鄉村旅游市場(chǎng)火爆，農村土地問(wèn)題成為發(fā)展鄉村旅游的關(guān)鍵

　　3、農村旅游用地開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式要實(shí)現創(chuàng )新。農村旅游業(yè)用地要實(shí)現經(jīng)濟效率與國家安全功能的結合。當前農村旅游業(yè)用地開(kāi)發(fā)都是一些農業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地，著(zhù)重強調農村土地生態(tài)安全。因而農村旅游業(yè)用地開(kāi)發(fā)擺脫現有成見(jiàn)，就得在開(kāi)發(fā)理念上有所突破創(chuàng )新。農村旅游用地的開(kāi)發(fā)要追求的是農村經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)資源保護。農村旅游業(yè)用地即要實(shí)現經(jīng)營(yíng)性用地，那就是實(shí)現經(jīng)濟效率最大化，這部分必須要實(shí)現土地性質(zhì)轉變，實(shí)現集體土地招、拍、掛，類(lèi)似于城市旅游業(yè)用地開(kāi)發(fā)。農村還有生態(tài)土地安全功能，因而要有部分留有集體自己開(kāi)發(fā)，這就是現今的鄉村旅游發(fā)展模式，實(shí)現國家糧食安全土地生態(tài)安全。因而在農村旅游用地出讓的過(guò)程中，要考慮的是旅游用地的開(kāi)發(fā)模式。

　　4、農村旅游業(yè)用地政策要以民為本，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，實(shí)現可持續發(fā)展。一要以農民為本。完善農村旅游業(yè)用地用途管制，使農村土地實(shí)現產(chǎn)業(yè)結構升級。農民對農村土地的思維定勢就是進(jìn)行農業(yè)生產(chǎn)，如何采用新技術(shù)、新品種提高產(chǎn)量。二要以投資者為本，只有滿(mǎn)足這兩點(diǎn)，才有旅游用地供給。對于投資者而言，需要看到可持續性的利益回報，對游客來(lái)說(shuō)，要滿(mǎn)足他們的休閑度假等旅游功能，才會(huì )有鄉村旅游的需求。有旅游用地的需求和供給才能發(fā)展農村旅游業(yè)，發(fā)展農村旅游經(jīng)濟。

　　鄉村旅游在土地開(kāi)發(fā)上存在許多的現實(shí)問(wèn)題

　　鄉村旅游土地開(kāi)發(fā)需要解決的問(wèn)題

　　鄉村旅游規劃中，同一地區的鄉村體驗性產(chǎn)品和民俗文化的演繹特色不明顯，重復性的規劃建設是值得注意的問(wèn)題。山合水易認為，以下問(wèn)題是目前鄉村旅游規劃中既難又亟待解決的問(wèn)題：第一，不改變現有農村土地集體所有制前提下，如何更好解決農村土地流轉問(wèn)題;第二，如何對農民居住點(diǎn)及各類(lèi)用地進(jìn)行合理布局以保持鄉村原真性景觀(guān)。

　　既要保持鄉村的原真性，又要進(jìn)行鄉村旅游開(kāi)發(fā)。也需要一定量的商業(yè)開(kāi)發(fā)。這使得農村土地的利用結構將隨之產(chǎn)生變化。原有的農業(yè)用地在功能上更加豐富，不僅是農業(yè)生產(chǎn)和農民生活的載體，也是旅游商業(yè)服務(wù)的重要載體。也就是說(shuō)，鄉村旅游景區需要一定量的商業(yè)用地。但按照法律規定投資者只擁有對土地上附著(zhù)物的一定時(shí)限(即按農民聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)權的時(shí)限)使用權，對土地本身并沒(méi)有使用權(土地不能征用)因此，如何解決商業(yè)化用地問(wèn)題在鄉村旅游規劃中顯得尤為重要。

　　鄉村旅游開(kāi)發(fā)要解決土地利用等問(wèn)題

　　農村土地開(kāi)發(fā)的模式

　　1、土地置換和土地整理方式：即經(jīng)發(fā)包方同意，這種方式一般是農戶(hù)與農戶(hù)或經(jīng)營(yíng)大戶(hù)與農戶(hù)間產(chǎn)生。如在鄉村旅游開(kāi)發(fā)中，需要遷移部分農戶(hù)的住宅、自留地或承包地，便可采取機動(dòng)置換方式為農戶(hù)重新配置面積相當的耕地、宅基地等。被置換后的農戶(hù)土地不僅能滿(mǎn)足農戶(hù)生產(chǎn)、生活需要，而且由于根據旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求配置土地，有助于旅游投資商更好地介入，發(fā)揮土地商業(yè)化作用。同時(shí)在保證耕地總面積不變的前提下，實(shí)現農民居住環(huán)境和配套設施的改善，集中起來(lái)的民居可作為聚居村落開(kāi)展旅游接待，發(fā)展餐飲、娛樂(lè )和旅游商店等。

　　2、土地股份合作方式：土地股份合作是指農戶(hù)以承包的土地入股為核心。并以在冊村民為配股對象，按村齡或對集體經(jīng)濟貢獻大小確定配股比例，進(jìn)行股份合作的新的社區合作經(jīng)濟組織。其特點(diǎn)是土地集中經(jīng)營(yíng)，高效經(jīng)營(yíng)，易形成規?；a(chǎn)，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，并由于采取現代企業(yè)管理方式，具有嚴格的管理制度和科學(xué)的管理方法，當今市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，土地有效流轉和規模經(jīng)營(yíng)的重要方式。

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