到2015年，中國的老年人口總數就將達到2.21億，占總人口的16%。隨著(zhù)人口老齡化的到來(lái)，除萬(wàn)科、保利等房企紛紛打出養老地產(chǎn)牌外，包括人壽、泰康等諸多保險企業(yè)也將養老地產(chǎn)作為社會(huì )保障的一部分涉足其中。

　　然而，雖然被“炒得熱”，但目前養老地產(chǎn)的狀態(tài)卻是“做的冷”。究其原因，專(zhuān)家表示，養老地產(chǎn)未來(lái)必然是大趨勢，但無(wú)論是房企還是險企運營(yíng)模式尚不成熟，舊思路依然未改變，甚至將養老地產(chǎn)作為圈地工具，并未真正將服務(wù)理念植入養老地產(chǎn)項目之中。此外，相關(guān)鼓勵性政策的缺失或政策壁壘也阻礙了企業(yè)和資本進(jìn)入市場(chǎng)的動(dòng)機和熱情。

　　20多家房產(chǎn)企業(yè)打出養老牌

　　一份來(lái)自潤土咨詢(xún)的《2012中國城市養老居住模式研究報告》就顯示，住房條件已經(jīng)升格成為除健康之外影響老年人生活幸福度的重要指標。

　　老人不僅可以完全依靠自己養老，追求居住空間與時(shí)間上的自由支配，對于養老機構的接受度也在上升。一線(xiàn)城市如北京和上海分別有34.1%和46.9%的老人表示愿意去養老機構，二線(xiàn)城市石家莊、濟南也均超過(guò)三成。

　　正是由于嗅出了其中的商機，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們也開(kāi)始加碼布局養老地產(chǎn)。據統計，截至目前，今年全國已有20多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)正式打出了養老牌。除此之外，一些保險企業(yè)也涉足養老地產(chǎn)。

　　去年12月19日，新華人壽保險股份有限公司與廣州市政府簽訂戰略合作協(xié)議。根據協(xié)議，雙方將在養老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫療衛生等領(lǐng)域合作。該公司有意進(jìn)駐廣州金融城投資養老地產(chǎn)項目。

　　在這一份戰略協(xié)議中，廣州市政府將創(chuàng )造有利的政策環(huán)境，支持新華保險在廣州市內開(kāi)展養老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫療衛生相關(guān)領(lǐng)域的投資，為新華保險在市區內開(kāi)展醫療衛生保險服務(wù)，參與市屬公立醫療機構及區域內其它性質(zhì)醫療機構的改制、重組提供便利，并為新華保險后援服務(wù)中心建設、投資性不動(dòng)產(chǎn)項目提供選址、規劃、建設等方面提供支持。

　　其實(shí)，這已經(jīng)不是第一起保險企業(yè)涉足養老地產(chǎn)的案例。中國人壽在2010年就透露，初步規劃構建養老社區“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超萬(wàn)畝，計劃總投資約100億元。此外，中國人壽在福建廈門(mén)也有養生基地項目，在全國共有6個(gè)養老養生基地，其“一南一北”養老養生示范基地的格局已經(jīng)形成。

　　今年9月份，中國平安宣布將在浙江桐鄉開(kāi)建養生綜合養老服務(wù)社區。11月初，合眾人壽斥資3.7億拿下沈陽(yáng)棋盤(pán)山13宗土地，其中7塊地將用來(lái)開(kāi)發(fā)養老社區。除此之外，合眾人壽還在武漢建有健康社區。

　　“將保險產(chǎn)品與養老地產(chǎn)相結合，是很好的拓展業(yè)務(wù)的渠道，同時(shí)保險公司在拿地政策上也可獲得適當傾斜，減少拿地成本。”綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，險企的養老保險產(chǎn)品與養老地產(chǎn)有著(zhù)內在聯(lián)系。

　　“炒得熱，做的冷”：養老地產(chǎn)現狀不樂(lè )觀(guān)

　　保險企業(yè)投資養老地產(chǎn)得益于2009年10月開(kāi)始施行的新《保險法》，其中允許保險資金在遵循安全性前提下投資不動(dòng)產(chǎn)。在巨大的市場(chǎng)需求面前，養老地產(chǎn)這塊“蛋糕”無(wú)疑讓險企躍躍欲試。然而，看起來(lái)很美的養老地產(chǎn)投資似乎面臨盈利難題的尷尬。

　　按照保監會(huì )規定，險資投資興建養老社區，不同于房地產(chǎn)商可以通過(guò)預售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細則要求“保險資金投資養老不動(dòng)產(chǎn)項目，不得自行開(kāi)發(fā)建設投資項目，不得以分拆形式銷(xiāo)售養老項目產(chǎn)權，不得利用銷(xiāo)售養老項目產(chǎn)權獲得銷(xiāo)售收入”的禁令，這讓保險商的經(jīng)營(yíng)模式只能限定在“只租不售”的范圍內。

