日本服務(wù)型高齡者住宅，多為政府補貼，民營(yíng)公司開(kāi)發(fā)。只要符合政府規定，就補助該建筑建設費的十分之一及改造費的三分之一，還可享受稅收優(yōu)惠。

　　作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會(huì )，其在老年福利、社會(huì )保障制度等方面取得了矚目成績(jì)。同樣，日本的養老地產(chǎn)也十分突出。

　　如果說(shuō)臺灣的養老地產(chǎn)多是由醫療機構主導的集中式老年人社區，那日本卻恰恰相反。不僅如此，日本的老人住宅多為獨棟存在，未形成規?；男^。究其原因，臺灣走的是美國式養老道路(建持續照料退休社區)，而日本卻和北歐國家一樣，注重老年人生活的常態(tài)化及其獨立性的保持。

　　在老齡化越發(fā)嚴重的中國，我們的養老地產(chǎn)卻多為旅游項目改造，重硬件輕服務(wù)。專(zhuān)家認為，在結合中國自身特色的情況下，將尊重老年人的生活及保持其生活常態(tài)化的觀(guān)念融入其中，也許就是解決問(wèn)題的一把鑰匙。

　　規定——老人住宅要無(wú)障礙，至少25平方米大

　　作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會(huì )，其在老年福利、社會(huì )保障制度等方面取得了矚目成績(jì)。同樣，日本的養老地產(chǎn)也十分突出，目前占主導地位的是近年來(lái)日本政府大力推行的“服務(wù)型高齡者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相關(guān)規定。

　　所謂服務(wù)型高齡者住宅，日本國土交通省是如此定義的：“服務(wù)型高齡者住宅是與護理、醫療機構合作，給老年人提供安心服務(wù)的無(wú)障礙結構性住房。”它是如今日本政府、社會(huì )團體、房地產(chǎn)公司共同推進(jìn)的養老項目，濃縮了日本人對于老人住宅的所有觀(guān)念，在很多方面都有硬性規定和完善配備，譬如室內專(zhuān)有面積應達到25平方米，各居所里應有浴室、廚房、廁所，以及房間必須有足夠的寬度以便輪椅通過(guò)，廁所及走廊等地必須設置扶手、地面不能有高低之差等。

　　而在服務(wù)方面，則規定了至少白天必須有二級以上的護理方面的專(zhuān)業(yè)人員在該建筑中坐班，每日必須確認居住在該建筑中的老年人的安全，在老年人有需求時(shí)，必須傾聽(tīng)他們的需求，解決他們生活上的煩惱。

　　與傳統意義上的養老院不同，服務(wù)型高齡者住宅如一般的租賃房屋一樣，老人可以單獨出門(mén)、無(wú)門(mén)禁、無(wú)會(huì )客時(shí)間上的限制，而所享有的服務(wù)也可根據個(gè)人不同進(jìn)行添加(收取相應費用)。這些自選的服務(wù)包括提供飲食、上門(mén)醫療、照顧生活各方面等。不僅如此，多數的”服務(wù)型高齡住宅“的同一棟樓里都會(huì )有居家養老中心，日間照料中心，診所等設施。

　　租金——月租約3800元人民幣，比普通房屋貴

　　除了上述幾種模式外，日本政府還鼓勵老年人對自己的房屋進(jìn)行改造，讓其更加適合老年人的日常生活。但據記者了解，改造一棟房屋所需費用高達1500萬(wàn)日元(約合90萬(wàn)人民幣)，不是一般的家庭可以負擔的。日本同志社大學(xué)社會(huì )學(xué)部的渡邊武達教授告訴南都記者，他做了40年的大學(xué)教師，妻子做了30多年的公務(wù)員，家里才拿得出這筆錢(qián)。若是像一般家庭那樣，丈夫是公司職員，妻子是家庭主婦，基本是拿不出這筆改造費的，所以日本老人基本以租住服務(wù)型高齡者住宅為主，因為房租相對合理，7萬(wàn)日元(約合4200元人民幣)以下的占70%左右，均價(jià)為62828日元(約合3800元人民幣)。根據日本全國租賃管理商業(yè)協(xié)會(huì )統計，2014年3月日本全國1LD K (一室一廳一廚的單身小公寓)平均租金是46286日元(約合2800元人民幣)，即服務(wù)型高齡者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。

　　根據去年7月日本發(fā)布的”關(guān)于自費養老院·服務(wù)型高齡者住宅的實(shí)態(tài)調查研究“來(lái)看，服務(wù)型高齡者住宅的平均入住率達到78.2%。不過(guò)，日本高齡者住宅研究所的志垣智子研究員在接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)也透露，在該制度開(kāi)始之初，登錄的住宅數大幅增長(cháng)，但今年3月開(kāi)始有增速放緩的趨勢。

