十九大明確提出：實(shí)施健康國家戰略。這是國家首次從戰略層面強調要積極應對人口老齡化， 推進(jìn)醫養結合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2018年度政府工作報告中，又重點(diǎn)強調要積極應對人口老齡化，發(fā)展居家、社區和互助式養老，推進(jìn)醫養結合，提高養老院服務(wù)質(zhì)量。

新時(shí)期、新常態(tài)下，建設和發(fā)展集健康、養老、休閑、旅游等多種業(yè)態(tài)為一體的康養特色小鎮，成為推動(dòng)經(jīng)濟社 會(huì )轉型、城鎮化進(jìn)程，實(shí)現鄉村振興的重要抓手!所有規劃出來(lái)的農旅康養文化旅游項目必敗無(wú)疑。為什么這么說(shuō)呢，山合水易分析了如下原因：
 

失敗一：沒(méi)有策劃

有些人誤把規劃當策劃。結果以失敗告終!我們一起來(lái)談?wù)勔巹澟c策劃的看法:

做田園康養也好，美麗鄉村也罷，在策劃與規劃誰(shuí)先進(jìn)行，又誰(shuí)重要這個(gè)問(wèn)題上，還有很多地方政府或公司根本不懂得策劃與規劃誰(shuí)輕誰(shuí)重。

很多地方政府或公司特別喜歡找一些學(xué)院派先做概念規劃，把圖做漂亮些，主要應付政府，領(lǐng)導喜歡就好。這些概念規劃其中根本沒(méi)有市場(chǎng)分析、總體定位、產(chǎn)業(yè)選擇、業(yè)態(tài)組合、開(kāi)發(fā)策略、創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)、運營(yíng)模式、創(chuàng )收回報等這個(gè)項目的策劃靈魂。

一個(gè)項目要想完美與成功地落地，后面項目開(kāi)業(yè)后會(huì )帶來(lái)巨大的收益與回報，如沒(méi)有專(zhuān)人策劃師深入項目當地進(jìn)行市場(chǎng)調研，收集地方人文歷史，分析周邊市場(chǎng)需求及消費力數據，了解同業(yè)競爭對手經(jīng)營(yíng)狀況等等，不做足這個(gè)前期工作，加之策劃團隊在這個(gè)行業(yè)沒(méi)有非常實(shí)操能力與成功案例，而把一個(gè)項目隨便地交付出來(lái)先規劃，這是不可能有滿(mǎn)意的好結果的。

在國內多如牛毛的農林田特文旅項目中，多少人用淚與錢(qián)付出多大的慘痛代價(jià)?值得引以為戒。

策劃是項目的靈魂，大凡一個(gè)成功的項目，必須是先由專(zhuān)家對該項目市場(chǎng)分析、精準定位、產(chǎn)業(yè)選擇、業(yè)態(tài)組合、開(kāi)發(fā)策略、創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)、運營(yíng)模式、創(chuàng )收回報等策劃后，依據這個(gè)靈魂及總體思路，再來(lái)指導下一步規劃。

項目直接進(jìn)入規劃，必然會(huì )導致洗煤球式改來(lái)改去，無(wú)論怎么改，項目缺少靈魂，最后也是無(wú)法落地的。大多政府或公司總是誤把規劃當策劃，于是找幾家規劃公司PK方案，折騰到最后結果可想而知。

所以我們不能看到別人成功就跟風(fēng)，硬套生搬地學(xué)，一定要結合當地文化、特色、民俗，以頂層策劃，業(yè)態(tài)落地，一定是我做我的，讓別人永遠來(lái)跟我之風(fēng)，才能獲得事半功倍的大收獲。

失敗二：生搬硬套

有些人山寨慣了，懶得獨立思考，克隆成風(fēng)。聽(tīng)說(shuō)某某主題康旅項目很成功，克隆一個(gè);到國外考察發(fā)現某個(gè)不錯，克隆一個(gè)。

農康旅項目的某些內容是可以復制的，但絕對不能全盤(pán)復制。農康旅項目的定位，必須因地制宜，結合特定區域的實(shí)際情況。一個(gè)好的田園綜合體和美麗鄉村是生長(cháng)出來(lái)的，而不是生搬硬套上去的。
 

失敗三：創(chuàng )新過(guò)度

有人為了突出農旅項目的“差異化”，創(chuàng )新過(guò)度，過(guò)猶不及。

最常見(jiàn)的是片面理解“差異化”，認為差異化就是要做到絕對的唯一性和排他性，這是個(gè)可怕的認知誤區。有些事情絕對化到一定程度，其實(shí)已經(jīng)不可行了。

還有一種誤區，就是把簡(jiǎn)單問(wèn)題復雜化。比如，有的專(zhuān)家可能是為了顯示學(xué)識淵博見(jiàn)多識廣，恨不得總結出一百零八種農旅項目，囊括各種稀奇古怪，亂花漸欲迷人眼，不明覺(jué)厲。

其實(shí)，不管從什么角度分類(lèi)，全部種類(lèi)加起來(lái)也就十來(lái)種。過(guò)度地追求標新立異，容易搞成非主流的很小眾項目，走進(jìn)窄胡同，甚至死胡同。

