房地產(chǎn)許多開(kāi)發(fā)商都很熟悉，也很精通，但是養老地產(chǎn)去難倒了許多開(kāi)發(fā)商。對養老地產(chǎn)認識不清是導致諸多開(kāi)發(fā)商不敢進(jìn)入的重要原因，看清養老地產(chǎn)的特點(diǎn)，抓住重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行突破，是做養老地產(chǎn)的必經(jīng)之路。

　　養老地產(chǎn)是將養老和房地產(chǎn)相結合的一種新型產(chǎn)業(yè)，具有一定的特殊性。在發(fā)展過(guò)程中，養老地產(chǎn)也遇到了許多的問(wèn)題，如：缺少行業(yè)標準、缺少標桿企業(yè)、盈利模式模糊、達不到專(zhuān)業(yè)化程度要求（護理、醫療、健康管理等方面）、專(zhuān)業(yè)運營(yíng)團隊稀缺（境內尚處于起步階段、境外水土不服）、扶持政策出臺不到位（土地、稅收等方面）。這些問(wèn)題使得該產(chǎn)業(yè)成熟度遠遠滯后于市場(chǎng)關(guān)注度，即使是一些進(jìn)入養老地產(chǎn)較早的房地產(chǎn)企業(yè)，也都還處于"在路上"的狀態(tài)。究其原因，在于養老地產(chǎn)與以往開(kāi)發(fā)商所做的傳統住宅、商業(yè)地產(chǎn)等都有很大的不同：

　　一、項目主推的理念不同：養老地產(chǎn)比傳統住宅建設更側重于以養老養生、健康保健為宣傳賣(mài)點(diǎn)。

　　二、客戶(hù)群體不同：養老地產(chǎn)突出以老年人群為服務(wù)重點(diǎn)，即使實(shí)際購買(mǎi)和居住的人群中部分為中青年和青壯年，在項目推廣時(shí)也會(huì )以老人為核心，通過(guò)多代居、兩代屋、大型適老社區等方式推介項目。

　　三、建筑標準不同：在規劃、設計、配套設施和設備中均體現適老化。養老項目在容積率、景觀(guān)覆蓋率、綠化率、節能環(huán)保設施、公共活動(dòng)設施、空間設計、暖通及強弱電、通風(fēng)與采光等方面均有更多的適老化要求。

　　四、囊括模塊不同：因為客戶(hù)群體的客觀(guān)實(shí)際需求不同，養老地產(chǎn)比傳統住宅地產(chǎn)需要更多的醫療護理、健康管理、文化娛樂(lè )以及家政物業(yè)等綜合服務(wù)，在項目組團中要根據項目定位植入對應模塊。

　　五、經(jīng)營(yíng)模式不同：傳統住宅地產(chǎn)為產(chǎn)權銷(xiāo)售式，開(kāi)發(fā)商賣(mài)出房屋之后撤出，后續日常服務(wù)由物業(yè)管理公司承擔，但養老地產(chǎn)項目根據土地性質(zhì)不同、項目定位差異，出現了產(chǎn)權銷(xiāo)售式、出租式、持有經(jīng)營(yíng)式和混合式經(jīng)營(yíng)等不同模式。

　　六、服務(wù)團隊不同：目標群體身心狀況及生活需求具有一定的特殊性，其服務(wù)應該由養老護理、醫療康復、家政物業(yè)等專(zhuān)業(yè)人士提供，對專(zhuān)業(yè)程度要求較高且服務(wù)需求量大。

　　七、投報周期不同：養老地產(chǎn)項目投入周期較長(cháng)，前期基礎設施建設、后期引入的各項服務(wù)都需要大量地投資且回報較慢。

　　八、收費模式不同：目前較多采用的收費模式為產(chǎn)權制、會(huì )員制、抵押制、租金制、月費制等。

　　九、產(chǎn)業(yè)融合性強：開(kāi)發(fā)商根據養老地產(chǎn)的選址、定位以及核心賣(mài)點(diǎn)，與保險、金融、醫療、酒店、物業(yè)等產(chǎn)業(yè)有機結合，以增加項目的盈利和可塑性。

