7.1  項目選址原則

養老地產(chǎn)項目的選址是項目開(kāi)發(fā)的一個(gè)最基本環(huán)節，也是一個(gè)最容易被忽視的環(huán)節。項目的選址成功與否在某種程度上決定了項目的受歡迎程度，也決定了項目開(kāi)發(fā)的成功或失敗。因此，在項目開(kāi)發(fā)之前一定要掌握此類(lèi)項目選址的基本原則，認真對待項目的選址問(wèn)題。

我們認為養老地產(chǎn)項目的選址除了應滿(mǎn)足居住區選址的一般要求外，還應該有更高的要求。那么究竟哪些因素才是影響養老地產(chǎn)項目選址的關(guān)鍵因素呢?針對這些因素又有什么具體要求呢?另外，如何利用對這些因素的分析來(lái)確定與項目相匹配的最佳選址方案呢?為了解決這些問(wèn)題，有效地指導養老地產(chǎn)項目的選址，我們對國內外的一些養老地產(chǎn)項目以及相關(guān)文獻資料進(jìn)行了搜集、分析與研究。經(jīng)研究，我們認為影響養老地產(chǎn)項目選址最關(guān)鍵的要素有六個(gè)，即：地塊區位、自然環(huán)境、生活環(huán)境、配套設施、交通條件以及地形地勢六個(gè)方面，下面我們將逐一進(jìn)行分析與闡述。
 

影響養老地產(chǎn)項目選址的六大關(guān)鍵要素

7.1.1 地塊區位

項目應選址于城市邊緣或近郊。

第一，養老地產(chǎn)項目的選址，不需要選擇于市區。首先，由于老年人退休后不需要去上班，活動(dòng)半徑相對小于年輕人，因而對區位的依賴(lài)程度上不如年輕人敏感。因此，只要保證養老地產(chǎn)項目與市區間有良好的交通聯(lián)系便可以滿(mǎn)足其相應要求。其次，市區生活環(huán)境比城市邊緣或城市近郊地區的生活環(huán)境往往更嘈雜，不符合老年人的生活習慣。再次，市區的土地成本相對較高，考慮到經(jīng)濟性問(wèn)題，容積率要求也相對較高，因而居住環(huán)境不適合老年人。

第二，養老地產(chǎn)項目的選址，不宜距離市區過(guò)遠。項目距離市區過(guò)遠，地區發(fā)展條件不成熟，配套條件不足，因而投資要求過(guò)高。另外不符合市場(chǎng)需求。

第三，養老地產(chǎn)項目選址于城市邊緣或近郊地區優(yōu)勢明顯。首先，城市邊緣與近郊地區距離城市較近，與市區聯(lián)系緊密，有利于滿(mǎn)足老年人的生活習慣與情感。生活在城市中的老人，往往對曾經(jīng)生活過(guò)的城市具有一定的感情，因而不能完全使其脫離城市。另外，養老地產(chǎn)項目具有多元化的特點(diǎn)，養老產(chǎn)品多元化，老人也具有多元化的情況和多元化的需求。因此，難免有老人的子女在城市中工作這種情況。養老地產(chǎn)項目距離城市較近，可以方便老人與子女聯(lián)系。其次，城市往往具有比較完善的配套設施，鄰近城市可以有效的利用城市配套設施。這樣既可以有效地減少養老地產(chǎn)項目中對相關(guān)配套設施的投入、降低開(kāi)發(fā)成本，又可以避免重復建設帶來(lái)的浪費。

7.1.2 自然環(huán)境

項目周邊應有良好的生態(tài)環(huán)境。研究發(fā)現，很多老年人選擇到例如海南、巴馬等生態(tài)環(huán)境較好的地方去養老。這是為什么呢?其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，良好的生態(tài)環(huán)境能夠改善局部氣候，增加負氧離子含量，提供良好的景觀(guān)效果。因而有利于養生，也更能贏(yíng)得老年人的歡迎。而老年人的身體條件弱于年輕人，老人對環(huán)境的要求與依賴(lài)程度更要高于年輕人。因此，為了讓老人生活得更好、安享晚年，在做養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)之時(shí)要盡量選擇生態(tài)環(huán)境良好的地區。

