近年來(lái)，風(fēng)景優(yōu)美的膠東景區陸續迎來(lái)了養老地產(chǎn)項目的入駐，景點(diǎn)周?chē)_(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)在膠東蔚然成風(fēng)。旅游和養老結合看起來(lái)很有前景，但是深入研究，會(huì )發(fā)現它面臨著(zhù)高門(mén)檻、高配置的難題，景區開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)盈利前景如何尚難判斷。

　　"種種跡象表明，養老地產(chǎn)正在乘國家扶持養老產(chǎn)業(yè)的政策東風(fēng)，成為膠東地區地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)新方向，一些城市近郊的旅游景點(diǎn)成為養老地產(chǎn)青睞的目標。"對威海、煙臺兩地房地產(chǎn)業(yè)有著(zhù)多年研究的威海思成房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長(cháng)邊光偉如此總結。

　　雖受歡迎但名氣不大

　　據了解，頤生苑養老項目規劃占地面積為5萬(wàn)平方米，建筑面積達7萬(wàn)平方米。

　　"老年人大多比較喜靜，不太喜歡城市的喧囂。像我們這樣設在離城區20公里左右的景區內的項目，對于老年人頤養天年是很適合的。加上景區對外開(kāi)放，磁山溫泉又是煙臺市境內離市區最近的溫泉，時(shí)常會(huì )有游人前來(lái)，老年人也不會(huì )有孤獨感。"煙臺磁山圣水天苑置業(yè)有限公司副總經(jīng)理李培升這樣介紹其項目的優(yōu)勢。

　　但李培升也承認，由于綜合成本居高不下，他們的頤生苑養老項目的目標消費群體可能要以城市中消費能力比較強的老年人為主，他們甚至有面向省內的萊蕪、淄博、濟南等內陸城市開(kāi)拓市場(chǎng)的想法。目前他最頭疼的事情是，磁山溫泉開(kāi)發(fā)較晚，在煙臺市境內的名氣較難說(shuō)很大，更遑論在省內其他城市。

　　在龍口南山集團，南山地產(chǎn)總經(jīng)理助理曲凱展示了他們的龍口錦繡南山·佛光養生谷的規劃圖。從圖中不難看出這家公司依托南山集團前些年積累的深厚的旅游資源，打造養老地產(chǎn)精品的野心。"與膠東地區其他養老項目略有不同的是，龍口錦繡南山·佛光養生谷還有一張我們依托南山大佛打造的福壽文化的底牌。"曲凱說(shuō)。

　　同樣是在煙臺市，由煙臺大正置業(yè)有限公司投建的一處養老地產(chǎn)項目正通過(guò)當地媒體招兵買(mǎi)馬。該公司的孫姓經(jīng)理告知，他們的地產(chǎn)項目位于煙臺市牟平區龍泉鎮，昆崳山和龍泉溫泉是其兩大特色資源。

　　在威海文登市，政府則提出要打造"中國長(cháng)壽之鄉、濱海養生之都"城市名片，將養生養老產(chǎn)業(yè)作為城市新區升級動(dòng)力，吸引了像卓達等眾多國內外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的考察與進(jìn)駐。

　　"威海的養老產(chǎn)業(yè)始于上個(gè)世紀90年代，目前投資主體已經(jīng)由政府過(guò)渡到了由政府和房地產(chǎn)公司聯(lián)袂唱主角的時(shí)代。與以往政府出資的敬老院、福利院等只能滿(mǎn)足中低收入階層需求的普通養老產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)公司提供的大多是中高商養老地產(chǎn)產(chǎn)品。這一方面可以豐富養老服務(wù)產(chǎn)品的種類(lèi)和層次，同時(shí)也可以緩解政府在養老產(chǎn)業(yè)投資上的資金缺口。"邊光偉說(shuō)。

　　諸多瓶頸尚待突破

　　自從山東省政府年初出臺關(guān)于加快社會(huì )養老服務(wù)體系建設的意見(jiàn)之后，養老地產(chǎn)受到了各地房地產(chǎn)企業(yè)的熱議和追捧，但是由于還有諸多產(chǎn)業(yè)瓶頸尚待突破，在煙臺和威海，能夠像磁山圣水、南山集團和煙臺大正這樣迅速推出相對成熟的養老地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)商并不多。

　　"這方面的成功經(jīng)驗的確不多，"李培升說(shuō)，"幾年前我們準備做養老地產(chǎn)項目時(shí)，曾先后考察過(guò)北京的'太陽(yáng)城'和上海的'親和源'，從中借鑒了不少有益經(jīng)驗，但是項目之所以目前能夠'捏成型'，很大程度上還是靠我們自己去'悟'。"

　　據了解，國內較早從事養老地產(chǎn)項目研發(fā)的是萬(wàn)科，但是研發(fā)數年下來(lái)依然沒(méi)有找到成熟的開(kāi)發(fā)模式；綠地集團探索性開(kāi)發(fā)純養老社區'孝賢莊'，也只是大盤(pán)中的小部分嘗試；會(huì )員制經(jīng)營(yíng)的上海"親和源"社區、臺灣長(cháng)庚養生文化村，雖然被業(yè)內外人士認可，但過(guò)高的養老成本，成為僅供小部分高收入群體可以享用的圈子社區。