　　究其原因，服務(wù)型高齡者住宅有以下兩個(gè)缺點(diǎn)。其一，選擇入住服務(wù)型高齡者住宅的大多數人是因為無(wú)法住進(jìn)特別養護老人院，才選擇該住宅，也就是說(shuō)入住該住宅的老年人需要護理的居多，對于該類(lèi)型的住宅的護理功能要求過(guò)高。其二，與地方政府的相關(guān)機構聯(lián)系不足，出現了供求關(guān)系不平衡的現象。

　　運營(yíng)——政府補貼民間建，只租不售

　　截至2014年3月末，日本政府登錄在案的服務(wù)型高齡者住宅共4553件，登錄住戶(hù)數為146476戶(hù)，其中，東京都、大阪府、北海道的占全國的22 .6%。而對此進(jìn)行開(kāi)發(fā)的多是民營(yíng)資本公司，占到總數的83%。這和由醫療機構主導開(kāi)發(fā)的臺灣截然不同。據悉，醫療機構主導的養老地產(chǎn)在日本所占的比例不過(guò)14%。

　　日本政府為了推進(jìn)該住宅的建設，對服務(wù)型高齡者住宅有著(zhù)相應的補 助 政 策 。只 要 符 合 日 本 政 府 的 規定，就補助該建筑建設費的十分之一及改修費的三分之一。不僅如此，日本政府對建造該種住宅的企業(yè)所得稅·法人稅、固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅都有一定程度的減免。由于其建設費或改造費等都得到政府資助，因此也限定了這種高齡者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。

　　一方面是老人住宅的成本較高，一方面是出租收益相對緩慢，在此情況下，如何去經(jīng)營(yíng)養老地產(chǎn)是各民間公司的課題，長(cháng)期經(jīng)營(yíng)住房借貸項目的日本希諾建集團對此提出了一種新型的商業(yè)模式，就是將該公司空置的舊房屋，改造成”服務(wù)型高齡者住宅“后，再以便宜的價(jià)格租給老年人，提高房屋使用率?，F在該公司還在積極推進(jìn)”服務(wù)型高齡者住宅“的建設，在東京的板橋區已經(jīng)取得另一個(gè)空置的住宅。在談到護理相關(guān)事業(yè)的前景時(shí)，該公司篠原社長(cháng)今年4月在接受日本媒體采訪(fǎng)時(shí)表示：”開(kāi)始的時(shí)候是花了不少成本，但是這一期的入住率增加，我相信(今年)最終會(huì )有利潤的。“

　　專(zhuān)家建議——理想的中國式養老地產(chǎn)三種模式

　　日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多為獨棟式的房屋，未形成小區規模。在日本新瀉大學(xué)取得工科博士學(xué)位的北方工業(yè)大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授林文潔曾參與制定中國《老年人建筑設計規范》，他告訴南都記者，這其實(shí)跟日本政府對于老人住宅的一個(gè)核心觀(guān)念有關(guān)，那就是讓老年人的居住環(huán)境保持一個(gè)常態(tài)化，周?chē)胁煌挲g層的人群。不僅如此，日本還有較完善的護理制度，”維護老人的自立與尊嚴也是他們一個(gè)很重要的觀(guān)念“林文潔表示，這具體表現在盡可能讓老人做自己力所能及的事情。如日本的護理人員會(huì )幫助老年人行走，盡量不使用輪椅，但在中國輪椅通行往往成為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。

　　林文潔認為，日本對于老人住宅的核心觀(guān)念值得學(xué)習，讓老年人居住在一個(gè)有著(zhù)不同年齡層的小區，保持他們原有的生活狀態(tài)是非常重要的?，F在中國大部分的老人住宅都是集中式的住宅小區，生活環(huán)境里見(jiàn)到的都是老年人。如今，中國的家庭觀(guān)念發(fā)生改變，子女不與老人共住，卻也不想離老人太遠。根據林文潔的研究，子女與老人居住在步行10分鐘以?xún)鹊木嚯x是最好的。因此，一個(gè)小區里散落幾棟老人住宅或是一棟樓里的幾個(gè)單元做成老人住宅的形式是最為理想的。

　　不過(guò)，林文潔也認為，國內專(zhuān)業(yè)護理人才短缺，分散式的管理無(wú)法高效率地提供服務(wù)。此外，在國家沒(méi)有相應政策輔助的情況下，此種操作方式的成本較高，回收時(shí)間長(cháng)，投資風(fēng)險較大，開(kāi)發(fā)商不愿去做這個(gè)項目。所以林文潔認為理想中的中國養老地產(chǎn)應該有三種模式：

　　◎面向高收入人群：養老社區是理想的，因為其服務(wù)相對完善，但價(jià)格也更高。

　　◎對于大量中等收入群體：建議在居住區中配建適量老人住宅、老年公寓。同時(shí)可根據社區規模配建社區老年人日間照料中心、社區型養老院，以實(shí)現老年人在熟悉的環(huán)境中可持續居住。

　　◎對于低收入老年人：應當在政府保障性住房中配建適量的老人住宅或公寓。

　　當然，以上三種模式都需要高規格的服務(wù)，所以，培養專(zhuān)業(yè)護理型人才也是刻不容緩的事情。

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