甬城高溫難耐，連日來(lái)的"燒烤模式"讓不少人萌生了擁有自己的"一畝三分地"，一家老小度假尋清涼的念頭。隨著(zhù)人們日益高漲的休閑度假需求，旅游地產(chǎn)被人們列為"休閑剛需房"的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也愈發(fā)受到購房者和眾房企的追捧。

　　"閑"時(shí)代旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

　　旅游地產(chǎn)是繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)之后發(fā)展的第三大塊內容，逐步形成三足鼎立的開(kāi)發(fā)模式。隨著(zhù)時(shí)間的推移，規模上會(huì )更大、數量上會(huì )更多、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)會(huì )更加多樣化、配套服務(wù)設施會(huì )更好。這是一個(gè)總的發(fā)展趨勢。

　　從全國的規模上來(lái)看，旅游地產(chǎn)可以說(shuō)是遍地開(kāi)花。南起海南島，北至長(cháng)白山，東臨嵊泗，西到云南麗江，甚至是西藏、新疆都有旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

　　旅游地產(chǎn)的概念比較寬泛，就目前來(lái)說(shuō)，市面上有不少打著(zhù)"旅游地產(chǎn)"的旗號，其實(shí)是以住宅為主的項目，無(wú)非是體現其住宅的個(gè)性。比如說(shuō)，九龍湖畔的恒大山水城，它處于寧波鎮海的九龍湖旅游度假區，借著(zhù)山水的資源優(yōu)勢，打造以住宅為主的產(chǎn)品。包括之前我們合作過(guò)的梅景苑，主打"山水運動(dòng)養生小區"，那兒風(fēng)光旖旎，依山而建，它的主體也是住宅。另外配套一些酒店、運動(dòng)養生等其他項目來(lái)共同開(kāi)發(fā)，體現這個(gè)住宅的個(gè)性特色。

　　此外，還有一些綜合性的旅游地產(chǎn)項目。譬如說(shuō)，近期在寧波推廣的聯(lián)合地產(chǎn)在嵊泗開(kāi)發(fā)的"天悅灣"，它由五星級酒店、養生別墅、高層公寓、企業(yè)家會(huì )所、商業(yè)街、濱海娛樂(lè )及海上運動(dòng)等一系列組成了一個(gè)較大規模的綜合性的產(chǎn)品。梁祝文化公園也是綜合的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，在擴大梁祝文化公園的規模和旅游范圍的基礎上，還有住宅、商業(yè)街等。再如，開(kāi)元的九龍湖畔項目，九龍湖畔以別墅與高層度假公寓，配有一個(gè)五星級的度假村酒店，加上配置一些其他的景點(diǎn)，構成了一個(gè)綜合性的旅游地產(chǎn)。

　　當然，也有純粹的旅游地產(chǎn)項目，通過(guò)借助一個(gè)人造景點(diǎn)，或者利用自身的一些優(yōu)勢來(lái)呈現。例如，杭州的宋城，它完全是一個(gè)旅游地產(chǎn)，而且是一個(gè)狹義上的旅游地產(chǎn)。杭州錢(qián)塘江附近本身沒(méi)有特別知名的風(fēng)景點(diǎn)，而宋城完全是一個(gè)人工打造的景點(diǎn)，通過(guò)一系列的運作，成為體現杭州文化的一個(gè)著(zhù)名景點(diǎn)。還有橫店影視城以及寧波象山影視城，是靠企業(yè)家投資的眼光，且結合各類(lèi)優(yōu)勢，打造成全國著(zhù)名的旅游景點(diǎn)。

　　發(fā)揮資源優(yōu)勢迎合時(shí)代需要

　　目前旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較雜，有些甚至是無(wú)序的、凌亂的。部分企業(yè)借著(zhù)打造旅游景點(diǎn)的旗號，與政府合作，忽悠渴望有政績(jì)的政府，開(kāi)發(fā)的項目并不成功，不少景區反而遭到不同程度的破壞，甚至淪為一片荒地。這樣的盲目跟風(fēng)，不顧及真正的市場(chǎng)需求，人為打造景點(diǎn)的做法，風(fēng)險極大。就像寧波的風(fēng)景灣，最初設想很好，但最終由于種種原因，不了了之。