還有一種過(guò)度超前的情形是，有些企業(yè)做農旅項目的時(shí)候，過(guò)于理想化，脫離了企業(yè)的發(fā)展階段與綜合實(shí)力。

項目要“因時(shí)、因地、因人”，人們通常重視“因時(shí)”“因地”，忽視了“因人”。

失敗四：只玩概念

農康旅項目的核心是產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，不是炒地皮，不能本末倒置。

有些開(kāi)發(fā)商為了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似田園綜合體的概念，其實(shí)只是換了馬甲的房地產(chǎn)。等到“偽田園綜合體”原形畢露，政府生厭，開(kāi)發(fā)商可能也拿不到后續的土地。

當然也有另外一種情形，企業(yè)被政府的“優(yōu)待”吸引。比如，政府要打造某名人故里，或者某特產(chǎn)主題，就規劃了相關(guān)特色小鎮，并以?xún)?yōu)惠政策招商引資，這種情形下，企業(yè)看中政府的“優(yōu)待”而忽視了市場(chǎng)的可行性，如果投資者沒(méi)有深入分析，一沖動(dòng)就進(jìn)去干，很容易被套牢。

失敗五：盲目選址

農康旅項目投資過(guò)熱，會(huì )導致一些人喪失正常的理性判斷，在搶地大戰中，盲目拿下一些其實(shí)并不合適的用地。

有些地塊生態(tài)環(huán)境的確不錯，看上去很美，卻是投資陷阱。農旅項目不是傳統的旅游地產(chǎn)，其核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，選址不能像旅游地產(chǎn)那么隨意。更何況，上一輪旅游地產(chǎn)熱潮中因選址不當而半死不活的項目還少嗎?

農旅項目的選址，有兩種理想的情形：

一是位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，這是農旅項目的首選;二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足夠旅游人次流量支撐(或在開(kāi)發(fā)期內有巨大增長(cháng)潛力)。

文旅康養項目如何才能活下去?

1 大策略看市場(chǎng)

農康旅項目之所以這么熱，是因為有政策因素驅動(dòng)。企業(yè)向來(lái)對政策敏感，聞風(fēng)而動(dòng)，無(wú)可厚非。但過(guò)多關(guān)注政策，有時(shí)也容易迷失，何況政策的連續性并不可靠。政策風(fēng)口效應一旦消失，風(fēng)口上的豬就會(huì )摔得很慘。經(jīng)營(yíng)企業(yè)的根本，還是要回到市場(chǎng)這個(gè)基本面上來(lái)。小策略看政策，大策略看市場(chǎng)。必須抓住真風(fēng)口、真行情，莫把流星當恒星。

2 必須先找魂

先有策劃后有規劃。策劃的第一步就是定位，包括戰略定位、市場(chǎng)定位、功能定位、產(chǎn)業(yè)定位、形象定位等。

定位之后就是大創(chuàng )意。所謂大創(chuàng )意，就是結合區域文化與特色資源，創(chuàng )造性地提出支撐定位的最核心的超級亮點(diǎn)與引爆點(diǎn)。沒(méi)有大創(chuàng )意，項目策劃就會(huì )流于平庸，往往大而全，滿(mǎn)天星斗沒(méi)有明月。

有了定位和大創(chuàng )意，之后才是體系化的專(zhuān)業(yè)工作，如產(chǎn)品體系、業(yè)態(tài)組合、開(kāi)發(fā)策略、運營(yíng)模式、經(jīng)濟分析等，這些工作倒相對容易，當然要結合豐富的經(jīng)驗。

總之，策劃必須以定位和大創(chuàng )意為統領(lǐng)。

3 資源整合是關(guān)鍵

康旅項目的核心是產(chǎn)業(yè)，是內容為王，而不是平臺為王。策劃好一個(gè)田園綜合體文旅項目，只是萬(wàn)里長(cháng)征第一步，后面的資源整合工作更為重要。

農旅項目的投資主體本質(zhì)上是運營(yíng)商，而不是開(kāi)發(fā)商。運營(yíng)商的主要工作就是搭建平臺、整合資源。資源包括產(chǎn)業(yè)資源、IP資源、運營(yíng)資源、渠道資源、人才資源等。整合資源的方式有很多，其中，與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì )的合作最為關(guān)鍵。

4 長(cháng)計劃短安排

一個(gè)成功的田園綜合體和美麗鄉村，應該是啟動(dòng)之后不久就具備自我造血機能，實(shí)現正向的現金流。資源再好，如果資源變現能力太弱，導致過(guò)度重資產(chǎn)化，也會(huì )拖累企業(yè)。

因而，在策劃之初，就要做好投入產(chǎn)出分析和開(kāi)發(fā)策略設計，做到長(cháng)計劃、短安排。既要做到長(cháng)遠的產(chǎn)業(yè)與區域價(jià)值最大化，同時(shí)也要滿(mǎn)足近期的資金回籠。否則，理想很豐滿(mǎn)而現實(shí)很骨感，是難以為繼的。

5 先開(kāi)模具后找地

最后一點(diǎn)提示，就是先開(kāi)模具后找地。之前大家的習慣是先拿地，拿完地再請人策劃規劃，決定項目具體做什么。先“開(kāi)模具”——也就是先謀劃好將要做什么樣的田園綜合體，之后，再按照這種要求，尋找適合的地塊。