城鄉發(fā)展失衡、差距日趨擴大等問(wèn)題倒逼城鄉一體化的實(shí)質(zhì)性突破，時(shí)至今日已到了不得不改革的關(guān)鍵階段。在此背景下，2017年中央一號文件首次提出的“田園綜合體”，作為中國農業(yè)供給側改革的全新探索，通過(guò)導入新環(huán)境、新業(yè)態(tài)、新人群、新生活，將掀起一場(chǎng)城鄉融合發(fā)展的“新革命”，成為“鄉村振興戰略”的核心抓手，同時(shí)也孕育著(zhù)巨大的市場(chǎng)藍海。

一邊捆著(zhù)草，一邊餓著(zhù)牛

鄉村要振興，土地是根本。土地資源作為農村最基本也是最重要的生產(chǎn)要素，承載著(zhù)鄉村振興的重大使命，農村土地資源價(jià)值的釋放決定著(zhù)新一輪城鄉改革的成敗。與此同時(shí)，土地財政支撐下的“瘋狂供地”使得可利用的城市建設用地難以為繼，未來(lái)中國經(jīng)濟發(fā)展必須向農村土地要空間。

一邊捆著(zhù)草，一邊餓著(zhù)牛，土地問(wèn)題成為制約城鄉發(fā)展的癥結所在。國家層面以政策試點(diǎn)方式為農村土地利用撕開(kāi)了一道口子，意欲投身田園綜合體建設的新興主體，有望從一道縫窺得一片天，在田園綜合體的巨大藍海中分得一杯羹。

土地政策演變：猶抱琵琶半遮面

中國農村土地制度變遷史，從某種意義上就是一部農村農業(yè)經(jīng)濟發(fā)展史。從新中國成立以來(lái)，農村土地制度經(jīng)歷了幾次重大改革，1992年土地使用權的流轉嘗試標志著(zhù)農村土地使用權的市場(chǎng)化開(kāi)端。自此，我國農村土地流轉政策經(jīng)歷了探索合法、嚴格管控、創(chuàng )新試點(diǎn)三大階段，2015年1月《關(guān)于農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》正式從中央層面開(kāi)啟了我國農村土地制度改革的大幕。

改革關(guān)鍵詞一：三權分置。實(shí)行土地所有權、承包權、經(jīng)營(yíng)權“三權”分置并行，承包主體與經(jīng)營(yíng)主體分離，推進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權有序流轉，從而實(shí)現集體、承包農戶(hù)、新型經(jīng)營(yíng)主體對土地權利的共享。

改革關(guān)鍵詞二：同權同價(jià)。建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權同價(jià)。

改革關(guān)鍵詞三：創(chuàng )新試點(diǎn)。農村“三塊地”改革進(jìn)入深水區，目前已授權33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區)開(kāi)展農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、宅基地制度改革創(chuàng )新試點(diǎn)工作。2018年農村集體產(chǎn)權制度改革試點(diǎn)范圍繼續擴大，將實(shí)行“整省整市”試點(diǎn)，全國性推廣也將指日可待。

雖然目前農村土地制度改革仍然猶抱琵琶半遮面，但透過(guò)政策演變歷程可見(jiàn)，農村土地改革創(chuàng )新及推廣已是大勢所趨，困擾田園綜合體建設的土地利用問(wèn)題依然有跡可循。

土地利用類(lèi)型：亂花漸欲迷人眼

田園綜合體土地利用涵蓋國有土地和農村集體土地兩種類(lèi)型，其中國有土地依照土地利用性質(zhì)可采取出讓、劃撥、轉讓等方式獲得，目前已經(jīng)形成完備成熟的土地獲取流程，在此不做贅述。

農村集體土地作為田園綜合體發(fā)展的主陣地，其用地類(lèi)型和獲取方式成為新興主體的核心關(guān)注點(diǎn)。那么田園綜合體可利用的農村土地類(lèi)型有哪些呢?

1、農用地：即農村集體承包土地/耕地，包括基本農田和一般農田，是田園綜合體發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)的核心載體。

2、四荒地：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于國家鼓勵利用和發(fā)展休閑農業(yè)的類(lèi)型。

3、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地：是指除農村宅基地、公益性公共設施用地之外、具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農村集體建設用地，前身一般為鄉鎮企業(yè)用地。

4、閑置宅基地：即農民自有住宅用地，農民對宅基地只有使用權，沒(méi)有所有權，宅基地以及住宅房屋不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

5、其它可利用土地類(lèi)型：包括礦區、生態(tài)涵養區部分用地、森林部分用地、其它荒地等。

由此可見(jiàn)，田園綜合體涉及的土地類(lèi)型紛繁復雜，不少磨拳擦掌、躍躍欲試的新興主體往往望而卻步。而撥開(kāi)云霧，我們發(fā)現，其實(shí)田園綜合體土地利用的終極瓶頸在于最難啃的“三塊硬骨頭”，而隨著(zhù)農村土地制度的創(chuàng )新改革，田園綜合體土地利用的解決之道愈發(fā)明朗。

土地利用模式：守得云開(kāi)見(jiàn)月明

Ⅰ、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地——率先破題

集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市成為此輪土地制度改革試點(diǎn)最大的突破點(diǎn)，也將成為田園綜合體運營(yíng)商獲得建設用地指標的最重要途徑。

