“田園綜合體”到底是個(gè)什么東西。是文化?是鄉愁?還是吼著(zhù)口號玩套路?筆者希望本文能盡可能透徹分析，而不是說(shuō)一些很空的定義或者概念。從百年經(jīng)典理論到現代實(shí)踐發(fā)展，探尋中國田園綜合體發(fā)展模式。

百年前英國佬的田園城市夢(mèng)——適合現代的中國嗎?

很多業(yè)內學(xué)者提起田園綜合體必定會(huì )引經(jīng)據典提到英國城市學(xué)家、田園城市的發(fā)明者 埃比尼澤·霍華德(Ebenezer Howard，1850～1928)和他于1898年出版的《明日的田園城市》(Garden Cities of To-morrow)。這樣會(huì )顯得有外國理論基礎，也顯得比較洋氣有文化。

這位英國空想家的理論背景是這樣的，據1900年統計的倫敦人口已經(jīng)有658萬(wàn)，是當時(shí)全世界最大的都市(當時(shí)紐約人口僅344萬(wàn))，產(chǎn)生了很多我們現在也熟知的大城市病?；羧A德針對當時(shí)的情況提出了解決城市問(wèn)題的方案——田園城市，他認為此舉可以一舉解決超大城市的各種社會(huì )問(wèn)題。

1、疏散過(guò)分擁擠的城市人口，使居民返回鄉村。

2、建設新型田園城市群。

3、改革土地制度，使地價(jià)的增值歸開(kāi)發(fā)者集體所有。

(埃比尼澤·霍華德的田園城市理論圖)

那么這個(gè)田園城市具體是個(gè)什么樣子呢?他是這么設計的。

理論上是建設一種把城市生活的優(yōu)點(diǎn)同鄉村的美好環(huán)境和諧地結合起來(lái)的田園城市。城市四周為農業(yè)用地所圍繞，城市居民經(jīng)常就近得到新鮮農產(chǎn)品的供應，農產(chǎn)品有最近的市場(chǎng)。田園城市的居民生活于此，工作于此。

當城市人口增長(cháng)達到一定規模時(shí)，就停止擴張發(fā)展，建設另一座田園城市。這個(gè)一定規模是多少呢?約9000英畝3600公頃，32000人，30000在城市，2000在農村。若干個(gè)田園城市，環(huán)繞一個(gè)中心城市布置，中心城市面積12000英畝(約4800公頃)，人口為58000人。由6個(gè)田園城市和1個(gè)中心城市共同形成一個(gè)城市組群——社會(huì )城市，總面積66000英畝/約26400公頃，人口25萬(wàn)。

說(shuō)到這里，相信大家對這個(gè)田園城市理論都會(huì )有些不以為然了，完全是一個(gè)理想化的、不可實(shí)現的夢(mèng)。就像空想社會(huì )主義一樣，不符合經(jīng)濟學(xué)和社會(huì )發(fā)展的基本規律。而且城市群的總人口才區區25萬(wàn)，還不及我們大城市一個(gè)街道的人口數。

農業(yè)化的人口特征是分散，工業(yè)化的人口特征是集中，而且隨著(zhù)高科技和各類(lèi)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，發(fā)展趨勢是人口越來(lái)越集中。這是全世界任何國家發(fā)展的必然規律。

霍華德的田園城市理論不僅不適用于當今中國，不適用于現在世界任何一個(gè)工業(yè)國家，也同樣不適合其理論提出時(shí)的1900年時(shí)期。這位老兄最后還去實(shí)踐了，這比現在很多空頭理論家要好，當然實(shí)驗最后是以失敗告終。

從相關(guān)四方的需求出發(fā)，探尋中國田園綜合體發(fā)展模式

既然外國的理論實(shí)際上不太靠譜，那么中國的田園綜合體究竟應該是什么樣子?如何去理解?

我覺(jué)得要從和田園綜合體直接相關(guān)四方的出發(fā)點(diǎn)去理解，四方就是：國家、地方、投資方、當地農民。

一、國家戰略層面的考量

我覺(jué)得主要體現在三個(gè)方面：即農業(yè)轉型的需求，城鎮化發(fā)展的需求，以及可持續發(fā)展的需求。

1、農業(yè)轉型的需求

中國作為農業(yè)大國，根據2016年人口普查的數據，現階段有5.89億(占總人口42.65%)的農村人口，外出務(wù)工農民有1.6億，本地務(wù)工農民1.2億。農村留守的多為老人和孩子，空巢現象非常嚴重，帶來(lái)不少社會(huì )問(wèn)題。另外，中國有18億畝的耕地紅線(xiàn)，根據2016年國家統計局的數據，目前中國有耕地20.25億畝。在現有條件下，要保住紅線(xiàn)，把農業(yè)用地轉成其他用途已經(jīng)幾無(wú)空間。

