隨著(zhù)國家各項養老產(chǎn)業(yè)政策的紛紛出臺，未來(lái)康養地產(chǎn)行業(yè)將從自由生長(cháng)模式切換到規范發(fā)展階段。在“居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合”的發(fā)展大框架下，老年人口及高凈值人群的逐步增加，為康養地產(chǎn)提供了龐大的潛在客戶(hù)。然而，行業(yè)依然存在諸多不確定因素，且尚未形成清晰的盈利模式。整體而言，老齡化已成為不可逆的社會(huì )趨勢，康養地產(chǎn)作為整個(gè)養老行業(yè)的支柱之一，未來(lái)發(fā)展機遇可期。

康養地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險
 

1市場(chǎng)風(fēng)險

雖然康養地產(chǎn)行業(yè)日益火爆，但其面臨的市場(chǎng)風(fēng)險依然嚴峻。

一是受傳統孝道思想的影響，居家養老模式的主流地位難以撼動(dòng)。當下老年人的價(jià)值觀(guān)以提倡節儉為榮，接受高消費型的康養地產(chǎn)模式需要一定的時(shí)間。

二是康養地產(chǎn)的主流消費群體是高凈值老年群體及其家庭，又可總結為“高干、高知、高管”等領(lǐng)域的老年群體。雖然我國老年群體龐大，但能滿(mǎn)足高凈值或“高干、高知、高管”要求的老年人口數量較為有限。特別是前期市場(chǎng)推出的康養地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)消化了一部分客群，將給未來(lái)集中面世的康養地產(chǎn)產(chǎn)品帶來(lái)新的挑戰。

2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險

就回報周期而言，康養地產(chǎn)行業(yè)的投資回報周期較長(cháng)。國內第一家養老社區公司親和源運營(yíng)13年后，才實(shí)現首次盈利。萬(wàn)科推出的養老項目至今仍未實(shí)現盈利。行業(yè)龍頭泰康集團董事長(cháng)陳東升也曾明確表示，“一個(gè)成熟的養老社區做到收支平衡需要6～8年，真正實(shí)現盈利要8～10年的時(shí)間”。從投資回報率來(lái)看，目前國際高端康養地產(chǎn)的平均投資回報都不超過(guò)10%。

康養地產(chǎn)行業(yè)的機遇
 

1高凈值人群及2+1+4家庭結構帶來(lái)的新機遇

中國日益增長(cháng)的高凈值人群家庭將為市場(chǎng)注入新的活力?！?018胡潤財務(wù)報告》顯示，2018年中國千萬(wàn)元凈資產(chǎn)的家庭數量超過(guò)200萬(wàn)，總資產(chǎn)較2017年增長(cháng)6.4%，人群的平均年齡為40歲。這些高凈值人群的父母大多已超過(guò)65歲。為父母提供優(yōu)質(zhì)的晚年生活或將成為高凈值家庭的新時(shí)尚。

同時(shí)，隨著(zhù)第一代獨生子女的父母開(kāi)始步入老年，2+1+4結構的家庭(即兩個(gè)成年人+一個(gè)小孩+四個(gè)老人)的負擔愈發(fā)沉重，這一嚴峻的現狀，也許會(huì )改變當下9073的養老模式(90%家庭養老，7%社區養老，3%機構養老)。相信未來(lái)會(huì )有越來(lái)越多的老人走向社區養老及機構養老。

2多源發(fā)展、醫養結合帶來(lái)的新機遇

隨著(zhù)老年群體對自身健康關(guān)注程度及科學(xué)養生觀(guān)念的普及，“醫養結合”將為老年地產(chǎn)帶來(lái)新的賣(mài)點(diǎn)。

康養地產(chǎn)應積極整合養生及醫療資源，為老年群體提供持續的日常保健、被動(dòng)運動(dòng)、中醫康復、養老護理及其他服務(wù)，優(yōu)化老年群體的入住體驗，使得老年群體在安居的同時(shí)，能增進(jìn)健康、延年益壽。

全球養老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢

在未來(lái)，全球養老地產(chǎn)行業(yè)將呈現以下發(fā)展趨勢：

1 規?；?。隨著(zhù)養老理念的不斷加深，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì )將項目的開(kāi)發(fā)和建設朝著(zhù)住宅和相關(guān)服務(wù)的統一規范化的方向進(jìn)行發(fā)展，從而實(shí)現規?；l(fā)展。

2 郊區化。這是綜合考慮養老地產(chǎn)的綜合環(huán)境和所選地址的成本支出等因素，郊區相對城市中心繁華地帶來(lái)說(shuō)的造價(jià)低且環(huán)境質(zhì)量較好，所以這將是全球養老地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)主要方向。

3 科技化。隨著(zhù)全球科學(xué)技術(shù)不斷地發(fā)展和進(jìn)步，養老地產(chǎn)也將會(huì )引進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)為老年人群體提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。同時(shí)，科技化的管理也能夠給將養老地產(chǎn)項目管理工作變得更加簡(jiǎn)單，進(jìn)而降低運營(yíng)成本、調低市場(chǎng)價(jià)格，便于覆蓋更多老年人群。

4 豐富化。全球各國養老地產(chǎn)市場(chǎng)中的競爭是日益激烈的，為了保持企業(yè)自身的核心競爭力，很多養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì )將產(chǎn)品功能設計地越來(lái)越豐富，這樣可以更好地滿(mǎn)足老年人群體的各種不同的需求，這也是全球養老地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的一種趨勢。