　　梳理國內外養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗和經(jīng)典養老地產(chǎn)項目，結合國內政策和國內養老地產(chǎn)遇到的瓶頸，在開(kāi)發(fā)和運營(yíng)養老地產(chǎn)過(guò)程中，需要緊抓以下幾點(diǎn)進(jìn)行突破：

　　一、在項目前期思考清楚項目的定位

　　整體項目定位在養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期尤為重要，是立項之本。在項目定位時(shí)，考慮是做養老地產(chǎn)，還是用地產(chǎn)養老；在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，考慮是選擇產(chǎn)權銷(xiāo)售，還是銷(xiāo)售、出租及持有經(jīng)營(yíng)的混合模式；在運營(yíng)和管理時(shí)，考慮是啟用專(zhuān)家管理，還是請管理專(zhuān)家；在與國際企業(yè)合作的時(shí)候，考慮是讓國際團隊空降，還是將國際經(jīng)驗本土化。整個(gè)項目在前期規劃時(shí)就需要論證清楚產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)模式以及運營(yíng)管理方法，產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)應該貫穿于項目實(shí)施的全過(guò)程。

　　二、采取"實(shí)戰專(zhuān)家+國際團隊"的運作模式

　　要想做一個(gè)成功的養老地產(chǎn)項目，就應該將"前沿理念+國際團隊+實(shí)戰專(zhuān)家"的組合模式貫穿項目全程。把養老地產(chǎn)作為戰略方向的企業(yè)，前期立項論證無(wú)養老醫療實(shí)操人士參與、境外參觀(guān)學(xué)習與項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式不對等、項目聘請大量顧問(wèn)但項目自身無(wú)核心團隊、設計團隊未與運營(yíng)團隊對接、房子蓋好后再請運營(yíng)團隊進(jìn)入、照搬國際設計無(wú)后續本土化對接（經(jīng)營(yíng)服務(wù)）等錯誤的運作模式將會(huì )導致大量人力、物力、財力損失，甚至會(huì )使項目半路夭折。

　　三、注重人才培養，建設專(zhuān)業(yè)團隊

　　過(guò)去的十年是房地產(chǎn)的"黃金時(shí)期"，高速的發(fā)展掩飾了房地產(chǎn)企業(yè)在人才建設方面的"短板"。然而，在行業(yè)發(fā)展速度減緩，需要進(jìn)行升級和轉型的當口，人才的匱乏已經(jīng)成為制約養老地產(chǎn)發(fā)展的主要原因。

　　通過(guò)與養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的國家和地區的各種專(zhuān)業(yè)機構的多年磨合、實(shí)踐得出了經(jīng)驗：養老地產(chǎn)的人才難題，尤其是高管人才的難題，開(kāi)發(fā)商要同時(shí)走外部招聘和內部培養兩條路。根據戰略發(fā)展目標，有針對性地挑選具有提升潛力的合適人員進(jìn)行培養，如參加養老地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人或項目總經(jīng)理培訓（內部培訓+外部培訓）。

　　四、正視養老產(chǎn)業(yè)鏈，探索養老地產(chǎn)盈利模式

　　養老地產(chǎn)是以養生、養老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設計為標準，服務(wù)為核心價(jià)值的新興地產(chǎn)形式，具有消費型地產(chǎn)特征，主打健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合等賣(mài)點(diǎn)。

　　與其討論養老地產(chǎn)是否盈利，不如從"產(chǎn)業(yè)鏈"的角度下功夫。由于養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式靈活多樣，在項目選址、業(yè)態(tài)設計、商業(yè)組團等方面與健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也有相通之處，因此可以根據項目地點(diǎn)、規模、人群等因素，植入產(chǎn)業(yè)鏈中的不同模塊、或將若干模塊有機組合，從而提高收益率。另外，開(kāi)發(fā)復合型養老社區，解決養老地產(chǎn)短期、中期、長(cháng)期盈利點(diǎn)的問(wèn)題、持續創(chuàng )造價(jià)值，這樣才能形成一個(gè)完整的養老地產(chǎn)盈利模式。

　　"知己知彼，百戰百勝"，在了解養老地產(chǎn)的基本特點(diǎn)后，開(kāi)發(fā)商還要審視一下自己：自己的競爭實(shí)力如何，有哪些優(yōu)勢可以利用，有哪些短板需要改進(jìn)？這樣才能避免因盲目跟風(fēng)而遭受損失。

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