*數據來(lái)源國家統計局

如以上兩個(gè)統計圖，近幾年農業(yè)生產(chǎn)總值同比增長(cháng)逐步放緩，2016年的農業(yè)生產(chǎn)總值同比增長(cháng)只有2.87%,遠低于2016年中國GDP同比增長(cháng)6.7%的水平。農業(yè)總產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比重也逐年降低，2016年僅占國民生產(chǎn)總值7.97%。按照這個(gè)趨勢，農業(yè)發(fā)展將進(jìn)一步放緩，農業(yè)生產(chǎn)總值占比也將進(jìn)一步降低。這對擁有眾多農業(yè)人口的中國來(lái)說(shuō)，不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，也不利于社會(huì )公平和穩定。國家穩定是一個(gè)根本性的政治問(wèn)題!

2、城鎮化發(fā)展的需求

上文我提到了經(jīng)濟和科技發(fā)展的必然趨勢是人口的集中，隨著(zhù)中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，需要且吸引著(zhù)越來(lái)越多的農村人口進(jìn)城，可以預見(jiàn)我國城鎮化率會(huì )加速提升。

根據2016年的統計數據，中國目前有57.35%的城鎮人口。2013年發(fā)改委作了《國務(wù)院關(guān)于城鎮化建設工作情況的報告》，提出了在2030年達到70%城鎮化率的目標。但是，城鎮化建設并不是簡(jiǎn)單的農村人口往城鎮遷徙，城鎮化建設過(guò)程當中需要考慮到城鎮基礎設施的配套情況、城鎮為了接納農村人口而進(jìn)行重新規劃、農村人口就業(yè)和社會(huì )保障、農村人口的轉移帶來(lái)的農業(yè)用地的荒廢等問(wèn)題。

田園綜合體作為農村小城鎮化建設的新思路，可以主動(dòng)使農村的基礎設施建設向城鎮靠齊，將農村改造成新型的田園小鎮，從而緩解農村人口遷移給大城市帶來(lái)的巨大壓力和諸多矛盾，同時(shí)也可以為農村的就業(yè)提供新的機會(huì )。這也是國家新出臺政策中多次提出土地確權、流轉、盤(pán)活的原因之一。

同時(shí)田園綜合體內的現代農業(yè)，使傳統耕作的農民變?yōu)楝F代農業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，大大提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率和單位產(chǎn)值，解放了大量的農村勞動(dòng)力可從事相關(guān)的農業(yè)衍生產(chǎn)業(yè)。

3、可持續發(fā)展的需求

由于常年粗放式的農業(yè)種植，目前我國農業(yè)可持續發(fā)展面臨重大挑戰(部分數據來(lái)自于國家部委相關(guān)報告)：

1)耕地質(zhì)量下降嚴重，如黑土層變薄、土壤酸化、耕作層變淺等問(wèn)題日益凸顯。同時(shí)作為一個(gè)缺水國家，農田水利用效率卻遠低于發(fā)達國家，造成地下水超采嚴重(特別是華北和西北地區)。

2)環(huán)境污染問(wèn)題突出，全國土壤主要污染物點(diǎn)位超標率為16.1%。不僅有大量的化肥、農藥、除草劑等長(cháng)期濫用，農膜回收率也不足三分之二，還有工業(yè)“三廢”和城市生活污染在農村擴散。

3)生態(tài)系統退化明顯，全國水土流失面積達295萬(wàn)平方公里，沙化土地173萬(wàn)平方公里，石漠化面積12萬(wàn)平方公里。傳統農業(yè)粗放式的生產(chǎn)方式導致農田生態(tài)系統結構失衡、功能退化，生物多樣性也受到了威脅。

繼續在傳統農業(yè)這一條路上深耕，已經(jīng)不符合社會(huì )發(fā)展的趨勢?？萍嫉陌l(fā)展帶來(lái)了現代農業(yè)的快速發(fā)展，不僅農業(yè)生產(chǎn)效率將快速提高，同時(shí)推進(jìn)生態(tài)循環(huán)農業(yè)發(fā)展，各類(lèi)污染物殘留和排放也會(huì )大大降低，漸漸優(yōu)化土地的肥力和生態(tài)功能。

正是基于以上三方面因素和需求的考量，近年來(lái)國家在近年來(lái)的一號文件多次中對鄉村振興、田園綜合體和美麗鄉村建設進(jìn)行了闡述，并推出了一系列的文件和相關(guān)政策，安排扶持補貼，加速發(fā)展現代農業(yè)。