自2015年初農村集體土地改革，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，目前全國已有33個(gè)縣市區試點(diǎn)集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市實(shí)踐，浙江德清市、成都郫都區、北京大興區等作為最早參與試點(diǎn)的城市，均積累了較為成熟的入市實(shí)踐經(jīng)驗。盡管目前試點(diǎn)區域有限，但隨著(zhù)試點(diǎn)范圍的擴大和試點(diǎn)經(jīng)驗的日益成熟，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市全國性推廣趨勢已不可逆。

案例解讀：成都多利綠城桃花源

2016年11月4日，多利(成都)農業(yè)發(fā)展有限公司通過(guò)掛牌方式取得農村土改試點(diǎn)郫都區白云村108.38畝地塊，后由多利、平安和綠城三方合作開(kāi)發(fā)。2017年3月體驗區亮相，首批次27套新房已經(jīng)售罄。

多利桃花源由此成為農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市的經(jīng)典項目，但是需要注意的是，桃花源地產(chǎn)產(chǎn)品為40年產(chǎn)權，居住水電氣為商業(yè)價(jià)格，每戶(hù)配備1-2畝不等的院子，且地產(chǎn)銷(xiāo)售只以公司為售賣(mài)客群(資產(chǎn)轉讓方式)，究其原因在于項目通過(guò)競拍獲得的土地性質(zhì)為村莊商業(yè)服務(wù)業(yè)設施用地，其用途受到嚴格管制，只能用于農業(yè)相關(guān)方面的建設，因此以上種種限制條件也就不足為奇了。

Ⅱ、農村閑置宅基地利用——空間可期

據統計，農村宅基地廢棄等因素造成的村莊土地閑置面積達到1億多畝，占全國總耕地十八分之一，目前中國農村宅基地15%是閑置的，浙江省部分農村宅基地閑置率甚至高達60%。農村閑置宅基地的利用將成為解決田園綜合體土地問(wèn)題的又一關(guān)鍵性舉措。

國家政策鼓勵農民利用閑置宅基地發(fā)展休閑農業(yè)，為田園綜合體建設提供了新發(fā)展空間。新興運營(yíng)主體以租賃或分紅等方式獲得宅基地房屋使用權，通過(guò)導入新業(yè)態(tài)、新功能、新人群，使農村資源變資產(chǎn)、資金變股金、農民變股東，實(shí)現與農民共同發(fā)展、共同富裕。

農村宅基地改革試點(diǎn)仍處于探索階段，目前僅在全國范圍內宅基地空置率不低于8%的部分縣城農村展開(kāi)，在試點(diǎn)地區村民可保持宅基地性質(zhì)不變自用經(jīng)營(yíng)，也可由集體經(jīng)濟組織回購原有宅基地轉換為經(jīng)營(yíng)性建設用地后依照相關(guān)政策和程序入市。隨著(zhù)宅基地改革試點(diǎn)的深入推進(jìn)，田園綜合體土地利用將迎來(lái)更大的拓展空間。

Ⅲ、農村承包地利用模式——漸趨成熟

田園綜合體是集現代農業(yè)、休閑旅游、田園社區為一體的新型鄉村發(fā)展模式，實(shí)現農業(yè)產(chǎn)業(yè)化及一二三產(chǎn)融合發(fā)展是田園綜合體的基本要求。農村承包地作為田園綜合體發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)的核心載體，將通過(guò)創(chuàng )新土地利用模式和經(jīng)營(yíng)模式實(shí)現農業(yè)用地的高效化、規?；?、集約化利用。

1、農地入股模式：以重慶長(cháng)壽區麒麟村為例，農民以土地承包經(jīng)營(yíng)權入股，龍頭企業(yè)以現金入股，共同成立運營(yíng)公司，農民可獲得股權分紅，此種方式，土地正式轉化成了資本，具有承擔公司債權債務(wù)的責任。

2、土地信托流轉模式：以無(wú)錫陽(yáng)山鎮桃園村為例，把土地經(jīng)營(yíng)權分離出來(lái)并委托給信托公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，農民手中的土地就變成了一種收益憑證，信托公司按照一定的時(shí)間和比例向農民返還收益。

3、土地使用權交易模式：以山東棗莊為例，鄉鎮政府成立農村產(chǎn)權交易中心，為農民頒發(fā)土地使用產(chǎn)權證，農民憑證既可將土地使用權抵押給信用社獲得貸款，也可入股合作社引入企業(yè)運營(yíng)獲得股權分紅。

田園綜合體作為鄉村振興戰略下的大趨勢而非小風(fēng)口，將通過(guò)創(chuàng )新農業(yè)生產(chǎn)方式、創(chuàng )新農民生活方式、創(chuàng )新新型城鄉關(guān)系，實(shí)現農業(yè)產(chǎn)業(yè)高端化、農村舊瓶裝新酒、農民舊貌換新顏。隨著(zhù)農村土地利用“三塊骨頭”改革試點(diǎn)的深入推進(jìn)，田園綜合體面臨的土地利用難題也將有例可循、有法可依，相信困擾中國三十年的城鄉關(guān)系必將守得云開(kāi)見(jiàn)月明，迎來(lái)一片星辰大海。