中國養老服務(wù)市場(chǎng)需求在3萬(wàn)億元人民幣以上，預計未來(lái)20年，我國養老產(chǎn)業(yè)規模有望達到20萬(wàn)億元以上。盡管?chē)鴥鹊酿B老產(chǎn)業(yè)潛力巨大，但當前老年消費市場(chǎng)開(kāi)發(fā)仍處于初級階段，遠跟不上人口老齡化的需求。

　　如今中國日趨明顯的老齡化現象，說(shuō)明"銀發(fā)經(jīng)濟"正不可避免地來(lái)到我們身邊，而養老地產(chǎn)作為其中非常重要的組成部分備受關(guān)注。據國家老齡辦的數據顯示，中國養老服務(wù)市場(chǎng)需求在3萬(wàn)億元人民幣以上，未來(lái)20年，養老產(chǎn)業(yè)規模有望達到20萬(wàn)億元以上，在解決上千萬(wàn)勞動(dòng)力就業(yè)機會(huì )的同時(shí)，正催生出一個(gè)潛力極大的國內老年消費市場(chǎng)。

　　"蛋糕"不那么好切

　　"在澳大利亞的老年人中流傳著(zhù)這樣一句話(huà)'澳大利亞是我們的孩子。"澳大利亞墨爾本Monash大學(xué)醫學(xué)博士、北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(cháng)烏丹星表示，世行1994《世界銀行發(fā)展報告》中大力提倡的"三支柱"養老保障體系，就是以澳大利亞的養老保障體系作為成功案例。"澳大利亞政府主要政策導向是向全體澳大利亞公民提供公平的、高質(zhì)量的各種照料服務(wù)，尤其是對老年人的關(guān)心和照顧尤為突出。所有老年人都可以享受到同樣內容同樣水準的服務(wù)，他們大多過(guò)著(zhù)無(wú)憂(yōu)無(wú)慮的生活。"

　　較之海外的領(lǐng)先經(jīng)驗，盡管?chē)鴥鹊酿B老產(chǎn)業(yè)同樣潛力巨大，但當前老年消費市場(chǎng)開(kāi)發(fā)仍處于初級階段，遠跟不上人口老齡化的需要，養老產(chǎn)業(yè)這塊"蛋糕"并不是那么好切。面對龐大的市場(chǎng)潛力，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)在操作上卻是小心翼翼，整個(gè)行業(yè)至今為止仍然是處于"炒得熱，做得冷"的狀態(tài)。

　　國內養老服務(wù)企業(yè)親和源股份有限公司董事長(cháng)奚志勇表示，在養老產(chǎn)業(yè)的頂層設計與整體規劃、營(yíng)造公平的養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境、出臺系列的法律政策等方面均亟待突破。"更需要構建金融、土地、保險等支持體系，建立市場(chǎng)監管機制、運營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)化與社會(huì )化，以及社會(huì )輿論的引導。"

　　其中，近期風(fēng)生水起的養老地產(chǎn)概念也是如此。

　　"當前尚無(wú)明確的、公開(kāi)的市場(chǎng)進(jìn)入機制和鼓勵政策，或者相關(guān)養老地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)的鼓勵性政策尚無(wú)法在政府各個(gè)部門(mén)之間配合執行及落實(shí)。養老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鼓勵性政策的缺失或政策壁壘一定程度上給這個(gè)市場(chǎng)裝上了一個(gè)無(wú)形的'玻璃門(mén)'，這個(gè)'玻璃門(mén)'阻礙了企業(yè)和資本進(jìn)入市場(chǎng)的動(dòng)機和熱情。"同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，能夠跨過(guò)這個(gè)"玻璃門(mén)"的基本上是在政策的"潛規則"之下求得發(fā)展先機。反之，這些企業(yè)或者資本只能在這個(gè)門(mén)外望而卻步，導致想進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)沒(méi)有辦法進(jìn)入。

　　在高風(fēng)險、低回報的養老產(chǎn)業(yè)現狀下，相應風(fēng)險解決機制的缺失，無(wú)疑將更多的社會(huì )資金擋在了養老產(chǎn)業(yè)的門(mén)外。如同看到藍海的人很多，但誰(shuí)都不知道該從何處下水，也不知該駛向的港灣在哪里。這種"東風(fēng)不與周郎便"的感慨，成為了我國目前的養老產(chǎn)業(yè)中多家企業(yè)的心結。

　　新模式試水

　　除了政策性的門(mén)檻限制外，國內不少試水企業(yè)對養老地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)缺乏經(jīng)驗，無(wú)法開(kāi)發(fā)出滿(mǎn)足消費者需求的產(chǎn)品，也是當前養老地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的一大問(wèn)題。

　　張宏偉認為，當前地產(chǎn)商們進(jìn)入養老地產(chǎn)領(lǐng)域，基本上還是將養老地產(chǎn)作為其低價(jià)擴張的"拿地模式"，而并非真正做養老地產(chǎn)。由于沒(méi)有找到快速復制與擴張的盈利模式，純養老地產(chǎn)部分的運營(yíng)還處于"初級探索階段"；養老地產(chǎn)的盈利也基本上靠地產(chǎn)的銷(xiāo)售賺錢(qián)，純養老運營(yíng)部分尚難能夠單獨"活得好"。

　　老年住宅區的開(kāi)發(fā)模式大致有機構護理、社區居家、養老公寓、醫療康復和旅游度假五大類(lèi)，而快速實(shí)現老人居家養老的理想，開(kāi)拓養老地產(chǎn)市場(chǎng)是唯一可行的途徑。目前的養老地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)踐中，以"產(chǎn)權銷(xiāo)售+持有運營(yíng)"的混合模式較為可行，能使住區服務(wù)長(cháng)期保持較好水平，如上海親和源即采用了該發(fā)展模式。據悉，位于上海浦東的親和源老年公寓住戶(hù)的構成可用"三高"來(lái)歸納，即"高知"、"高干"和"高富"。其中，退休工程師、教授、醫生、官員占社區居民的大部分。

　　"親和源之所以受到很多消費者肯定，一個(gè)重要原因是，像親和源這樣完全以養老為設計目的，面向高端消費者，且已走上經(jīng)營(yíng)正軌的養老項目在國內太少。"親和源股份有限公司研究中心副主任王波說(shuō)，"以服務(wù)模式來(lái)說(shuō)，親和源最具特色的服務(wù)理念是配備'生活、健康、快樂(lè )'三位秘書(shū)，當老人有需求的時(shí)候，就會(huì )根據不同的需求，去找不同職能的秘書(shū)，由專(zhuān)業(yè)秘書(shū)去了解老人的行為、喜好、身體狀況，進(jìn)而從老人意愿出發(fā)，安排豐富合理的生活方式。"

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