二、地方經(jīng)濟振興的需要

目前大多數地方政府，特別是中西部地方政府面對的挑戰是產(chǎn)業(yè)空心化、青壯年人口大規模流出、農村空巢化、財政收入枯竭、土地拋荒等一些列環(huán)環(huán)相扣的難題。

要緩解這些問(wèn)題，首先要研究造成這種情況的經(jīng)濟規律。一般來(lái)說(shuō)，國家經(jīng)濟越發(fā)達、產(chǎn)業(yè)越集中，集中在人口稠密、物流便捷高效的地區，形成大城市、特大中心城市。由于產(chǎn)業(yè)的集聚作用，中高端產(chǎn)業(yè)會(huì )越來(lái)越集中在這些特大型中心城市，同時(shí)會(huì )產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)溢出，溢出的多數是不適合這些城市的高污染產(chǎn)業(yè)，無(wú)法承受大城市運營(yíng)成本的低技術(shù)低利潤產(chǎn)業(yè)，把這些落后淘汰的產(chǎn)業(yè)轉移到三四線(xiàn)城市和小鄉鎮去。

這是世界的規律，在中國這樣區域差距較大的國家會(huì )越發(fā)明顯。水往低處流，人往高處走。經(jīng)濟規律告訴我們，區域收入差距越大，低收入地區人口向高收入地區流動(dòng)的驅動(dòng)力就越大。直接影響到地方的GDP、財政收入、產(chǎn)業(yè)結構上，以及居民收入、人口結構上。

所以現在很多地方政府大力推進(jìn)田園綜合體建設，雖然有一定的對上政績(jì)需求，另一方面也是希望以此拉動(dòng)投資和GDP，提高城鎮化率，發(fā)展涉農產(chǎn)業(yè)，同時(shí)吸引農村人口回流和脫貧。同時(shí)提升農村土地價(jià)值，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增加財政收入，形成經(jīng)濟上的可持續發(fā)展。

三、投資方的經(jīng)濟效益追求

但光有國家政策和地方投資依然是不夠的，如果由政府主導開(kāi)發(fā)，在商業(yè)思維、專(zhuān)業(yè)能力和建設運營(yíng)效率方面都會(huì )遠遜于在商業(yè)化競爭中脫穎而出的專(zhuān)業(yè)企業(yè)。因此田園綜合體項目還必須靠專(zhuān)業(yè)的公司引入社會(huì )資本，結合政府方面的各類(lèi)支持和補貼，來(lái)進(jìn)行落地建設。

預計會(huì )出現很多短期功利的項目，就像前一陣子的特色小鎮風(fēng)潮一樣，扯著(zhù)田園綜合體的大旗，以套路和忽悠去開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。另外很多地方的營(yíng)商環(huán)境不佳，地方政治上的不確定性會(huì )對項目造成重大影響，換一任書(shū)記就可能使項目發(fā)生不可知的變化。這也促使很多投資方更傾向走短線(xiàn)，對真正的長(cháng)期投資者可能造成傷害。

如何解讀田園綜合體的“三位一體”?

農業(yè)、旅游、社區“三位一體”，這是田園綜合體的核心，這三者之間的商業(yè)邏輯關(guān)系是環(huán)環(huán)相扣的，而不只是一個(gè)概念或者一句空話(huà)套話(huà)。如果無(wú)法深入理解，無(wú)法真正落地實(shí)行，那做出來(lái)的絕對不是真正的田園綜合體，也非?？赡茏罱K失敗。

旅游是特色和擴展

現在很多旅游人把旅游吹成了田園綜合體的核心，這是絕對錯誤的。田園綜合體的核心永遠是農業(yè)，也只能是農業(yè)。農業(yè)歷來(lái)是國之根本，旅游只是可以隨時(shí)犧牲的閑情雅致。即使身在旅游，也不應該刻意拔高旅游的地位。

我覺(jué)得旅游板塊在田園綜合體內的作用主要體現在特色和擴展兩方面。

首先是賦予其特色

而擴展可以從三方面去看，一個(gè)是在產(chǎn)業(yè)鏈的擴展。從單純的第一產(chǎn)業(yè)，到旅游的“吃住行游購娛”綜合性產(chǎn)業(yè)，甚至結合一些大健康產(chǎn)業(yè)。農業(yè)板塊不僅是種植，也有了觀(guān)光功能，體現出農業(yè)的人文和科技元素。農事體驗可以提供農業(yè)勞動(dòng)體驗的服務(wù)，使游客體驗到當地農業(yè)生產(chǎn)的樂(lè )趣。游客消費的不僅是簡(jiǎn)單的農產(chǎn)品，也會(huì )需求深加工產(chǎn)品，更可以發(fā)展原創(chuàng )的特色食品、飲品。這些就形成了一二三產(chǎn)業(yè)的“三產(chǎn)融合”。

