一、美國
　　(1)社會(huì )背景
　　30年代嬰兒潮老齡化加劇是導致美國老年社區形成的直接原因。
　　A.美國嬰兒潮一代目前已步入老齡化時(shí)期他們將推動(dòng)第二居所，老年公寓、老年社區等小套住宅的發(fā)展。
　　B.經(jīng)濟發(fā)達程度客觀(guān)上要求老年住宅出現。
　　C.政府對老年群體的社會(huì )保障推動(dòng)老年住宅的發(fā)展。
　　D.老年社區發(fā)展非常迅速，分為贏(yíng)利性和非贏(yíng)利性?xún)煞N。
　　(2)養老模式
　　以居家養老為主，通過(guò)社區豐富多彩活動(dòng)的組織滿(mǎn)足老年人需求。

養老模式總結
項目	內 容
概覽	美國養老模式以家庭為主，70%以上的老人采用“以房養老”的家庭養老方式——老人擁有自己的住宅，并將其多余部分出租，租金用于養老。
運作方式	分為贏(yíng)利性和非贏(yíng)利性?xún)深?lèi)，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會(huì )興辦，政府給予部分津貼。
開(kāi)發(fā)主體	以開(kāi)發(fā)商為主，教會(huì )及政府為輔。
產(chǎn)品與配套	規模大，建筑形態(tài)多樣、配套齊全、有各種各樣的俱樂(lè )部，開(kāi)設的課程和組織的活動(dòng)較多。
住宅類(lèi)型	獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年社區。

　　(3)典型案例
　　美國太陽(yáng)城是美國、也是世界上著(zhù)名的專(zhuān)供退休老人居住和療養的社區。由Del Webb公司于1961年開(kāi)始建設，經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展與完善，已成為美國開(kāi)發(fā)老年社區的著(zhù)名品牌，開(kāi)發(fā)商已在美國開(kāi)發(fā)了20多個(gè)以太陽(yáng)城命名的老年社區。
　　客群定位：以55歲以上的活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿(mǎn)足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等需求。除亞利桑那州的太陽(yáng)城配有大量的配套設施外，多數太陽(yáng)城是沒(méi)有像CCRC社區那樣涵蓋不同階段老人需求的配套的，主要配套是適合健康老人活動(dòng)的會(huì )所和戶(hù)外運動(dòng)的項目，沒(méi)有醫療、護理等的設施配套。
　　太陽(yáng)城開(kāi)發(fā)模式的九大特征：
　　A.屬于住宅開(kāi)發(fā)性質(zhì);
　　B.盈利模式以住宅銷(xiāo)售為主;
　　C.限定55歲以上的老人才能入住;
　　D.專(zhuān)為健康活躍老人提供會(huì )所和戶(hù)外設施;
　　E.沒(méi)有醫療護理等配套服務(wù)，主要依賴(lài)社區等所在城鎮提供的大市政基礎配套，社區內不建設相應設施;
　　F.一般位郊區區位，占地大，容積率低，以獨棟、聯(lián)排、多層等住宅產(chǎn)品為主，精裝修，拎包即住;
　　G.房?jì)r(jià)便宜;
　　H.附近配有專(zhuān)為社區服務(wù)的商業(yè)中心;
　　I.兼有旅游、度假等功能，目標客戶(hù)分為長(cháng)住和旅游度假兩種。
　　可借鑒之處：
　　A.住宅立項，利用銷(xiāo)售住宅迅速回現;
　　B.客戶(hù)定位精準，以健康活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿(mǎn)足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等需求。
　　C.不設醫療護理等配套設施，降低前期投入成本，提高資金使用效率，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險。
　　D.在市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時(shí)，與分時(shí)度假管理公司合作開(kāi)發(fā)，招商提前，在項目開(kāi)始時(shí)便實(shí)現訂單生產(chǎn)。
　　不可借鑒之處：
　　A.中國人口眾多，不適合興建低密度、單體的住宅產(chǎn)品，建筑形式可考慮以多層、小高層為主;
　　B.中國社會(huì )的公共醫療資源匱乏，大市政基礎配套實(shí)施不夠完善，如社區內不提供一定的醫療、護理等配套設施，會(huì )極大的影響客戶(hù)的消費選擇。
　　(4)案例鏈接：亞利桑那太陽(yáng)城
　　該項目從60年代初開(kāi)始建設，占地14.5平方英里。坐落在美國亞利桑那州，距離鳳凰城23.4公里，距離圖森市(Tuson)209公里。項目由建筑商Del Webb和這片土地的擁有者J.G Bosell共同開(kāi)發(fā)，只允許55歲以上的老年人居住，提供多種物業(yè)服務(wù)設施供不同身體情況的老年人選擇。
　　項目現有總人口超過(guò)40000，350多家俱樂(lè )部，7個(gè)娛樂(lè )中心，是美國最大的老年社區之一。

