隨著(zhù)第一個(gè)老年人口增長(cháng)高峰到來(lái)，我國人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。社會(huì )養老保障和養老服務(wù)的問(wèn)題日益突出，養老需求也日益顯現，因此，養老地產(chǎn)受到越來(lái)越多的關(guān)注，而作為擁有養老理財及養老醫療管理資源與經(jīng)驗的保險公司，更是首當其中，因此在未來(lái)的保險產(chǎn)品中，與養老地產(chǎn)掛鉤也成為一種趨勢。那這類(lèi)產(chǎn)品我們究竟如何解讀？養老地產(chǎn)又是怎樣的一個(gè)特殊產(chǎn)品呢？

　　目前，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始投入養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一些養老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，當然也包括保險公司，他們有著(zhù)各自的專(zhuān)業(yè)，卻很難說(shuō)，有一家企業(yè)具備完全的養老地產(chǎn)運營(yíng)管理經(jīng)驗與關(guān)聯(lián)資源。

　　養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

　　國內目前養老地產(chǎn)主要分為三種開(kāi)發(fā)模式：

　　1.“純”養老——護理型純養老模式

　　以會(huì )員制為主要經(jīng)營(yíng)模式，目標客群純?yōu)轲B老客群。投入大量適老化配套及醫療看護人員，對開(kāi)發(fā)商后期運營(yíng)能力的要求較高。真正意義上的養老社區。

　　案例：親和源

　　社區內宜老硬件配置完善，配餐中心、醫院、頤養院、老年大學(xué)、健康會(huì )所、商業(yè)街、迷你高爾夫球場(chǎng)、室外茶座、活動(dòng)廣場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、舞蹈廣場(chǎng)、功能活動(dòng)區等一應俱全，滿(mǎn)足各類(lèi)老年人群需要；為老服務(wù)設置齊全，生活、健康、快樂(lè )三大服務(wù)體系，可滿(mǎn)足各年齡段老年生活所需。

　　2.“假”養老——主打養老概念，開(kāi)發(fā)休閑物業(yè)模式

　　冠以養老的概念，核心在于適老化的建筑設計及功能配套。缺乏先進(jìn)設計理念、管理手段和配套設施，多數項目?jì)H僅停留在利用養老概念來(lái)賣(mài)房階段離真正完善的養老社區還差的很遠。

　　案例：東方太陽(yáng)城

　　該項目養老依托北京市龐大的養老客群基數，主打養老地產(chǎn)概念，與周邊休閑別墅項目形成差異。養老概念名存實(shí)亡，更多的客群是注重性?xún)r(jià)比優(yōu)勢的中端休閑居住客群。

　　3.“復合”養老——休閑養老復合型模式

　　以打造“休閑、度假、養生”于一體的多元化新型生活方式為目標。核心是不同景觀(guān)、不同資源類(lèi)型的休閑度假地及其休閑居家產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化,實(shí)質(zhì)是休閑社區兼養老功能。

　　案例：綠地21城孝賢坊

　　孝賢坊規劃占地56萬(wàn)平方米，入住5000-10000戶(hù)老人。主要以聯(lián)排別墅、花園洋房、公寓為主。提供管家服務(wù)，緊急呼救服務(wù)、專(zhuān)業(yè)護理服務(wù)等特色服務(wù)。

　　養老地產(chǎn)置業(yè)建議

　　養老地產(chǎn)在國內剛剛起步，市場(chǎng)上魚(yú)龍混雜，各種打著(zhù)養老概念的項目層出不窮。誤區比如說(shuō)對養老項目和養生項目會(huì )有混淆，實(shí)際上兩類(lèi)雖然在概念上有交集，但兩者在目標客戶(hù)、配套設置、產(chǎn)品規劃設計，運營(yíng)管理等方面還是存在很大不同。什么樣的項目才是真正的養老地產(chǎn)，選擇養老置業(yè)項目又要注意哪些問(wèn)題呢？