一個(gè)是輻射范圍的擴展。原本一個(gè)現代農業(yè)基地輻射的可能是一個(gè)縣、一個(gè)市，而旅游產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的輻射范圍將起碼提高到200公里半徑內。

最終形成的是資金流和利潤的擴展。旅游產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，優(yōu)秀旅游項目將會(huì )有穩定持續的資金流，拉伸的產(chǎn)業(yè)鏈附加值較高，將大大提高項目的收入和利潤，并增加就業(yè)崗位，產(chǎn)生更好的社會(huì )效益。

二、社區必須有但應控制

有了農業(yè)和旅游才會(huì )有社區。社區的功能，一個(gè)是農田集中流轉帶來(lái)農民的安置和集中，從農村化變?yōu)樾〕擎偦?，提升當地的社區質(zhì)量和環(huán)境，改善了當地農民的生活質(zhì)量。正如前文所說(shuō)，任何現代國家發(fā)展的大方向肯定是城鎮化，而不是農村化。另一個(gè)就是居住的房地產(chǎn)，為整個(gè)項目資金流提供平衡，以及提供更快速的利潤回報。

只有旅游產(chǎn)業(yè)做好了，有美麗的田園風(fēng)情，才會(huì )有人愿意買(mǎi)房住下來(lái)，原本偏僻的土地才有價(jià)值，房子才賣(mài)得掉，才賣(mài)得出價(jià)錢(qián)。田園綜合體項目只有經(jīng)濟上的良好收益，這個(gè)模式才能夠持續下去，這是良性發(fā)展，所以我們不應該在開(kāi)發(fā)田園綜合體時(shí)避諱房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是社會(huì )資本介入田園綜合體開(kāi)發(fā)必不可少的一部分。

但同時(shí)也應警惕一些公司以旅游開(kāi)發(fā)、打造田園綜合體的名義，用各種忽悠、套路和人脈關(guān)系“只吃肉不啃骨頭”，大發(fā)其財。

中央現在鼓勵田園綜合體和美麗鄉村建設，其實(shí)和當年培育特色小鎮的思路一脈相承，其根本出發(fā)點(diǎn)是希望回歸以實(shí)體經(jīng)濟為主導的發(fā)展模式，給實(shí)體經(jīng)濟創(chuàng )造更多的空間。

地方政府在項目立項時(shí)應進(jìn)行合理嚴謹的測算，將項目的房地產(chǎn)配比控制得恰到好處。對投資方的農業(yè)、文旅開(kāi)發(fā)能力也要進(jìn)行全面評估，房地產(chǎn)利潤可以作為項目的資金平衡，但不能遠遠凌駕于其它產(chǎn)業(yè)之上。資本永遠是功利的，地產(chǎn)商只會(huì )以房地產(chǎn)模式把田園綜合體做成地產(chǎn)綜合體，使原本培育現代農業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的目的落空。

這從另一方面也證明，農業(yè)、旅游、社區三個(gè)板塊之間應該是平衡的、共同促進(jìn)的，都能成為利潤中心，才能在廣大的農村具有良好的復制性和發(fā)展前景，也符合國家重視發(fā)展“田園綜合體”的目的和出發(fā)點(diǎn)。

把握好板塊平衡

田園綜合體的投資很重、行業(yè)跨度大，不僅僅是簡(jiǎn)單的三個(gè)產(chǎn)業(yè)相加，各板塊之間有緊密的銜接關(guān)系，需要系統化的籌劃、平衡、整合，要運作成功絕非易事。

田園綜合體的成功四大要素

在田園綜合體的規劃和建設的過(guò)程中，不僅僅是簡(jiǎn)單的發(fā)展三個(gè)產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)系統化的整合問(wèn)題，同時(shí)需要考慮到以下的一些要素。

1、強有力的政策支持

建設田園綜合體的投入巨大，要動(dòng)遷安置、土地流轉、基礎設施建設、引進(jìn)高科技種植、引種培育、專(zhuān)家支持等等。而經(jīng)濟作物的培育并產(chǎn)生經(jīng)濟效益是需要時(shí)間的，不可能短期得到回報，因此在項目初期會(huì )面臨巨大的經(jīng)濟壓力。

