原始的瘋狂發(fā)展帶給了人們更多的反思，陣痛之后，旅游地產(chǎn)將呈現出一幅新藍圖。

　　從2009年國務(wù)院把旅游業(yè)作為國家戰略性支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，越來(lái)越多的企業(yè)瞄準旅游地產(chǎn)，開(kāi)始尋找更多的錢(qián)景。萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林曾說(shuō)"房地產(chǎn)市場(chǎng)遲早趨向飽和，而沒(méi)有'天花板'的文化旅游將是萬(wàn)達的核心支柱產(chǎn)業(yè)。"，這不僅是萬(wàn)達的想法。目前，我國百強房企中已經(jīng)有超過(guò)三分之一涉足旅游地產(chǎn)。

　　2012年，《國民旅游休閑綱要》及《旅游法》陸續出臺，政策環(huán)境不斷向好，旅游產(chǎn)業(yè)也逐漸從觀(guān)光旅游向高端休閑度假轉型，2013年，我國旅游業(yè)預期總收入將達到2.85萬(wàn)億元。

　　旅游業(yè)的發(fā)展給旅游地產(chǎn)帶來(lái)了機遇，然而，我國目前的旅游地產(chǎn)更多的只是披著(zhù)"美麗的外衣"，以旅游之名圈地的短視行為在各地瘋狂發(fā)酵。旅游地產(chǎn)不能缺失文化的支撐，但速生的文化很容易走向速朽。事實(shí)證明，這樣的模式并不能持續，野蠻生長(cháng)、反思轉型，不少地區走了一條曲折的道路。

　　從只關(guān)注地產(chǎn)轉向關(guān)注旅游本身，通過(guò)旅游產(chǎn)品帶動(dòng)地產(chǎn)，再通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)反哺旅游，這才是一個(gè)良性的循環(huán)，也是未來(lái)我國旅游地產(chǎn)在產(chǎn)品戰略上將做出的重大轉型。

　　先行者與后來(lái)者

　　1989年，一個(gè)錦繡中華主題公園的開(kāi)業(yè)叩開(kāi)了周邊地產(chǎn)項目跑步式發(fā)展的大門(mén)，華僑城成為我國第一個(gè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的企業(yè)，而其"旅游+地產(chǎn)"的模式也成為經(jīng)典。利用主題公園的平穩回報發(fā)展地產(chǎn)項目，再利用地產(chǎn)項目的高成長(cháng)、高回報提升公司的價(jià)值，華僑城成為中國旅游地產(chǎn)的成功開(kāi)創(chuàng )者。但是，盡管經(jīng)過(guò)了20多年的發(fā)展，華僑城仍然沒(méi)有擺脫對地產(chǎn)的依賴(lài)，2012年地產(chǎn)收入占比仍超過(guò)旅游收入。

　　迪士尼作為主題公園的典型代表，是我國旅游地產(chǎn)的另一個(gè)成功范本。依托其強大的文化生命力和衍生產(chǎn)品，迪士尼成為僅憑借主題公園收入就能盈利的唯一贏(yíng)家，這讓后來(lái)者望塵莫及。

　　然而，成功往往不能復制。受困于旅游項目投資規模大、回報周期長(cháng)的資金壓力，也受制于開(kāi)發(fā)企業(yè)規劃設計和文化元素的缺失，后來(lái)者大多成為借旅游之名"跑馬圈地"的新兵。

　　目前，分食旅游地產(chǎn)的有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，影視文化公司，規劃設計院，以及嗅覺(jué)敏銳的社會(huì )資本等，大多數仍在探索的路上。

　　處于房地產(chǎn)企業(yè)第二梯隊的華潤地產(chǎn)，近年來(lái)在全國多地復制華僑城模式，布局旅游地產(chǎn)，但業(yè)內對其多有質(zhì)疑，而其旅游項目對財務(wù)的貢獻也確實(shí)杯水車(chē)薪。

　　而在主題公園方面，一直嘗試打造"中國版迪士尼"的華強方特系列發(fā)展也面臨困境，其文化產(chǎn)品與迪士尼不可同日而語(yǔ)，文化的缺失使其僅通過(guò)游樂(lè )園門(mén)票等消費的收入很難支撐運營(yíng)和發(fā)展，通過(guò)周邊配套的商業(yè)項目回籠資金就成為必然的選擇。

　　但即便是影視文化發(fā)展較成熟的華誼兄弟，在進(jìn)軍旅游地產(chǎn)過(guò)程中也是苦難重重。財務(wù)壓力大，缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗等方面的限制使得從上市之初就謀劃旅游地產(chǎn)項目的華誼兄弟至今仍沒(méi)有一個(gè)成功案例。

