在旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的大潮下，購房者的需求發(fā)生了哪些變化？重慶旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢如何？帶著(zhù)這樣的問(wèn)題，連日來(lái)，商報記者向業(yè)界尋找答案。

　　由投資屬性到"休閑剛需"

　　上周五，陳建川正在解放碑一售樓處咨詢(xún)在武隆仙女山購房的相關(guān)事宜。他是一名大學(xué)老師，每年有三四個(gè)月的暑寒假，這是他想購買(mǎi)旅游地產(chǎn)的主要原因之一。

　　事實(shí)上，陳建川正代表著(zhù)我市旅游地產(chǎn)的一個(gè)重要發(fā)展趨勢--當很多人還認為這適合用來(lái)投資時(shí)，旅游地產(chǎn)已變成剛需。

　　今年6月，重慶康聯(lián)機構針對重慶人購買(mǎi)旅游地產(chǎn)的需求做了一個(gè)調查。根據業(yè)主使用旅游地產(chǎn)住宅的目的和時(shí)間，可以分為三類(lèi)：以投資為主，主要用于出租或等待增值轉賣(mài)的資本型客戶(hù)占9.8%；單次使用時(shí)間不超過(guò)30天的自住型客戶(hù)占19.8%；單次使用時(shí)間超過(guò)30天的自住型客戶(hù)占比高達70.4%。

　　同一時(shí)間，重慶尚峰機構針對旅游地產(chǎn)消費的調研也顯示，53%的受訪(fǎng)者表示有購買(mǎi)旅游地產(chǎn)的需求，其中避暑度假需求占51%，養生和養老的需求占49%。"近兩年購買(mǎi)旅游地產(chǎn)的市民越來(lái)越多，自住型需求占了絕大多數。"重慶康聯(lián)機構副總經(jīng)理丁吉超向商報記者表示。

　　"自用的比例高達80%,相對來(lái)說(shuō)投資占比比較少。"美爾地產(chǎn)副總經(jīng)理張鳳革也這樣告訴商報記者，重慶人購買(mǎi)旅游地產(chǎn)的目的，已由傳統的純投資和中產(chǎn)生活方式轉變?yōu)閷Χ燃?、養生、投資雙重需求。

　　丁吉超還表示，此前主要是高收入人群，而旅游地產(chǎn)也被視為奢侈消費，現在正在往中等收入群體以及大眾消費的趨勢發(fā)展。

　　需求膨脹下的市場(chǎng)對流

　　8月2日，商報記者親歷了一場(chǎng)旅游推介會(huì )。當天，貴州六盤(pán)水第一次來(lái)渝做旅游推介，其宣傳口號為：中國涼都，夏季平均溫度不足20。不遠的距離、卻有高達一倍的溫度差距，引起不少重慶市民的極大興趣。貴州六盤(pán)水市委宣傳部負責人向商報記者表示，六盤(pán)水距離重慶僅數百公里，由于涼都的名氣，近年來(lái)有越來(lái)越多的重慶人到六盤(pán)水購房置業(yè)、旅游度假。

　　六盤(pán)水正是重慶旅游地產(chǎn)市場(chǎng)外流的一個(gè)個(gè)案。事實(shí)上，越來(lái)越多的周邊和外地市縣，也將目光轉向重慶。湖北利川、云南麗江、貴州桐梓等地的旅游地產(chǎn)廣告在市內的公交車(chē)、軌道交通上隨處可見(jiàn)。

　　而另一方面，重慶康聯(lián)機構副總經(jīng)理丁吉超表示，旅游地產(chǎn)正在由此前重慶區縣的一些"熱區域"，比如武隆、南川、萬(wàn)盛等，逐漸向距離較遠的地方甚至周邊省份延展。

　　"過(guò)冬類(lèi)的旅游地產(chǎn)在全國都流向海南，這是共識。但避暑類(lèi)的地產(chǎn)，西南地區由于其特殊的山脈地形，重慶人的購買(mǎi)力基本局限在市內的區縣，但隨著(zhù)市場(chǎng)的膨脹，逐步向周邊省市縣市延伸。"力帆置業(yè)旗下公司--遵義潤昇置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理單若超說(shuō)，正是看到這一點(diǎn)，力帆置業(yè)在貴州婁山關(guān)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，總占地約1000畝，總投資20余億元，項目計劃于2014年面市。

　　顧客需求倒逼旅游地產(chǎn)細分

　　旅游地產(chǎn)在當下是一種怎樣的發(fā)展歷程？中國綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁曾給出明確的答案：旅游地產(chǎn)的發(fā)展存在三個(gè)階段。

　　第一階段以旅游框架為主，地產(chǎn)項目表現為一些觀(guān)光、度假酒店。第二階段則是大規模的人居地產(chǎn)與旅游景區結合，比如在景區周?chē)罅块_(kāi)發(fā)住宅。而第三階段是旅游景區與人居的充分融合。目前，中國的旅游地產(chǎn)仍處于第二階段。