　　不少旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是遠離市區，遠離人居區域的，位置偏僻且交通不利，找不到足夠的配套支撐。這種項目如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的深入分析和測算，往往會(huì )以失敗告終。即使勉強支撐，亦代價(jià)不菲。

　　因此，我認為房企在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一定要發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢。尤其是酒店方面的優(yōu)勢。旅游地產(chǎn)所帶來(lái)的人氣需要解決基礎的吃住問(wèn)題，擁有酒店資源優(yōu)勢往往有利于項目的開(kāi)發(fā)。比如說(shuō)開(kāi)元，早期的九龍湖配套并不完善，但憑借其出色的經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢、客戶(hù)資源優(yōu)勢以及規模優(yōu)勢，率先打造九龍湖度假區，再加上政府的土地支持開(kāi)發(fā)九龍湖畔，形成了一個(gè)良性循環(huán)。南苑集團在東錢(qián)湖、寧海開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)都取得了成功，均得益于自身的酒店優(yōu)勢。先立足市場(chǎng)，而后尋求生存和發(fā)展。

　　其次，對于開(kāi)發(fā)實(shí)力不是很強的企業(yè)來(lái)說(shuō)，建議選擇離城區越近越好的區域。這樣可以借用城市的人氣，畢竟車(chē)程在1小時(shí)以上的旅游地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)難度上存在的風(fēng)險也相對更大。

　　第三，我認為應當符合時(shí)代需要，也就是要開(kāi)發(fā)綜合性的旅游地產(chǎn)。像天悅灣就是綜合性的，有酒店、度假村、公寓、運動(dòng)設施、商業(yè)街……整個(gè)作為大旅游配套的其中一部分，這樣的開(kāi)發(fā)成功率較高。

　　"買(mǎi)"不如"租"不能一概而論

　　由于醫療、通信、安保、維護等諸多方面的因素考驗著(zhù)各大旅游地產(chǎn)樓盤(pán)的品質(zhì)。有專(zhuān)家表示，再過(guò)幾年，中國的旅游度假地產(chǎn)會(huì )有更多的問(wèn)題出現。因此建議真正有旅游度假需求的市民，與其"買(mǎi)"，不如"租"。

　　我認為這個(gè)觀(guān)點(diǎn)不能一概而論。真正想要做大做強，必須立足綜合性開(kāi)發(fā)。沒(méi)有景點(diǎn)和周邊配套的單一住宅，對于租客來(lái)說(shuō)吸引力不大。對于一些大的項目，度假養生別墅完全可以考慮作為企業(yè)家會(huì )所出售，我認為是會(huì )受到市場(chǎng)歡迎的。

　　而對于廣大市民來(lái)說(shuō)，就目前的情況"租"也不失為一個(gè)良策。"租"符合人的需求和方向，畢竟多數市民不可能每天都去旅游。所謂的"租"其實(shí)也是一種投資的形式。比如冬天的時(shí)候海南會(huì )吸引華東地區乃至全國的客戶(hù)。一部分是投資，另一部分通過(guò)投資利息的回報能夠支付其按揭費用。同時(shí)，得益于房?jì)r(jià)本身的增值潛力，還能滿(mǎn)足自身的需求。據我了解，寧波市民在舟山，尤其是在海南，以"租"的形式比較多。

　　從另一層面來(lái)說(shuō)，"租"也需要開(kāi)發(fā)商有更強的實(shí)力，作為一個(gè)綜合性的旅游景點(diǎn)來(lái)打造，市民在選擇的時(shí)候不妨也將整個(gè)周邊配套的完善程度考慮其中，降低自己的投資風(fēng)險。

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