　　二、北歐
　　(1)社會(huì )背景
　　生活壓力小，社會(huì )保障水平高，人均壽命延長(cháng)。
　　A.60歲以上人口數量占到23%以上。
　　B.經(jīng)濟高度發(fā)達，資源豐富，人口總量少，人均占有資源數量大。
　　C.社會(huì )保障體系高度發(fā)達，社會(huì )處于均富狀態(tài)，生活壓力小。
　　D.氣候寒冷，緯度較高，多數土地不適宜居住。
　　(2)養老模式
　　政府負擔大部分養老經(jīng)費，老年公寓是老人養老首選。

養老模式總結
項目	內 容
概覽	北歐各國是社會(huì )養老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同時(shí)出于對自由的崇尚，DIY養老方式在北歐也已有所發(fā)展。
運作方式	政府出資，不以盈利為目的，慈善團體、非營(yíng)利機構也是養老資金的重要來(lái)源。
開(kāi)發(fā)主體	政府
產(chǎn)品與配套	在產(chǎn)品設計上充分考慮老年人的需求，各種建筑元素集合處理，為老年人提供必要的社會(huì )服務(wù)，并使其有機會(huì )參加各種有意義的社會(huì )活動(dòng)。
住宅類(lèi)型	老年公寓，異地老年社區。

　　(3)案例鏈接：VINDEREN老年公寓
　　運作方式：政府出資建設，從建筑設計到運營(yíng)管理均由經(jīng)驗豐富的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行運作。
　　產(chǎn)品及配套：VINDEREN老年公寓高6層，室內設計了兩排通道，老人住房沿通道兩旁布置，在通道兩旁設有兩個(gè)服務(wù)核心區。底層設有老人白天活動(dòng)中心等公共設施。
　　在訪(fǎng)客接待室設計了一個(gè)巨大的壁爐，使老人和訪(fǎng)客有一種“家”的溫馨感覺(jué)。建造了花崗石小橋，人行小徑掩映在樹(shù)木和綠草當中，并設有許多路椅供老人休息。
　　三、德國
　　(1)社會(huì )背景
　　二戰之后的嬰兒潮及生活條件的改善使得現今德國人口中老年人比例增大，2010年德國60歲以上的老年人口比重已占總人口的24%。
　　A.50-60年代人口高速增長(cháng)，二戰結束后的15年內，德國人口增長(cháng)了25%。
　　B.死亡率下降。經(jīng)濟高速發(fā)展，醫療及營(yíng)養水平得到極大提升，人均壽命增長(cháng)迅速，據2010年統計數據顯示，男性人均壽命為77歲、女性82歲。
　　(2)養老模式

養老模式總結
項目	內 容
概覽	德國養老分為兩大體系：老年住宅體系和養老院體系，兩者皆由政府財政撥款支持，兩者一般會(huì )毗鄰建設，以形成各種資源的共享的優(yōu)勢。
運作方式	政府財政是養老經(jīng)費的主要來(lái)源，為老人提供住房補貼，同時(shí)，住宅房主與民間福利集團簽訂提供服務(wù)的合同，獲得醫療，娛樂(lè )等服務(wù)。
開(kāi)發(fā)主體	以開(kāi)發(fā)商和政府為主。
產(chǎn)品與配套	無(wú)障礙設計，醫療，娛樂(lè )設施齊全。
住宅類(lèi)型	獨立式住宅、老年公寓。