　　1.養老地產(chǎn)應具備的條件

　　養老項目的開(kāi)發(fā)實(shí)際上對開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力要求較高?，F在嚴格意義上的養老項目還比較稀缺，市場(chǎng)處于起步階段。真正的以養老為目的項目要具備四個(gè)基礎條件：安靜閑適的自然環(huán)境；建筑產(chǎn)品有人性化的適老化產(chǎn)品設計；項目自身或周邊能夠良好的醫療保健康復配套保駕護航；還要有一個(gè)服務(wù)團隊隨時(shí)能夠提供貼心、細致的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　2.關(guān)于養老置業(yè)的建議

　　養老置業(yè)時(shí)要注意甄別項目的產(chǎn)權是商業(yè)還是住宅；

　　考察開(kāi)發(fā)商資質(zhì)實(shí)力防止項目爛尾；

　　郊區項目的話(huà)要看周邊是否有便利的交通配套；

　　是否有良好的生活、娛樂(lè )、醫療等配套設施；

　　小區房屋是否具備適老化設計，功能是否齊備，符合老年人生理心理特點(diǎn)等。

　　一般建議選擇城市周邊3-5公里范圍的、由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的、配套完善、設計合理、管理完備的項目比較有保障；在戶(hù)型選擇上一般70-90平米的中小戶(hù)型比較實(shí)用，除老人自己居住外，也方便兒女探望時(shí)共享天倫。

　　謹慎對待保險“遇上”養老地產(chǎn)

　　在2012年4月，泰康人壽推出國內第一款保險產(chǎn)品與養老社區相結合的綜合養老計劃——“幸福有約”的養老計劃，該款產(chǎn)品實(shí)現了保險產(chǎn)品與養老社區有機結合在一起、養老財務(wù)規劃與養老生活安排融合在一起。

　　泰康上海社區是上海首家由保險公司投資建設的養老社區，該項目為泰康相關(guān)客戶(hù)將來(lái)在全國范圍內實(shí)現“候鳥(niǎo)式”養老提供了一種可能。

　　不過(guò)，雖然保險產(chǎn)品“掛鉤”養老社區優(yōu)勢不少，優(yōu)點(diǎn)也很多，但值得提醒的是其中也容易隱藏不少問(wèn)題，今年1月，北京保監局就發(fā)布風(fēng)險提示，建議消費者謹慎購買(mǎi)與養老社區“掛鉤”的保險產(chǎn)品。

　　第一，不是購買(mǎi)所有保險產(chǎn)品均可入住養老社區，需要滿(mǎn)足特定條件方可獲得入住資格；如某公司規定享有保證入住養老社區的權利需要滿(mǎn)足以下條件：一是購買(mǎi)與養老社區掛鉤的特定分紅險產(chǎn)品；二是在單張保單下單一險種的應繳保險費達到200萬(wàn)元或以上。所以，若客戶(hù)購買(mǎi)保險的主要目的是入住養老社區，請首先關(guān)注自己是否具備相應的經(jīng)濟能力。

　　第二，若消費者購買(mǎi)與養老社區“掛鉤”的保險產(chǎn)品，還應關(guān)注及簽署入住養老社區的正式書(shū)面文件；如某公司會(huì )在送達保單時(shí)向獲得入住養老社區資格的投保人提供加蓋公司公章的“入住養老社區確認函”，投保人在確認函上簽字且保險合同生效后，該確認函方產(chǎn)生法律效力。

　　第三，要關(guān)注入住養老社區的后續收費。目前與保險產(chǎn)品掛鉤的養老社區，入住后并非費用全免，消費者仍需繳納餐飲費、醫療費等相關(guān)費用。如某公司將養老社區的全部消費分為保險產(chǎn)品保險金及紅利支付范圍內消費以及支付范圍外消費，即消費者除用其保險費及紅利支付房租、房屋維修費用、物業(yè)費及保潔費等費用外，還需另付入住養老社區期間發(fā)生的護理費、醫療費及餐飲費等費用。

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