由于樓市的宏觀(guān)調控，業(yè)界出現一種有趣的現象，不受限購限貸限價(jià)政策影響的地產(chǎn)品種熱了起來(lái)。比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和養老地產(chǎn)等等。那么，這三類(lèi)會(huì )不會(huì )順勢突圍呢？

　　據山合水易規劃設計院分析，對于這三個(gè)市場(chǎng)要區別看待，因為他們各自有其自身的運營(yíng)規律和特殊性。

　　商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在過(guò)去的三年內有了相當大的增長(cháng)，而且這種增長(cháng)是鏈條式的。不僅是發(fā)展商的供應在增長(cháng)，大量的服務(wù)機構、經(jīng)營(yíng)管理機構，銷(xiāo)售招商都在增長(cháng)，銷(xiāo)量也在增長(cháng)。但商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受制于許多因素：第一有鋪不一定值錢(qián)，還得要有經(jīng)營(yíng)資源和持續的經(jīng)營(yíng)能力。第二，受制于每一個(gè)城市的人口規模和購買(mǎi)力。第三，受制于內需的增長(cháng)，而內需又受制于一系列民生保障問(wèn)題的解決。比如教育、醫療、養老、住房等問(wèn)題得不到解決，使得需求受到很大制約?，F在，商業(yè)地產(chǎn)大規模的增加供應非常讓人擔心。

　　旅游地產(chǎn)需求規模就更小。我們把旅游地產(chǎn)分為旅游景區的地產(chǎn)、城市周邊的休閑地產(chǎn)和有一定距離的季節性的度假地產(chǎn)。這三種地產(chǎn)在世界范圍內看其實(shí)都是小規模的。就像我們在澳洲、泰國、加拿大、美國的一些城市考察，發(fā)現即使在最旺的時(shí)候，都很少見(jiàn)到大規模的出現郊區休閑的第二居所大盤(pán)。如果不是因為房?jì)r(jià)的上漲，很多只能作為郊區第二居所的住宅其價(jià)值是很可憐的。

　　而養老地產(chǎn)則會(huì )為我們呈現出另一道風(fēng)景。我預計中國的養老地產(chǎn)會(huì )出現一次新的井噴。長(cháng)期以來(lái)供應嚴重不足，而這個(gè)市場(chǎng)有其強烈的中國特色。表現在第一，人口基數太大，所有銀發(fā)問(wèn)題一旦出現就變成巨大的社會(huì )問(wèn)題。第二，養老產(chǎn)業(yè)需要政府、企業(yè)和社團組織三者共同去完成，但是這三者在中國都準備不足或者幾乎沒(méi)有準備。第三，針對養老的市政設施，特別是醫療機構、健康服務(wù)機構供應不足。第四，中國傳統的家庭觀(guān)念，即孝道：一方面子女有責任去贍養老人，一方面由于供應不足，把老人送到養老機構里去是沒(méi)有準備的。由于種種原因，這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)幾乎完全空白的市場(chǎng)，同時(shí)又是一個(gè)必需品市場(chǎng)，而且很剛性。不像商業(yè)地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性的產(chǎn)品，旅游地產(chǎn)屬于奢侈品。由于社區、城市、政府、社團各方面都沒(méi)有準備，養老地產(chǎn)的需求量變得非常大，我覺(jué)得這是發(fā)展商可以大規模進(jìn)入的市場(chǎng)，如果講真正意義上的突圍，我覺(jué)得這一塊的空間是非常大的。

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