　　"南山集團所做的養老項目，顯然不能走上述純高端的路線(xiàn)，部分原因是目前山東省內可能還沒(méi)有形成這樣一個(gè)規?？捎^(guān)的高端消費人群?；诩毞质袌?chǎng)的原則，針對山東省尤其是膠東半島地區社會(huì )發(fā)展水平恰當定位，我們推出了自己的產(chǎn)品。從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，我們的思路也在經(jīng)受市場(chǎng)的檢驗，有經(jīng)驗也有教訓。"曲凱對比分析說(shuō)。

　　一個(gè)顯而易見(jiàn)的現實(shí)是，與普通住宅項目相比，養老地產(chǎn)絕非給老人提供一個(gè)"棲身之所"這么簡(jiǎn)單，還應該體現在能夠提供醫療、護理、家政、文娛等一系列軟件配套上。打造真正的養老地產(chǎn)，無(wú)疑對開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)實(shí)力和資金投入提出了更高要求。

　　"對我們來(lái)說(shuō)，專(zhuān)業(yè)化的管理和業(yè)務(wù)團隊是最迫切需要的。"李培升略帶苦澀地對導報記者說(shuō)，養老地產(chǎn)項目是新生事物，從項目營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)管理以至日常經(jīng)營(yíng)，都需要有專(zhuān)業(yè)知識的團隊來(lái)打理。

　　關(guān)鍵在于盈利模式

　　"養老地產(chǎn)借道旅游，對于膠東地區來(lái)說(shuō)似乎有其必然性。"邊光偉認為，前些年，由于地理條件優(yōu)越，國內外眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在地域狹窄的膠東各城市逐鹿經(jīng)年，資源已經(jīng)瓜分殆盡。而隨著(zhù)國家樓市調控政策的相繼出臺，異地購房受到限制，使得膠東地區的純住宅地產(chǎn)受到很大制約。許多地產(chǎn)企業(yè)圖謀借國家鼓勵社會(huì )資本發(fā)展養老產(chǎn)業(yè)的契機，走出城市，向相關(guān)資源比較富集而成本相對較低的郊區拓展。

　　旅游景區聯(lián)手養老地產(chǎn)項目，聽(tīng)起來(lái)像是天生絕配，但是真正要成氣候，似乎還有相當長(cháng)的一段路要走。

　　"從旅游項目規劃的角度看，養老項目棲身景區，對于養老地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，頂多是獲得了一個(gè)性?xún)r(jià)比相對不錯的地段資源，只是解決了一個(gè)產(chǎn)品設計的問(wèn)題而已。如果考慮綜合成本，能否盈利則要具體情況具體分析了。"山東省旅游設計院院長(cháng)陳國忠如此分析。

　　同于普通住宅地產(chǎn)的蓋完、賣(mài)掉的簡(jiǎn)單運作模式，養老地產(chǎn)項目要復雜很多。普通房地產(chǎn)產(chǎn)品都是通過(guò)產(chǎn)品銷(xiāo)售來(lái)獲取利潤，老年住宅的盈利模式卻是由產(chǎn)品銷(xiāo)售和物業(yè)服務(wù)兩方面組成。因此，在養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上，開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)實(shí)現開(kāi)發(fā)商與養老服務(wù)機構、商業(yè)零售商等的強強聯(lián)合，優(yōu)化養老地產(chǎn)服務(wù)體系等；而日常單項的服務(wù)形式包羅萬(wàn)象，如定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛生服務(wù)、病人看護服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費釣魚(yú)服務(wù)、收費娛樂(lè )服務(wù)、收費健身服務(wù)、收費社區活動(dòng)服務(wù)等。這一點(diǎn)，與商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)倒是有諸多相似之處。

　　"由于形成和維護上述功能需要一個(gè)漫長(cháng)的建設過(guò)程，更需要相對完整和成熟的城市管理機構提供持續的管理服務(wù)，所以養老地產(chǎn)借道旅游景區，成敗與否還需要時(shí)間檢驗。而一旦相關(guān)投資需要開(kāi)發(fā)商自行負擔或者政府補助無(wú)濟于事，開(kāi)發(fā)商的財力就將受到嚴重挑戰。"煙臺大學(xué)管理學(xué)院副教授王豐國建議開(kāi)發(fā)商，在未算好成本賬之前，還是謹慎介入景區養老項目。

　　不難看出，膠東地區一批借道旅游景區的養老地產(chǎn)項目，大多具有中高端地產(chǎn)項目的特質(zhì)，這對老年人的收入和積蓄無(wú)疑是一道無(wú)法忽略的門(mén)檻；而且老年人對物業(yè)的持有意愿也不像年輕人那么強烈，如何架構盈利模式是開(kāi)發(fā)商必須面對的課題。

　　"所以，我們設計了會(huì )員制，采取出售入住資格和按年度和建筑面積收取服務(wù)費相結合的靈活方式，以減輕老年消費者的負擔。"李培升解釋說(shuō)。

　　膠東地區依靠其豐富的旅游資源來(lái)助推養老地產(chǎn)是一個(gè)非凡的嘗試，不論前景如何，這都會(huì )成為養老地產(chǎn)發(fā)展中的重要章節。

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