這就需要各級政府在政策上的支持和引導、資金和人力的支持、土地所有權和產(chǎn)權的界定以及劃分，這些都離不開(kāi)政府的有力支持。同時(shí)周邊配套基礎設施的建設又需要政府的支持和投入。所以建設田園綜合體，當地政府的支持力度非常重要，田園綜合體的規劃也需要分析政府能投入的力度、基礎設施建設的周期和投資回報周期。

2、因地制宜找準定位

中國農村這么廣大，每個(gè)地區的實(shí)際情況都不同，因此因地制宜非常重要。雖然我們說(shuō)一二三產(chǎn)業(yè)“三生同步”、“三產(chǎn)融合”、“三位一體”，但肯定還是根據實(shí)際情況，要有所側重和循環(huán)開(kāi)發(fā)先后順序的。

像在經(jīng)濟發(fā)達地區，地價(jià)等各項成本都很高，投入大、財務(wù)成本負擔重，所以肯定需要初期有一定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)行資金平衡。而且較好的區位房子賣(mài)得出價(jià)，去化也相對較快。然后可以把地產(chǎn)獲得的部分利潤回哺農業(yè)和旅游板塊，繼續推進(jìn)項目的長(cháng)期發(fā)展。

但在其他欠發(fā)達甚至貧困地區就完全不同，地價(jià)便宜、拿地也相對容易，但隨著(zhù)房地產(chǎn)形勢越來(lái)越不妙，如果以房地產(chǎn)先行，且不說(shuō)荒郊野外的房子賣(mài)了能有多少利潤，這種地方的房子真的賣(mài)得動(dòng)么?一旦過(guò)于依賴(lài)地產(chǎn)板塊，那么項目很大可能會(huì )爛尾。

這樣的地方更應該以農業(yè)+旅游先行。通過(guò)現代農業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)結構，推進(jìn)農業(yè)的提質(zhì)增效，使農業(yè)本身就能產(chǎn)生強大的利潤支撐和生命力。同時(shí)在策劃、規劃、建設和設計種植結構時(shí)注重將農業(yè)與旅游有機結合，打造特色的農事農樂(lè )體驗景區。有了人氣支撐，抬升了土地價(jià)值，這時(shí)打造度假和居住社區就是順勢而為了。

3、完善的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)

首先是農業(yè)+，農業(yè)要向高科技、規?；б?，同時(shí)延伸產(chǎn)業(yè)鏈，深加工提高附加值，之前的案例中就有提到過(guò)。深化產(chǎn)業(yè)鏈還可以培育知名品牌，設計創(chuàng )新產(chǎn)品，推進(jìn)農村電商和物流服務(wù)業(yè)等等?？萍佳邪l(fā)+工業(yè)制造+現代農業(yè)+配套產(chǎn)業(yè)鏈，這就是典型的“三產(chǎn)融合”。

然后是旅游+，將產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節與旅游相結合，不僅僅是參觀(guān)還要有體驗，同時(shí)優(yōu)化田園綜合體的景觀(guān)設計，有特色的產(chǎn)業(yè)也就帶來(lái)了獨特的旅游產(chǎn)品。

4、全面的操盤(pán)能力

田園綜合體作為一種農村經(jīng)濟的新型發(fā)展方式，政策多、投資大、見(jiàn)效慢、回收期長(cháng)。它不是一個(gè)很簡(jiǎn)單的農業(yè)旅游項目，更不是農業(yè)房地產(chǎn)項目，而是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的、互相協(xié)同的模式。

因此在投資建設的過(guò)程中即設計好盈利模式，又要對投融資直至獲利的整個(gè)周期進(jìn)行系統性的資本、資金流籌劃，還要充分考察當地區位、自然、人文、交通等各個(gè)方面的情況，結合當地的特色，做出切實(shí)可行的規劃和戰略最終形成一個(gè)落地性強、良性的、協(xié)同發(fā)展的操作模式。這樣的系統性工程對于操盤(pán)團隊提出了很高的要求，既要有跨行業(yè)全面的專(zhuān)業(yè)知識、多元化的視野，強大的資源整合能力，又要有靈活敏銳的實(shí)戰商業(yè)操盤(pán)能力。相信這在未來(lái)的田園綜合體甚至整個(gè)文旅項目開(kāi)發(fā)中都是非常稀缺的能力。

真正意義上的田園綜合體，需要各個(gè)板塊相互促進(jìn)和支持，有一套成熟的可持續的模式。中國的田園綜合體今后需要如何發(fā)展，還是要通過(guò)不斷的研究和實(shí)際探索，來(lái)進(jìn)一步的發(fā)展和完善，這個(gè)也是山合水易在相關(guān)項目規劃中努力完善的課題。