪路。

　　不過(guò)，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，目前福州周邊將有近20個(gè)溫泉旅游地產(chǎn)項目放量，其中不乏碧桂園、富力等實(shí)力地產(chǎn)商和千畝大盤(pán)項目。當地業(yè)內人士認為，大名城永泰溫泉旅游項目地理位置相較其他區域偏遠，預熱時(shí)間較長(cháng)。

　　計劃售價(jià)難盈利？

　　據大名城的定向募資方案，該項目名稱(chēng)為名城永泰東部溫泉旅游新區一期，總投資43.64億元，位于福州市永泰縣葛嶺鎮。項目可銷(xiāo)售住宅面積87萬(wàn)平方米，可銷(xiāo)售商業(yè)面積3.32萬(wàn)平方米，預計銷(xiāo)售額58.84億元。

　　上述43.64億元的總投資，包含土地成本4.11億元，前期費用3.32億元，基礎設施配套費4.21億元，建安成本19.28億元，公共設施配套費6.04億元，建設期間費用（含不可預見(jiàn)費用）6.68億元。也就是說(shuō)，在不包含稅費、宣傳等費用的情況下，可銷(xiāo)售部分的平均成本為：總投資43.64億元/可售面積（87+3.32）萬(wàn)平方米=4831元/平方米；而可售面積每平方米的均價(jià)為：總銷(xiāo)售收入58.84億元/可售面積（87+3.32）萬(wàn)平方米=6515元/平方米。

　　該項目經(jīng)濟效益情況預測為總銷(xiāo)售收入58.84億元，利潤總額15.20億元，凈利潤8.34億元，稅后投資利潤率19.10%，銷(xiāo)售凈利率14.17%。稅后利潤率要達到19.10%，其可銷(xiāo)售部分單價(jià)6515元能實(shí)現么？

　　"4831元/平方米的成本中，還不包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅以及契稅等其他費用。"業(yè)內人士透露，樓盤(pán)竣工后，測繪費，預售證交易費，銷(xiāo)售許可證及面積測量費等等，這些收費項目至少有30項，費用總計400～500元/平方米，再加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費成本超過(guò)1100元。

　　加上稅費成本，上述項目實(shí)際成本將達到6000元，還不包括宣傳廣告等費用，可見(jiàn)按6515元/平方米進(jìn)行銷(xiāo)售，盈利無(wú)法滿(mǎn)足其預期收益。"要實(shí)現稅后近20%的利潤，售價(jià)至少要達到約8000元/平方米。"上述人士表示。

　　周邊售價(jià)僅六七千

　　福州璞一天知地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理王峰認為，葛嶺鎮住宅單價(jià)要賣(mài)至8000元有難度。

　　永泰縣葛嶺鎮，地處永泰縣東部，距福州市區37公里。永泰縣地熱溫泉是全國三大溫泉區之一，除了大名城之外，還有冠城大通、郭氏地產(chǎn)等紛紛在該區域跑馬圈地，多個(gè)千畝大盤(pán)將推出，遠期可期。

　　不過(guò)，目前永泰旅游地產(chǎn)還沒(méi)有進(jìn)入投資熱點(diǎn)。走高速從福州市區到永泰，車(chē)程需要40～60分鐘。目前該區域配套設施缺乏，相比之下，同樣推溫泉旅游地產(chǎn)項目的福州近郊的貴安、閩侯等區域則更受市場(chǎng)關(guān)注。

　　"貴安目前的配套設施已經(jīng)相對成熟了，從福州市區直接就有公交車(chē)抵達，教育、星級酒店配套都已經(jīng)成熟。"王峰告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，永泰雖然這幾年也陸續進(jìn)入一些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但都是相對零散地開(kāi)發(fā)，主要的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品也是以度假型的別墅為主。"高層住宅旅游產(chǎn)品，貴安的均價(jià)也不過(guò)6000～7000元/平方米。"王峰認為，目前永泰推出8000元/平方米的高層住宅項目顯然很難具備吸引力。

　　而福州中原地產(chǎn)總經(jīng)理蔡俊認為，目前福州溫泉旅游地產(chǎn)概念的大盤(pán)體量著(zhù)實(shí)不少，但也并非馬上釋放，前后至少需要5～10年才能逐步形成規模，這期間的住宅體量也是逐年釋放，但若這波行情在短期內集中推出，必然造成放量過(guò)大，只能依托價(jià)格去化，關(guān)鍵在于旅游地產(chǎn)后續的發(fā)展空間和持續動(dòng)力。

　　永泰旅游項目的定位難題

　　王峰告訴記者，永泰已推出的旅游地產(chǎn)項目比較成功的產(chǎn)品類(lèi)型基本都是別墅。"永泰的資源優(yōu)勢、地理位置配套等條件決定了其產(chǎn)品類(lèi)型應該偏向度假型，而這類(lèi)產(chǎn)品主要是以別墅為主。"王峰表示。

　　然而國家對于別墅開(kāi)發(fā)一直都有禁令，業(yè)內人士認為名城永泰項目如要獲得市場(chǎng)認可，最初推出的產(chǎn)品類(lèi)型很可能就是別墅。"高層住宅銷(xiāo)售需要等到相關(guān)配套設施已經(jīng)更完善之后，才能夠吸引消費者。"王峰表示，如果推出度假別墅項目，就意味著(zhù)將跟政策相沖突。

　　福州一業(yè)內人士表示，從目前獲得的消息來(lái)看，名城永泰東部溫泉旅游新區一期的可售產(chǎn)品很可能以"多層住宅"即別墅+普通住宅的組合模式，相對于普通住宅，開(kāi)發(fā)別墅更適合目前永泰樓市現狀，所以，可以預測該項目未來(lái)投放市場(chǎng)的第一批產(chǎn)品會(huì )是別墅，相關(guān)交通、生活等配套設施逐漸完備之后，才會(huì )慢慢推出普通住宅。

　　而對于上述分析，大名城方面回應，現在是增發(fā)敏感時(shí)期，不接受采訪(fǎng)。

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