　　泰康人壽董事長(cháng)陳東升直言，與傳統服務(wù)業(yè)不同，養老社區投資規模大，回報期長(cháng)，資金流動(dòng)性弱，若缺乏長(cháng)期資本支持，很難獲得規模效應并維持長(cháng)期運營(yíng)，養老社區產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要長(cháng)期資本市場(chǎng)的配合。

　　“養老地產(chǎn)投資是大方向，但目前市場(chǎng)剛起步。”楊紅旭稱(chēng)，有些企業(yè)是打著(zhù)養老的名義“賣(mài)房子”，也不乏有保險資金以養老的名義“圈地”，總之，業(yè)界對養老地產(chǎn)的投資目的不純。“畢竟這是一個(gè)投資周期長(cháng)、見(jiàn)效慢的行業(yè)，國內目前缺乏可供借鑒的盈利模式。”

　　其實(shí)，不僅僅是險企投資養老地產(chǎn)困難重重，房企在開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)項目時(shí)同樣看似發(fā)展火熱，實(shí)則并不樂(lè )觀(guān)。養老地產(chǎn)發(fā)展還沒(méi)有形成一定的規模，也仍未有成功的典型案例。

　　“老年人獨自居住并不意味著(zhù)遠離親情，老人與子女需要更多的交流，他們希望與子女居住距離是在臨近小區或同一小區的不同樓中。他們理想的養老模式是居家養老和社區照料相結合。”北京潤土咨詢(xún)董事于貴紅向記者指出。

　　“開(kāi)發(fā)商真正為老年人服務(wù)的意識依然較差，一些地產(chǎn)商為了壓縮成本，將養老地產(chǎn)的選址放在較為偏遠的地區，這樣阻礙了老人與子女的相互照顧。”同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉向記者指出，由于地處偏遠，相關(guān)的醫療、交通、購物等設施也相對不完善，這造成了老人極大的生活不便。

　　一些房企進(jìn)軍養老地產(chǎn)更多的是通過(guò)養老項目達到圈地目的，并非建立在真正為老年人服務(wù)的思維模式上。

　　“在土地市場(chǎng)價(jià)格日益走高的市場(chǎng)背景下，養老地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行‘圈地運動(dòng)’的工具，成為房企曲線(xiàn)拿地的‘拿地模式’。”張宏偉說(shuō)。

　　應加大力度扶持龍頭企業(yè)

　　“目前國家不管是在政策還是在金融方面，對養老產(chǎn)業(yè)的扶持或者支持力度，目前做得都很少，老齡化社會(huì )是不是來(lái)得太快，可能還沒(méi)有反應過(guò)來(lái)，但是要做好產(chǎn)業(yè)，不管是在資金上面，還是用地各方面的政策支持方面，一定要有大量的支持。”國家健康住宅委員會(huì )發(fā)起人鄭志堅同樣表示應給予養老地產(chǎn)更多政策支持。

　　武漢大學(xué)社會(huì )學(xué)家周運清教授則表示，開(kāi)發(fā)商應首先轉變服務(wù)理念。他認為，當前中國進(jìn)入老齡化社會(huì )，老年人成為商家的主攻目標本無(wú)可厚非，但養老是一個(gè)復雜的社會(huì )化問(wèn)題，現在養老卻成為商家新的消費噱頭，商家僅僅作為養老產(chǎn)品的供給者，離真正的養老服務(wù)供給者相去甚遠。

　　著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉同樣表示，“養老地產(chǎn)不應該完全是地產(chǎn)，涉及方面會(huì )很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫療護理、康復、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)直到日常起居呵護，不能一概而論。老齡化產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)帶有一定的公益，應該在服務(wù)上多做文章，不只是房地產(chǎn)商賣(mài)房子那么簡(jiǎn)單的問(wèn)題。”

　　對此，張宏偉建議應該引入競爭機制，鼓勵民間資本進(jìn)入養老地產(chǎn)及養老服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，鼓勵養老產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)出現，這將利于養老運營(yíng)服務(wù)內容“標準化”，從而引導市場(chǎng)走向成熟規范。

　　張宏偉稱(chēng)，鼓勵養老產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)出現，一定程度上會(huì )避免“作坊式”的作業(yè)服務(wù)方式，無(wú)論從服務(wù)體系的構建、服務(wù)內容標準化，還是專(zhuān)業(yè)度，企業(yè)都可以通過(guò)“標準化”體系的運營(yíng)模式進(jìn)行快速復制與擴張。

　　“當前養老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的政策僅僅是民政部倡導的比較多，其他相關(guān)部門(mén)則在配合上尚難以落實(shí)，因此，需盡快消除當前的無(wú)形的政策壁壘。”張宏偉還指出，應積極開(kāi)展和支持護工等比較稀缺的產(chǎn)業(yè)人才培養，緩解養老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域人才緊缺的狀態(tài)。

      北京山合水易規劃設計院
      網(wǎng)址：http://weightlossdietary.com/ 
      地址：北京市海淀區花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數字電視產(chǎn)業(yè)園區內）
      電話(huà)：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com