田園綜合體是去年中央一號文件提出的概念，其本質(zhì)上是三產(chǎn)融合體和鄉村復合體，通過(guò)資源聚合、功能整合和要素融合，使得城與鄉、工與農元素在田園綜合體中相得益彰。但目前田園綜合體的建設基本上大同小異，模式千篇一律，遍地開(kāi)花。

當前，一些地方的鄉、村舉債搞建設或大拆大建、盲目鋪攤子的，普遍存在以下通?。?/span>

1、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。比如，自采摘火了以后，大部分休閑農場(chǎng)或田園綜合體就都推出采摘。獼猴桃行情好，果農就都種起了獼猴桃，結果可想而知。

2、缺乏產(chǎn)業(yè)化整合。 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)就是實(shí)行農業(yè)企業(yè)化運作,采取種養加、產(chǎn)供銷(xiāo)、農工貿一體化方式,實(shí)現農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規?；?、集約化和效率化,最終達成農業(yè)增產(chǎn)和農民增收的效果。而我們目前的田園綜合體，恰恰缺乏產(chǎn)業(yè)的整合，會(huì )生產(chǎn)的不會(huì )賣(mài)，會(huì )賣(mài)的不會(huì )生產(chǎn)，某種程度上在生產(chǎn)-加工-銷(xiāo)售體系就脫節了。

3、后期運營(yíng)能力不足。做田園綜合體，至少需要運營(yíng)三大板塊：農業(yè)、旅游、地產(chǎn)。田園綜合體的競爭歸結與人才的競爭，莊園缺乏專(zhuān)業(yè)運營(yíng)人才就導致后期的運營(yíng)無(wú)法跟上，造成極大的損失。

因此對于田園綜合體項目來(lái)說(shuō)，決定其成敗的關(guān)鍵在于以下五個(gè)點(diǎn)：

一、選址條件

1.自然條件

開(kāi)發(fā)地的自然生態(tài)條件要優(yōu)良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，自然環(huán)境要極致。有山、有水是要求好的環(huán)境氛圍，便于旅游活動(dòng)的展開(kāi);有田是提供農業(yè)生產(chǎn)及農業(yè)休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。

2.基礎設施

開(kāi)發(fā)地要有便捷的交通，較好的通達性，完備的環(huán)衛、電力等基礎設施，滿(mǎn)足消費者的度假需求以及休閑農產(chǎn)的生產(chǎn)、研發(fā)、銷(xiāo)售。

3.產(chǎn)業(yè)基礎

農業(yè)基礎優(yōu)越，具有特色，可拓展農業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，培育現代農業(yè)發(fā)展新動(dòng)能;

經(jīng)濟發(fā)展條件優(yōu)越，可利用經(jīng)濟優(yōu)勢發(fā)展“旅游+”，帶動(dòng)農業(yè)發(fā)展。

4.社會(huì )條件

巨大的田園鄉村旅游消費市場(chǎng);開(kāi)發(fā)地居民優(yōu)良的素養、精神風(fēng)貌及服務(wù)意識等等，都有利于農業(yè)生產(chǎn)、農業(yè)休閑、農業(yè)創(chuàng )意、田園休閑度假等項目業(yè)態(tài)的加載。

二、規劃原則

1.創(chuàng )新性

田園綜合體包含多元產(chǎn)業(yè)，規劃要創(chuàng )新性的滿(mǎn)足各個(gè)產(chǎn)業(yè)的功能要求，讓各個(gè)產(chǎn)業(yè)在規劃布局中合理展開(kāi);從田園旅游者的消費需求出發(fā)，創(chuàng )新合理的布局各個(gè)功能片區，以滿(mǎn)足日益更新的市場(chǎng)需求。

2.主題性

文化是旅游的靈魂，對于田園綜合體亦然，其規劃要考慮布局的文化性、主題性;可以從生態(tài)、地域文化、風(fēng)俗民情、地方特色節慶中找尋文化的主題。在文化引領(lǐng)下的規劃布局，更能迎合市場(chǎng)及時(shí)代的需求。

3.生態(tài)性

任何的旅游開(kāi)發(fā)都離不開(kāi)生態(tài)的基底，生態(tài)為先的規劃理念也是田園綜合體規劃要著(zhù)重考慮的要點(diǎn)之一。

4.特色性

田園綜合體落地在某一個(gè)地方，必須要與當地的特色相結合，地方特色性是區別于其他同類(lèi)型項目業(yè)態(tài)的最大競爭力。

三、規劃布局

1.農業(yè)產(chǎn)業(yè)片區

農業(yè)產(chǎn)業(yè)片區是大的田園景觀(guān)背景區，也是展開(kāi)農業(yè)耕作、農業(yè)休閑的承載區。規劃布局要做到三件事：

滿(mǎn)足現代農業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園功能要求;

預留休閑農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)的活動(dòng)空間;

配備CSA(社區支持農業(yè))的菜園(菜田)空間。

2.文旅產(chǎn)業(yè)片區

文旅產(chǎn)業(yè)片區要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭，以多樣的業(yè)態(tài)規劃形成旅游度假目的地;加載豐富的文化生活內容，打造符合自然生態(tài)型的旅游產(chǎn)品以及度假產(chǎn)品的組合：

擁有田園游樂(lè )片區;具有休閑度假功能;設置鄉村文創(chuàng )空間;

3.地產(chǎn)及村舍片區

尊重原有的村落風(fēng)貌，打造村落肌理，近似于還原一個(gè)“本來(lái)”的村子，同時(shí)需要布局管理和服務(wù)區塊，構建完整的村舍服務(wù)功能：

設置居住組團，構建城鎮化的核心基礎;

建設社區配套設施，形成了產(chǎn)城一體化的公共配套網(wǎng)絡(luò );

四、新業(yè)態(tài)的IP智造

田園綜合體的活力發(fā)展，需要農業(yè)文化旅游的整體推進(jìn)，利用“旅游+”模式發(fā)展新業(yè)態(tài)，可推進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合，實(shí)現田園綜合體的可持續發(fā)展。傳統休閑農業(yè)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)IP智造可塑造成具有龐大市場(chǎng)占有率及永續市場(chǎng)競爭力的強大“品牌” 。

五、土地綜合開(kāi)發(fā)利用

農村土地利用價(jià)值較低，存在較多問(wèn)題，隨著(zhù)田園綜合體的建設，鄉村土地也將有更大的改革空間。