　　近年來(lái)，不少旅游資源城市也曾寄希望于通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)當地經(jīng)濟發(fā)展，不過(guò)大多并沒(méi)有達到初衷。地方政府通過(guò)低價(jià)出讓土地吸引投資商，但大多數地方政府并沒(méi)有一個(gè)科學(xué)的規劃，導致一大批房地產(chǎn)項目大干快上，非但沒(méi)有起到對經(jīng)濟、就業(yè)、稅收的帶動(dòng)，還破壞了旅游資源，甚至使得區域發(fā)展陷入困境。山東乳山的陣痛就是一個(gè)很好的教訓，我國目前唯一的國際旅游島海南也在這樣的發(fā)展模式下逐漸成為"犧牲品"，然而，這樣的發(fā)展模式目前仍在我國不少地區繼續上演。

　　當然不可否認，旅游地產(chǎn)這些年的探索在為后來(lái)者鋪路的同時(shí)也給我們留下了不少經(jīng)典作品，迪士尼樂(lè )園、歡樂(lè )谷、印象劉三姐等都是旅游地產(chǎn)發(fā)展中的成功案例。

　　每一個(gè)行業(yè)的發(fā)展都是在反思中前進(jìn)，我國旅游地產(chǎn)的路究竟在何方？

　　機遇與未來(lái)

　　《國民休閑旅游綱要》和《旅游法》的頒布為旅游產(chǎn)業(yè)創(chuàng )造了良好的政策環(huán)境，而國民生活水平的提高也保證了旅游經(jīng)濟的平穩發(fā)展，通過(guò)研究上市公司2013年一季度報也可以發(fā)現，旅游企業(yè)的盈利狀況普遍好于其他企業(yè)。

　　在這樣的旅游產(chǎn)業(yè)背景下，旅游地產(chǎn)已經(jīng)迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期，同時(shí)，因旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模大、回報周期長(cháng)而承壓的地產(chǎn)企業(yè)也有了更多的融資選擇。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)再融資開(kāi)閘的逐漸明朗，借助資本市場(chǎng)融資將成為可能，這將解決多數上市旅游地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題。而對于未上市旅游地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)證券化不失為最佳的選擇，而以未來(lái)門(mén)票收益進(jìn)行資產(chǎn)證券化嘗試的華僑城已經(jīng)開(kāi)了一個(gè)先河，未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況較好的旅游地產(chǎn)項目完全可以通過(guò)旅游項目的相關(guān)收益進(jìn)行表外融資。

　　嗅覺(jué)敏銳的社會(huì )資本自然也不會(huì )放過(guò)旅游地產(chǎn)這塊蛋糕。2009年至2012年，我國已經(jīng)有8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金成立，總募資規模達到212.96億元，平均單筆基金規模達26.62億元。進(jìn)入2013年，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)基金浮出了水面。近期，瀚亞資本就瞄準了旅游地產(chǎn)，瀚亞資本執行總裁楊君表示，今后將致力于開(kāi)拓新型地產(chǎn)金融業(yè)態(tài)，深挖旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等方面的增值機會(huì )。而對于資金運作越來(lái)越成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，信托、債券等融資工具也將更多地運用。

　　新型城鎮化的發(fā)展也給旅游地產(chǎn)創(chuàng )造了更加廣闊的市場(chǎng)條件。

　　國家信息中心旅游研究規劃中心主任石培華分析認為，風(fēng)情小鎮、特色鄉村地產(chǎn)，新型社區、第二家園、綜合體或者旅游地產(chǎn)，旅游度假區開(kāi)發(fā)，各類(lèi)旅游產(chǎn)業(yè)集聚園區，以及養老、養生社區這五個(gè)方面是未來(lái)旅游地產(chǎn)企業(yè)應該重點(diǎn)嘗試的方向。

　　隨著(zhù)我國優(yōu)質(zhì)旅游資源的逐漸稀缺，企業(yè)紛紛搶占先機拿地，但是，擁有土地資源并不是未來(lái)旅游地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵，而傳統跑馬圈地的發(fā)展也必將隨著(zhù)競爭的加劇被市場(chǎng)淘汰。

　　大浪淘沙，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念決定成敗。未來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展應該從關(guān)注地產(chǎn)轉向更多的關(guān)注旅游本身，只有耐住性子，通過(guò)旅游項目拉動(dòng)地產(chǎn)，再通過(guò)地產(chǎn)反哺旅游，才能成功打造一個(gè)文化旅游地產(chǎn)項目。

　　對于很多地方政府來(lái)說(shuō)，也需要變得更加理性，不再盲目招商，只讓具有先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念的企業(yè)進(jìn)駐，甚至可以讓越來(lái)越多的優(yōu)秀企業(yè)承擔區域運營(yíng)商的角色，實(shí)現地方經(jīng)濟與旅游地產(chǎn)企業(yè)雙贏(yíng)。這才是我們共同期待的旅游地產(chǎn)的未來(lái)藍圖。

      北京山合水易規劃設計院
      網(wǎng)址：http://weightlossdietary.com/ 
      地址：北京市海淀區花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數字電視產(chǎn)業(yè)園區內）
      電話(huà)：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com