業(yè)內知名投資人張羽沖對記者說(shuō)，"我現在已經(jīng)不在海南投資房產(chǎn)了。"張羽沖指的是，在海南投資的房產(chǎn)變現能力很差，短時(shí)間內很難收到回報。

　　張羽沖的感受并非個(gè)案。據《搜狐焦點(diǎn)2013年海南旅居市場(chǎng)調研報告》顯示，目前海南置業(yè)群體中，41%是為了度假，31%是為了養老，25%屬于常住，僅有3%為投資。

　　旅游地產(chǎn)正逐漸褪去投資外衣而回歸度假本原。

　　投資光環(huán)褪去

　　在一場(chǎng)關(guān)于旅游地產(chǎn)的論壇上，世茂集團助理總裁兼營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理蔡雪梅與今典集團董事長(cháng)張寶全發(fā)生了激烈的討論。

　　在蔡雪梅看來(lái)，旅游地產(chǎn)是對人的生命質(zhì)量以及整個(gè)生活品質(zhì)的投資，人生沒(méi)有任何一種投資的價(jià)值會(huì )高于自己對于生命質(zhì)量和生活品質(zhì)的投資。鑒于此，購置旅游地產(chǎn)，無(wú)需考慮投資價(jià)值。但在張寶全看來(lái)，這是一個(gè)偽命題。他認為，大部分購置旅游地產(chǎn)都是從投資價(jià)值出發(fā)，因為居住需求很低。

　　爭論并沒(méi)有最終的答案。市場(chǎng)給出的信號則是，缺少投資支撐的旅游地產(chǎn)，還在巨大供應量的泥潭里艱難爬行。

　　旅游地產(chǎn)競爭白熱化的重要表現是，價(jià)格戰已從局部降價(jià)轉為全面降價(jià)，并紛紛北上拉客。據CRIC對海南五大主要城市的監測顯示，在供應量同比增幅達63.11%的背景下，海南樓市以?xún)r(jià)換量，價(jià)跌量漲趨勢明顯。其他地區旅游地產(chǎn)也是如此。

　　價(jià)格戰是想激發(fā)一批度假剛需的購房需求，但并非所有項目都有吸引力。億翰智庫董事長(cháng)陳嘯天指出，"度假剛需"本身就是個(gè)偽命題，度假不可能是剛需，旅游地產(chǎn)是作為改善投資性需求出現的，而海南等城市透支了這個(gè)概念。

　　蜂擁圈地的沖動(dòng)

　　旅游地產(chǎn)惡性競爭，是開(kāi)發(fā)商大規模圈地后的結果。

　　據CRIC數據顯示，目前全國2259個(gè)旅游地產(chǎn)項目，分布在85個(gè)城市和地區，其中海南占據半壁江山。這些項目分屬1629個(gè)開(kāi)發(fā)商，其中萬(wàn)科最多，達到18個(gè)。

　　然而，圈地沖動(dòng)并未停止。海南正由沿海開(kāi)發(fā)逐漸轉向內陸，保亭等城市還存在超前開(kāi)發(fā)的現象。華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強在"亞龍灣西山渡項目發(fā)布會(huì )"上稱(chēng)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展空間有限。因為旅游地產(chǎn)在任何一個(gè)國家占比都很小，最高占比7%，全球平均僅為5%。

　　綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，這兩年旅游地產(chǎn)大規模開(kāi)發(fā)，供需關(guān)系明顯不平衡。"主要體現在兩個(gè)方面：結構性失衡和產(chǎn)品銷(xiāo)售失衡。像海景房，可能就1萬(wàn)個(gè)需求量，卻有3萬(wàn)個(gè)供應量。"

　　王志綱工作室的王振宇認為，目前整個(gè)旅游地產(chǎn)業(yè)正處在無(wú)序的階段，出現了一些泡沫，需要重新洗牌，淘汰一些企業(yè)，留下優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一在"金泰·南燕灣全國新聞發(fā)布會(huì )暨南燕灣麗思卡爾頓酒店簽約儀式"上稱(chēng)，海南的目標是2020年建成國際旅游島，還需要十幾年打造。但前幾年開(kāi)發(fā)商的進(jìn)度都比較快，導致市場(chǎng)供大于求。

　　危險的投資

　　海南隨處可見(jiàn)的現象是，高檔住宅小區林立，卻鮮有居民出入，大量商鋪長(cháng)期空置。正如典·紅樹(shù)林全國營(yíng)銷(xiāo)總監齊志輝對本報記者說(shuō)，很多旅游地產(chǎn)項目，因長(cháng)期空置、無(wú)人打理而成為沉默的資產(chǎn)。

　　德安杰環(huán)球顧問(wèn)北京公司總經(jīng)理王晟認為，大部分旅游地產(chǎn)沒(méi)有旅游生活圈概念，配套設施不完善，容易形成"鬼城"。多數人是沖著(zhù)投資屬性去購買(mǎi)旅游地產(chǎn)，所謂"度假剛需"的"度假"概念，被過(guò)度營(yíng)銷(xiāo)了。

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