7.1.3 生活環(huán)境

最盡量避免選址于鬧市區、商業(yè)區、工廠(chǎng)區等嘈雜地段;盡量避免以城市主要交通干線(xiàn)為界，盡量避免影響老人生活安全的地段。

由于老年人喜歡清靜，而鬧市區、商業(yè)街區、工廠(chǎng)區等環(huán)境噪音大，車(chē)流較多，因此不適于養老項目的布局。而城市的主要交通干線(xiàn)車(chē)流比較繁忙、車(chē)速較快、噪音較大，因而養老地產(chǎn)項目不適宜以城市的主要交通干線(xiàn)為界。

7.1.4 配套設施

養老地產(chǎn)的選址應考慮地塊周邊的市政設施與公共服務(wù)設施配套條件。市政方面，盡量與市政管網(wǎng)相連，利用城市提供的基礎設施保障;公建配套方面，由于養老地產(chǎn)項目的產(chǎn)品不同、定位不同，對開(kāi)發(fā)成本的控制也有不同要求，因此應盡量保證項目與周邊的醫療衛生、文化體育、商業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)設施之間具有良好的可達性，方便老人對公共服務(wù)設施的享用。如此，同樣可以有效地減少養老地產(chǎn)項目中對相關(guān)配套設施的投入、降低開(kāi)發(fā)成本，避免重復建設帶來(lái)的浪費。

7.1.5 交通條件

項目選址地塊應保證交通便利，對外聯(lián)系方便。對于居住區而言，交通條件便利，通達性較好的居住區會(huì )受到業(yè)主的歡迎和青睞。養老地產(chǎn)項目也同樣，交通條件便利也是老年人愿意來(lái)養老的一個(gè)必要因素。交通條件便利，不僅方便老年人去子女、親屬家探親，也方便家屬的探望。另外，交通便利也方便老人出游，方便老人對城市公共服務(wù)設施的享用。因此，作為養老地產(chǎn)項目的選址，交通條件是一個(gè)不可忽視的關(guān)鍵因素。

7.1.6 地形地勢

關(guān)于地形地勢條件，不同類(lèi)型養老地產(chǎn)項目的要求也不盡相同。主要分為兩種情況：第一種，是面向高齡老人的養老地產(chǎn)項目。這類(lèi)項目應選址于地形平坦地段，盡量減少坡道為老人生活帶來(lái)的不便。首先，由于這些老年人身體條件原因，如果場(chǎng)地內地形起伏較大、此類(lèi)路段過(guò)多，不利于老年人行走，更不利于乘坐輪椅老人的出行安全。其次，養老地產(chǎn)項目的無(wú)障礙要求較高，如果地形起伏較多將為無(wú)障礙設施規劃、施工等帶來(lái)挑戰，也增高了開(kāi)發(fā)成本。因此，在項目選址之時(shí)，應盡量考慮地形平坦的地段。第二種，就是面向剛退休的老年人的養老地產(chǎn)項目，這類(lèi)項目在選址時(shí)可以考慮地形有一定的起伏。因為地形的起伏有利于塑造豐富的景觀(guān)，提高環(huán)境景觀(guān)效果，而且地形的起伏也不影響這類(lèi)老年人的生活，反而可以為其提供健身、鍛煉的空間條件。因此，關(guān)于地形地勢還應該根據項目的類(lèi)型而具體分析。