　　(3)案例鏈接：慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓
　　運作方式：慕尼黑奧古斯諾姆老年公寓是全球誕生的第一家老年公寓,目前通過(guò)基金會(huì )和服務(wù)公司運作,已經(jīng)有40多年的歷史。
　　產(chǎn)品及配套：設施齊全,功能完善,服務(wù)優(yōu)良,除醫療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內游泳池(兼具鍛煉和治療作用)、健身中心、圖書(shū)館、鋼琴室，發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習設施等一應俱全。

　　四、日本
　　(1)社會(huì )背景
　　日本二戰前后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化。目前，日本60歲及以上的老年人口比重占日本總人口的24%，根據《日本將來(lái)人口推測報告》顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬(wàn)人，其中老齡人口將達到40%，老齡化程度較高;日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，加速了日本人口老齡化;社會(huì )養老的城市福利建設方面政府給與大力支持。
　　(2)養老模式
　　居家養老在日本占據主流，“二代居”受歡迎。

養老模式總結
項目	內 容
概覽	日本目前有95.5%的老人在家中養老，4.2%的老人住在療養院和老人中心等老人福利設施中，“兩代居”的家庭養老模式在日本非常普遍。
運作方式	福利型養老機構由民間建設，政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼；押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設，專(zhuān)供60歲以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用權。
開(kāi)發(fā)主體	民間建設，政府出資征用；各類(lèi)相關(guān)企業(yè)會(huì )積極參與老年住宅產(chǎn)品研究。
產(chǎn)品與配套	主要養老產(chǎn)品”兩代居“對廚、廁、門(mén)廳和居室分隔功能都做了相應考慮，對多代人生活方式和生活規律上的差異在室內空間上做了相應處理。
住宅類(lèi)型	獨立式住宅、老年公寓，老年社區。

　　(3)案例鏈接：港北新城
　　運作方式：開(kāi)發(fā)商建設，政府征用，專(zhuān)業(yè)公司運營(yíng)。
　　產(chǎn)品及配套：提供無(wú)障礙設施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。
　　日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設計在一個(gè)生活社區內，使老年人的生活更加活潑多彩。 　　五、新加坡
　　(1)社會(huì )背景
　　經(jīng)濟發(fā)展較快，人均壽命延長(cháng)，50-60年代出生人口進(jìn)入老年時(shí)期。
　　A.65歲以上的老年人達到了8.7%，新生人口下降明顯，未來(lái)人口壓力快速增長(cháng)。
　　B.經(jīng)濟發(fā)達，社會(huì )保障體系完善，人均壽命不斷延長(cháng)。
　　C.以華人為主，遵循傳統尊老愛(ài)幼的觀(guān)念，但觀(guān)念逐步改變，老人單獨居住養老需求增加。
　　(2)養老模式
　　政府主導，樂(lè )齡公寓為眾多新加坡老年人提供居所

養老模式總結
項目	內 容
概覽	由于政策引導，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區的住戶(hù)已達41％。同時(shí)政府也為希望單獨居住的老年人提供了“樂(lè )齡公寓”，產(chǎn)權30年，可延長(cháng)10年。
運作方式	政府是養老設施建設的投資主體，提供90％的建設資金，對養老機構各項服務(wù)提供不同的津貼。同時(shí)，政府在建造福利房時(shí)，專(zhuān)門(mén)設計適合幾代同堂的戶(hù)型，并在購房?jì)r(jià)格上給予優(yōu)惠。
開(kāi)發(fā)主體	政府。
產(chǎn)品與配套	組屋在設計上考慮多代人共同居住的需要。樂(lè )齡公寓一般為12層到14層的精裝修板式高層，戶(hù)型分為35平方米和45平方米兩種，一般都建在成熟社區內，各種設施齊全完善。
住宅類(lèi)型	組屋（多代居），樂(lè )齡公寓（獨居老人）

　　(3)案例鏈接：樂(lè )齡公寓
　　運作方式：政府投資建設及運營(yíng)。
　　產(chǎn)品及配套：“樂(lè )齡公寓”一般為高12層到14層板式高層，每戶(hù)一般有一個(gè)臥室，有部分家俱，廳和臥室用活動(dòng)隔墻分隔，節假日時(shí)提供子女探訪(fǎng)活動(dòng)。
　　內外設施都是按照老年人需求而設，例如更寬的大門(mén)(供輪椅出入)、衣櫥、支撐扶手(戶(hù)內和公共走廊)、熱水器、更大的開(kāi)關(guān)鈕等。

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