　　美爾地產(chǎn)副總經(jīng)理張鳳革表示，此前購買(mǎi)旅游地產(chǎn)的市民可能僅僅是為了過(guò)冬和避暑，不過(guò)隨著(zhù)生活水平的提高以及需求的變化，各地的旅游地產(chǎn)將呈細分趨勢。

　　首先，依據自身資源不同，自然各有特色。其次，根據需求的變化進(jìn)行不同定位。比如，養生養老，如金科的中華養生城，在7月的最后三天取得3天預購金1億元的成績(jì)；鄉村體驗，比如南川的中海黎香湖，項目設有開(kāi)心農場(chǎng)、養殖場(chǎng)等，業(yè)主和游客可以體驗農耕生活；文化體驗，比如黔東南的酉陽(yáng)、黔江等可能會(huì )借少數民族文化打造旅游地產(chǎn)。

　　重慶康聯(lián)機構副總經(jīng)理丁吉超則表示，細分一方面是為了迎合大眾不同口味的需求，另外一方面也是迫于"無(wú)奈"，因為重慶的旅游地產(chǎn)基本以避暑為主，而溫度真正理想的是仙女山，所以其他地方只好"另辟蹊徑"，現在有的地方發(fā)展旅游地產(chǎn)主打登山、打野豬、游樂(lè )活動(dòng)等，效果還不錯。

　　地理論見(jiàn)

　　融資可轉向私募股權

　　旅游地產(chǎn)對資金的需求量大，回收周期相對普通住宅要長(cháng)很多。

　　"隨著(zhù)越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)涉水這一領(lǐng)域，市場(chǎng)也面臨人才、資金以及企業(yè)本身的運營(yíng)能力等問(wèn)題。"重慶康聯(lián)機構副總經(jīng)理丁吉超說(shuō)，從目前涉水的重慶房企看，資金實(shí)力成為最大的考驗。

　　恒盛旅游地產(chǎn)分析師陳卓說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道無(wú)非是，銀行借貸、房地產(chǎn)投資信托基金、商業(yè)抵押擔保證券、信托融資、私募基金等。其中，私募基金是海外旅游地產(chǎn)普遍運營(yíng)的融資渠道，很多旅游地產(chǎn)運營(yíng)商都持有地產(chǎn)專(zhuān)用投資私募基金。

　　陳卓表示，在海外占房企融資三分之一強的私募股權融資，在國內處于剛剛起步階段，有巨大的成長(cháng)空間。

　　可以預見(jiàn)，在未來(lái)通過(guò)私募股權進(jìn)行融資將成為主旋律。

　　地理縱深

　　"分時(shí)度假"促進(jìn)市場(chǎng)釋放

　　據了解，在20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區的滑雪度假地首先以分時(shí)銷(xiāo)售的方式招攬客戶(hù)。20世紀70年代，美國引入分時(shí)度假概念。截至目前，美國目前已成為世界上分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的國家，而分時(shí)度假已發(fā)展為年營(yíng)業(yè)額150億美元的全球性產(chǎn)業(yè)。

　　"在我國，由于模式不夠成熟，分時(shí)度假常常和騙局扯上關(guān)系。"恒盛旅游地產(chǎn)分析師陳卓告訴商報記者，簡(jiǎn)言之，分時(shí)度假就是一套旅游公寓的使用權分成若干個(gè)周次，按10至40年甚至更長(cháng)的期限，以會(huì )員制的方式一次性出售給客戶(hù)，會(huì )員每年可免住7天。同時(shí)，可以和其他會(huì )員交換異地客房使用權，實(shí)現低成本多地度假的目的。在我國才剛起步，其產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國可發(fā)展分時(shí)度假的產(chǎn)品有上千處，但專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售商不到20家。但業(yè)內普遍認為，分時(shí)度假有著(zhù)最大的潛在市場(chǎng)，隨著(zhù)法律法規和市場(chǎng)運行的日益成熟和完善，這一模式對買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，將會(huì )是一個(gè)雙贏(yíng)。

　　重慶康聯(lián)機構副總經(jīng)理丁吉超亦認為，這一模式既可降低購房者的購買(mǎi)成本，又可體驗不同的度假方式，滿(mǎn)足購房者的多樣化需求，從而更大地促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步釋放。

　　市內開(kāi)發(fā)企業(yè)和代理機構也在逐步試水。來(lái)自隆鑫地產(chǎn)集團的消息，目前正在打造一個(gè)平臺，屆時(shí)上線(xiàn)后，在武隆的業(yè)主和在豐都的業(yè)主，即可交換度假時(shí)間。

　　"在分時(shí)度假的基礎上，美爾推出了分權度假模式。"美爾地產(chǎn)副總經(jīng)理張鳳革說(shuō)，只需花4.98萬(wàn)認購一份"分權度假"產(chǎn)品，便擁有物業(yè)1/10的產(chǎn)權；同時(shí)一年擁有28天免費入住酒店的權利，可在購買(mǎi)物業(yè)項目入住或者在美爾全國的其他項目入住。

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