此外，養老地產(chǎn)項目具有多元化的特征，不同定位、不同類(lèi)型、不同規模的養老地產(chǎn)項目對以上因素的依賴(lài)程度各不相同。因而需根據不同情況，綜合考慮。例如，高端養老地產(chǎn)項目相對于低端養老地產(chǎn)項目而言，往往對地塊的自然條件，即生態(tài)環(huán)境要求較高，而對地塊區位以及配套設施條件要求相對較弱。因為，此類(lèi)項目往往追求高品質(zhì)，更看重環(huán)境，并且自身配套條件相對較高，所以對配套設施條件的依賴(lài)相對較弱。而位于城市周邊，與城市聯(lián)系便利，且距離城市稍遠一些的郊區，往往生態(tài)環(huán)境較好，易營(yíng)造良好的生活環(huán)境，可以滿(mǎn)足此類(lèi)項目對品質(zhì)的要求，因此這類(lèi)地區往往是高端養老地產(chǎn)項目的最優(yōu)選址方案。相反，低端養老地產(chǎn)項目或者規模較小的養老地產(chǎn)項目，往往自身不具備較高的公共服務(wù)配套條件，因此對配套設施條件的依賴(lài)相對較高。于是此類(lèi)項目在選址之時(shí)，更應看重的是地塊區位與配套設施條件因素。

綜上所述，養老地產(chǎn)項目的選址應該著(zhù)重考慮地塊區位、自然環(huán)境、生活環(huán)境、配套設施、交通條件以及地形地勢等六個(gè)方面因素。而不同定位、不同規模、不同類(lèi)型的養老地產(chǎn)項目又要根據項目自身的不同情況，對上述因素進(jìn)行綜合權衡和考慮，做到因地制宜，具體問(wèn)題具體分析。只有這樣，才能確定與項目相匹配的最優(yōu)選址方案。

7.2  功能分區

養老地產(chǎn)項目的基本功能區應包括：生活居住區、商業(yè)配套服務(wù)區、休閑娛樂(lè )區、醫護保健區、教育服務(wù)區、兒童托管區和管理服務(wù)區等。
 

功能分區

7.2.1 生活居住區

生活居住區為老年人日常居住的生活區。主要為老年公寓等老年住宅。

7.2.2 商業(yè)配套服務(wù)區

商業(yè)配套服務(wù)區主要是為老年人提供商業(yè)配套服務(wù)的區域。包括銀行、保險公司、郵局、商場(chǎng)、超市、洗衣店、理發(fā)店、咖啡廳、餐館、度假酒店等。

7.2.3 休閑娛樂(lè )區

休閑娛樂(lè )區主要是為老年人提供室內外休閑娛樂(lè )的場(chǎng)所，供老年人日常交流提供場(chǎng)地。主要包括公園、書(shū)畫(huà)室、棋牌室、閱覽室、茶室、健身房、電影院、劇院、老年活動(dòng)中心、特色農場(chǎng)等。

7.2.4 醫護療養區

醫護療養區主要為老人提供醫療、護理等服務(wù)的區域。主要為專(zhuān)業(yè)醫院、護理中心等。

7.2.5 教育服務(wù)區

教育服務(wù)區主要為老人提供包括健康、烹飪、藝術(shù)等方面的繼續教育服務(wù)，圓老年人的求學(xué)夢(mèng)，豐富老年生活，陶冶情操。真正實(shí)現老有所為，老有所樂(lè )。主要包括老年大學(xué)等。

7.2.6 兒童托管區

在一些養老地產(chǎn)項目中，有部分老人與晚輩一起生活，也有晚輩探望老人時(shí)會(huì )帶著(zhù)兒童一起居住。因此，就需要有專(zhuān)業(yè)的兒童托管服務(wù)。兒童托管區就是為迎合這部分需求，而專(zhuān)門(mén)設立的區域。主要包括幼兒園、兒童托管中心等。

7.2.7 管理服務(wù)區

管理服務(wù)區主要為入住的老人提供手續辦理、物業(yè)管理、家政服務(wù)等綜合管理服務(wù)的區域。包括：接待服務(wù)中心、配餐服務(wù)中心、物業(yè)管理服務(wù)中心、家政服務(wù)中心等。

綜上所述，此種功能分區是基于大型養老地產(chǎn)項目的功能分區，比較理想，配套比較完善。但是，具體養老地產(chǎn)項目還應根據具體項目的規模大小與項目類(lèi)型綜合考慮確定項目的功能分區。

7.3  用地布局

養老地產(chǎn)的規劃布局應以人為本，充分考慮老人的需求、生活習慣、環(huán)境營(yíng)造、享用公共服務(wù)實(shí)施的便利度以及安全性等方面因素，合理安排不同功能分區之間、不同項目之間的位置關(guān)系。具體應遵循以下幾點(diǎn)原則：
 

布局原則

“養老地產(chǎn)項目用地布局基本模型”的提出是基于大型綜合養老社區的基礎上，提出的抽象理論模型，旨在為養老地產(chǎn)項目的規劃布局提供參考。詳見(jiàn)下圖：

功能布局理想模型

本模型的特點(diǎn)是：

a) 于項目中心集中布局公共服務(wù)設施，形成公共服務(wù)中心，養老生活居住區以公共服務(wù)中心為核心環(huán)繞布局。這樣布局極大地保證了公共服務(wù)設施的利用效率，提高了可達性，方便每個(gè)生活居住區對公共服務(wù)設施的享用。

b) 主入口直接與休閑娛樂(lè )區相連。這樣布局避免了入口是管理服務(wù)區所造成的束縛感、壓抑感，避免了入口是醫護療養區的緊張感。相反，主入口直接與休閑娛樂(lè )區相連，可以給人以環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍活躍、歡樂(lè )而富有活力的第一印象。從而，徹底改變傳統養老院或一般養老地產(chǎn)項目給人帶來(lái)的孤獨、沉悶、荒涼的習慣印象，增強業(yè)主的歸屬感和幸福感。

c) 模型將休閑娛樂(lè )區、商業(yè)配套服務(wù)區、兒童托管區與管理服務(wù)區集中布置，將醫護療養區、教育服務(wù)區與居住區結合布局。這樣布局的優(yōu)點(diǎn)是充分考慮老人休息、病人療養以及教學(xué)活動(dòng)對安靜環(huán)境的需求，避免互相干擾。

d) 管理服務(wù)區位于項目核心區位。管理服務(wù)區為項目的核心服務(wù)區，布局在中心位置可以使其服務(wù)能力完全覆蓋整個(gè)社區。另外，新業(yè)主到項目地考察，在到達位于管理服務(wù)區的接待中心前，沿路可以看到整個(gè)園區的綜合配套和主要景觀(guān)足以堅定新業(yè)主入住的信心，從而利于銷(xiāo)售。

e) 滿(mǎn)足業(yè)主的消費心理。此種布局的特點(diǎn)是，當業(yè)主進(jìn)入到社區時(shí)，直接映入眼簾的就是公共服務(wù)設施，主要交通沿線(xiàn)亦都是公共服務(wù)設施。這會(huì )讓業(yè)主感到社區公共服務(wù)設施配套十分完備，從而增強了對公共服務(wù)設施配套的滿(mǎn)足感。另外，由于公共服務(wù)設施建筑形式往往比較豐富、美觀(guān)，令人賞心悅目。其次，由于公共服務(wù)設施人流相對密集、活躍的特點(diǎn)，往往可以給人以歡樂(lè )、繁榮的感覺(jué)，從而打破養老社區的孤寂和荒涼感，最終提高業(yè)主對社區的認可度。

需要強調的是，“養老地產(chǎn)項目用地布局基本模型”是一個(gè)基于大型養老綜合社區的基礎上，抽象的理論模型，切忌生硬照搬模仿。不同養老地產(chǎn)項目可以根據具體項目的實(shí)際情況，加以靈活運用。

7.4  路網(wǎng)交通規劃

養老地產(chǎn)項目的交通規劃，應充分考慮老人的出行安全與出行習慣，做到人車(chē)分流，并適當采用公共交通，提倡使用低碳節能交通工具，減少環(huán)境污染，降低交通噪音。另外，在路網(wǎng)規劃時(shí)，要考慮通而不暢的特點(diǎn)，從而降低內部交通的車(chē)行速度，保障社區內部老年人出行活動(dòng)的安全。

山合水易觀(guān)點(diǎn)

養老地產(chǎn)項目的規劃應充分考慮項目的規模與其自身類(lèi)型特點(diǎn)，具體問(wèn)題具體分析，對項目的選址、功能分區確定、用地布局以及交通形式、交通工具的使用等進(jìn)行深入研究和考慮，這是一個(gè)養老地產(chǎn)項目成功的基礎。